「商眼睇世界」美国房价飞升全球房地产泡沫殃及香港

　　尽管正处于新冠肺炎疫情之下，美国楼市却是一片繁荣景象，甚至成为少数表现较好的行业之一。当前低利率环境及房地产市场供不应求局面下，美国房价正持续攀升，一方面将推升该国通胀水平，另一方面亦会对全球楼市产生不同程度的影响。

　　愈来愈多专家将房价不合理上升，归咎于美联储局无限量宽货币政策;部分机构亦认为，美房地产市场已初现泡沫，须采取行动遏制房价。

　　与此同时，在疫情趋稳、经济复苏之下，香港楼市亦呈反复回升之势，专家提醒要警惕市场过热，入市应综合考虑多方因素。

　　美国6月份消费者信心增强，世界大型企业联合会的消费者信心指数从5月份的120升至127.3。该数据高于路透社估计的119。所公布的进一步细节显示，现状指数从148.7提高到157.7，消费者预期指数从100.9微幅上升到107。而一年期消费者通胀预期亦从6.5%上升到6.7%。全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，按年增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

　　上周，标普/凯斯·希勒房价指数显示，美国4月份该指数按年涨14.6%，高于3月份的13.3%，创1988有纪录以来的最高水平，创下30多年来的最大涨幅。

　　有数据分析师认为，美国房价高涨有三大原因：第一，美国政府在疫情期间撒钱，美国人现金在手想要保值;第二，疫情期间大量科技企业IPO上市，不少人财务自由股票套现;第三，机构大举入市。

　　即使联储局主席鲍威尔淡化通胀压力，再三强调通胀急升只属暂时性，但投资者却不以为然，担忧联储局缩减买债、加息的日子愈来愈近。据路透社报道，三藩市联储总裁戴利表示，联储局或许在今年底或者明年初准备开始减少对美国经济的非常规支持。他说，在实现充分就业和联储局2%通胀目标方面实现「进一步实质性进展」已经在视线范围内。他甚至认为可以在今年晚些时候，或者明年初某个时点即可达到开始缩减购债规模的门槛。

　　全美房地产经纪人协会最新资料显示，美国5月成屋销售连续第四个月下降，下滑0.9%，经季节调整后年率为580万户;供应短缺推动房价再创新高，5月美国成屋销售中间价按年大涨23.6%至35.03万美元，涨幅高于4月的19.1%。按照5月份美国成屋销售速度，大概需要2.5个月消耗掉现有库存，一年前为4.6个月，而通常6至7个月被认为是比较健康的供需状况。

　　从本质上看，美国房地产行业的火爆还是由需求驱动。美国待售房屋短缺、劳动力市场没有完全复苏以及昂贵的房屋建筑材料(例如木材)等推高了新房成本，使购房者难以找到可购买的房屋，从而加剧了住房供应不足的情况。

　　一些经济学家指，目前美国高房价主要受到供需不平衡因素的影响，而非源自借贷行为的不合理，因此重蹈2008年金融危机覆辙的可能性不大。但是，高房价会助长通胀风险，并令潜在买家望而却步，可能成为美国第二季度经济增长的一个拖累因素。

　　高盛CEO所罗门认为，虽然他在美房地产市场上没有看到泡沫，但联储局须在政策上取得平衡，以遏制不断飙升的房价。花旗集团CEO弗雷泽也认为，美国楼市必须受到非常密切的监控。

　　美国币策成为全球经济与金融市场最大的不确定因素，并随时会拖累环球资产价格的表现。外媒分析指，多地楼价正响起自2008年金融危机以来从未见过的泡沫警号。其中，新西兰、加拿大和瑞典被评定为全球最泡沫化的三大房地产市场，英国和美国分别排在第5和第7位。恰巧在此时，美国太空探索科技公司(SpaceX)CEO马斯克早前已卖楼;以资产计，美国最大的银行摩根大通CEO戴蒙明言，该行已储备5000亿美元(约3.9万亿港元)现金等扫货。

　　全英房屋协会(NBS)公布最新英国多项楼市相关数据，6月份英国平均楼价录得24.5万英镑，按月升0.7%，按年则上升13.4%。该协会首席经济师加德纳表示：「受惠于防疫放宽后经济复苏，短期内房地产的刚性需求将持续强劲。消费者信心回升，息口维持在低水平，再加上供应短缺，价格上涨压力大增。但年底的前景将较难预测，因当9月过后印花税假期完结后，市场活动可能会慢下来。」

　　全球楼价急升是多种因素混合的结果，包括创纪录的低利率、空前的财政刺激、民众于封锁下增加的储蓄成为买楼款项、楼市供应不足，以及预期全球经济将强劲复苏等等。在家工作的人发现自己需要大一点的居家空间，以及一些政府提供的购屋税务优惠，也助长了楼市需求。

　　但分析亦指，由于利率仍维持在极低水平，而且现时条件总体而言较以往严格，故还未有明显会引发楼市泡沫爆破的触发点，全球房地产前景与其说会崩溃，不如说将会冷却。不过，全球楼市同步上升所产生的风险较大，现时情况是，一旦借贷成本真的开始上扬，房地产市场及维持金融稳定的一些广泛措施，将面临重大考验。总之，投资者须注视资金流向突变，美国以至环球资产价格走向可能出现逆转。

　　香港差饷物业估价署数字显示，本港5月住宅楼价指数已升至393.7的23个月来新高，按月上升0.64%，连升5个月，今年已累升3.6%，楼价较历史高位仅低约0.8%。

　　中原地产资料显示，今年3月以来，香港住宅市场成交量均保持在每月7000宗的高位，预计上半年香港住宅成交量将增至39840宗，这也是2012年以来的最高水平。该机构分析表示，因疫情缓和、经济稳步恢复等因素，今年香港第二季度住宅成交量火热，预计上半年成交量将创9年新高，并且楼价在第三季度有望重回2019年6月前的高峰。

　　中原亚太区兼住宅部总裁陈永杰更预料，本港以至世界其他主要城市楼市，会维持上佳表现，物业会比其他投资工具成绩更好。他预计，今年香港楼价不仅会再次破顶，全年楼价有望比去年底上升15%，并跑赢许多投资工具。

　　另外，对于加息是否会影响楼市担忧，中原集团主席施永青直言「不用过分忧虑」。他指，若加息是源于经济因素，而非因政府有意压抑通胀的话，加息未必代表楼市下跌。

　　然而，作为全球融资成本重要参考指标的美长债息率缓缓走高，即使抗跌力强的香港住宅楼市，相信也难以独善其身。因此，专家指出，如果加息之下，银行利率升而出现通缩，即出现正实际利率，对楼市不妙。所以未来楼价走势，不单要看供楼利率，亦要看存款成本利率同物价走势。