香港楼市线年新低

　　2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。

　　就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

　　2月10日，新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺（约71679元人民币/平方米），较去年推售时降幅达35%。此外，新鸿基为部分买家提供额外优惠。

　　发展商的这一轮竞相减价，不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的利率，港人也平均拿出74%的月收入买楼。当年10月，亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年，楼价连跌6年，累计跌幅76%。

　　事实上，各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价，巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%至30%。

　　在此背景下，2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转，现金为王”的长实，2013年卖楼收入少于50亿港元，远低于去年初设定的300亿港元目标，今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元，按年减少15%，其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元，与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”，并非下跌周期中的恐慌性抛售。

　　从市场供应来看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示，2013年私人住宅落成量仅8300个，同比减少18%，为有记录以来的第二低，远低于政府原先预估的13551个。

　　香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为，香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应，只有房屋供应回到正常水平，香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。