3年豪赌50亿！陈凯能带新力杀入中国房企TOP15吗？

3年豪赌50亿！陈凯能带新力杀入中国房企TOP15吗？湖人裁掉考辛斯 关注并星标 洪波大视野 了解最有趣的地产财经故事 ━━━━━━ 作者 | 大熊 3月31日，原中南置地董事长陈凯现身新力控股（02103.HK）2019年业绩会，作为新力的联席董事长、行政总裁兼执行

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作者 | 大熊

3月31日，原中南置地董事长陈凯现身新力控股（02103.HK）2019年业绩会，作为新力的联席董事长、行政总裁兼执行董事，宣布公司2020年的销售增长目标为20%。

陈凯的加盟，让业内对新力这匹近年出现的黑马有了更大的期待。

陈凯其人，3年把阳光城从20亿带到200亿；4年把中南置地从200亿带到近2000亿。

不过吊诡的是，当年在阳光城，陈凯年薪尚为500万+，如今他的市场价最少是2000万，然而却以120万的价格入职新力。

据了解，其因是与新力老板张园林做了对赌：

在业绩不造假的条件下，让新力在2022年之前进入销售额榜15强。对赌成功的话，陈凯获得新力10%股份。

2019年房企易居排行榜

以新力今日股价来算，这10%市值约14.6亿。参照2019年销售榜第15名旭辉目前市值约507亿，这场豪赌将价值50亿元。

以市场价三年年薪6000万，博50亿，陈凯必须猛踩油门。

第一步，就是打造一支最强战队。

陈凯阳光城时期的老部下汤义龙，辞任青特置业总裁，加盟新力担任集团营销负责人。

原卓越副总裁徐春加盟新力，担任深莞惠区域董事长；

原中锐地产总裁、陈凯华润时期的下属胡俊任新力杭州区域总；

原华夏幸福产业新城财务副总裁钟坚成为新力CFO；

原旭辉银盛泰集团副总裁赵洵担任新力集团人力负责人一职；

原深莞惠区域总经理薛金江上调集团；

原融信广州城市总吴昊成为新力广州总；

由于这样大幅的高层变动，公司执行董事及副总裁佘润廷5月22日提出离职回老东家协信。在陈凯加入之前，佘润廷曾是新力职业经理人中最高级别，分管投资、运营、营销及品牌。

不过在5月21日新力与江西高速公路投资集团的签约仪式上，佘润廷仍以副总裁的身份与张园林、陈凯一同出席。

佘润廷的出走，其实就意味着陈凯给新力换了新方向。

江西人张园林2010年在南昌创办新力，2017年将总部搬到上海，2019年11月上市前，公司的土地有一半在南昌。

而上市后的2019年年报里说：新力一半的土地在粤港澳大湾区和长三角，江西的地只占总权益土储的三分之一，其中超过8成在省会南昌。

张园林显然是想走出江西，而陈凯上任后这三四个月里，新力已经进入丰城、德安、九江、景德镇、樟树、南城等江西县市。

据说就“走出江西”和“深耕江西”的大方向性问题，张园林已经与陈凯发生了两次争执。不过从目前结果来看，是陈凯占据了上风。

文章开头说过新力是一家黑马房企，这话不虚。过去的2019年，共有6家房企在香港上市成功，新力就是其中之一。

2016年到2019年，新力营收从22.23亿元增加到269.85亿元，增长12倍。

2019年其归母利润为18.53亿元，同比增长485.2%，是行业中增长最快的企业。

2016-2018年新力净负债率为190%、270%、240%，堪称行业内净负债率之最。但到2019年，这一指标快速下降至67.0%。如此神速，到底是怎么做到的？

接下来，洪波大视野对新力2019年业绩进行评级分析，三年挺进15强，这次陈凯能不能挣下这50亿。

评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。

权益占比49.3%，远低于行业平均水平

销售评级：15分

根据年报，新力2019年销售额914亿，同比增长28.6%，距离千亿只差临门一脚。

其中权益销售额451亿元，同比增长30.1%。权益销售面积为344.80万平方米；权益销售均价为13083元/平方米。

权益销售占比49.3%，是目前权益销售占比较低的公司之一。

公告称，因可销售建筑面积增加，公司应占权益销售额分布在全国四大区域，其中江西省占约54.3%，大湾区占约23.9%，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约11.1%及长江三角区占约10.7%，遍布29个城市。

评级理由：

公开数据显示，2019年TOP100房企销售权益比在75%左右。新力49.3%的权益占比远低于行业平均水平。

从财报中可以看到，新力控股2019年非控股权益为67.29亿元，同比增长723.95%。7倍多的规模增长，足见新力控股对合作开发的高度依赖。

2020年，公司销售的增长目标为20%，推算销售目标则为1097亿元。前5个月，新力实现销售额315.2亿元，仅完成全年目标的29%，压力很大。

收益增速220.7%，净利润率仅7.46%

利润评级：17分

据年报，新力2019年收益为269.8亿元，同比增速220.7%。

2017年至2019年，新力控股的净利率分别为5.31%、6.59%和7.46%。

毛利为79.99亿元，同比增长约154.5%，毛利率为29.6%，2018年为37.3%，同比下降7.7个百分点；

对于毛利率下降，首席财务官许进业表示，主要是交付的物业不一样，限价政策及土地价格不断上涨造成的，大家毛利都比以前低了，新力控股做到30%非常不错。

陈凯补充说：整体行业的利润是下降的，主要限价、原材料人工等成本上升影响。江西的利润约为10%，在长三角和大湾区招拍挂的地整体净利润是5%左右。未来将深耕江西，加大产业勾地、做些代建有利于利润增长。

评级理由：

净利润虽然在稳步提升，但一直低于8%，低于行业平均水平。事实上其净利润率低与成本控制和融资能力有关。

3月11日，新力控股上市后首次发债，发行了2.8亿元，利率11.75%，远高于其2019年融资成本，且规模同等的龙光地产（03380.hk）于今年1月多次发行优先票据，利率均低于7%。

发债成本之所以居高不下，则是因为综合能力会影响融资成本，企业风险越大，融资成本也就越高。

负债率骤降173%，利息反增2倍多

负债评级：13分

数据显示，2016-2018年新力净负债率为190%、270%、240%，堪称行业内净负债率之高峰。但到2019年，这一指标快速下降至67%。

从240%骤降到67%，难怪这么多内地房企上赶着要去香港上市，原来这么可以香。

不过新力控股2019年虽然净负债率大幅下降，但要付的利息一点没少，反而大幅增加，从2018年的9.34亿元，增加到2019年的22.9亿元，足足增加了2倍多。

另外数据显示，2019年新力非控股权益所占的溢利为5651万元，同比下降60%；而母公司所占的溢利为19.58亿元，同比增长373%。

少数股东权益占比45.2%，却拿着净利润的2.8%。只出钱，不要利润回报，有这么好的合作伙伴，难怪负债率一泻千里，原来也玩“明股实债”。

评级理由：

发债成本之所以居高不下，则是因为综合能力会影响融资成本，企业风险越大，融资成本也就越高。

“明股实债”会使得少数股东的权益无法得到保证，公司负债风险较大。

截至2019年底，新力控股未偿还借款总额为265.73亿元，其中一年内到期的银行借款及其它借款等共计116.44亿元。

而可灵活支配的现金及现金等价物105.59亿元，不能完全覆盖短债。这也就回答了“发债成本为什么这么高”的问题。

85%土储分布一二线城市，2020年新成立132个项目公司

土储评级：18分

2019年，新力控股共拿地36块，新增土储权益面积约为261.3万平方米，权益土地成本约194亿。

36幅地块中，25幅通过招拍挂获取，11幅通过收并购获取。

新增土地中，43.6%在长三角区域，24.4%在华中华西及其他区域，19.4%在江西省，12.6%在大湾区。其中，一二线城市新增土储面积占比达92%。

截至2019年12月31日，新力控股总土储达1509万方，拥有117个项目，覆盖36个城市。按可售货值计，约85%的土储分布在一二线城市。

2020年1—5月，新力成立了132个项目公司，不仅远高于同规模房企，甚至已经超过了恒大、万科等龙头房企。

图源：巧芯数据

其中新力全资子公司共38家，其中重点城市包括南昌、苏州、成都、无锡、杭州、长沙等重点二线城市，三四线的投资集中在江西以及广东。

评级理由：

项目公司成立往往意味着一个项目运作的开始，或用于新拿地或是拿地后将土地使用权注入新的项目公司，进行项目独立运作，隔离风险。

老将一出手，就知有没有。

从区域型房企到千亿房企必然会经历全国化布局的试炼，就目前来看新力的扩张布局路径还算沉稳，一步一深耕。

陈凯要打的，是场硬仗

综合评级：63分

新力这间年仅10岁的房企，就已几近千亿规模，在同行中可谓是佼佼者。

在上市第一年，能拿到这样的成绩已经很不错了。

不过2020年1—5月，新力实现销售额315.2亿元，仅完成全年目标的29%，半年报应该不大好看。

要想完成年度目标，接下来的每个月都要达到112亿的销售额。

如何在这两三年内从优化杠杆，实现规模扩张。陈凯要打的，是一场硬仗。

张园林寄希望于引进职业经理人补齐企业短板，实现企业利润与规模并进。而陈凯们的入职，究竟会给新力一个怎样的未来？

10%的股权，这场豪赌，陈凯若输，依然是个打工者；若赢，则迈入老板行列。

而对于张园林来说，他只能期望陈凯赢得漂亮。

陈凯率众加盟

新力这家房企，你看好吗？