中国房地产发展的六个回顾与一个展望

　　·中国约8亿总人口，其中只有10%是城镇户口，90%都是农村户口。当时全国城镇人口只有7000多万，因此每年最多只允许7000万的千分之五人口进城。

　　·之所以限制进城落户，原因是那会城镇也才刚刚开始发展，从计划经济逐渐向市场经济过渡，城里根本没有那么多的劳动岗位和房子提供给农村人口。

　　·农民负责务农，城镇居民负责务工，前者归集体管、后者归公营单位管。前者有福利分配宅基地、后者有福利分配单位房，都是一种按需定供的计划经济方式。

　　1980年国家发布「准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房」的通知，拉开了中国房改序幕，被称为中国房地产的元年。这一年，房子正式被定义为商品。

　　·我国是从1980年才正式开始实行计划生育制的，在此之前几乎每十年就新增1亿人，处于典型的人口快速上升期。而这其中，自然大部分都是农村人口。

　　·这时，农村耕地不足的问题开始出现了，简单来说就是人口飙升、耕地总量固定，人均耕地面积被越摊越薄。

　　·庄稼产出逐渐有限，进城又有限制，怎么办呢？于是经济迎来春风期，简单的初加工制品开始流行，尤其是江浙地带相对富庶的地方先行开始。

　　·在这种趋势下，城乡户籍制度开始出现松动，允许一部分农村人口以“口粮自理”方式进城落户的政策在84年开始出台。

　　但由于发展的惯性，随后的几年并未有实质性突破，直到1987年深圳进行了首次公开土地拍卖，才催化了全国房地产蓬勃发展。

　　口粮自理，住房自然也是自理。这时，商品房的需求开始有了促进。有数据记载，1981年浙江温州瑞安商品房68.85元一平米，88年深圳商品房1600元一平米，1989年北京商品房2000元一平米。

　　核心精神为“爱国、进步、、科学”。应该为了民族的独立和解放，为了国家的繁荣和富强，前赴后继，英勇奋斗，积极进取，勤奋工作。

　　·从1987年深圳进行了首次公开土地拍卖，到1988年，土地政策放开，正式全面试点。冯仑、潘石屹等人开始了地产创业之路。

　　·1993年，随着国家颁布公积金、发放住房债券、开放房贷等政策利好，迎来了房地产开发的一波。但大家显然都高估了当时当地的消费需求和能力，房地产爆发了首次泡沫。1988年，海南从广东脱离出来，成为了中国最大的经济特区。昔日闯广东的景象重现，只不过变成了下海南淘金。大量的人口和资金涌入，房地产成为了投资首选，以至于后来失控，演变为一场疯狂的投机泡沫。海南的巨量库存，一直到1999年才清空。

　　·海口的房价甚至直到2010年才重回1993年的高位。尽管如此，各地的房地产建设却也轰轰烈烈、如火如荼。

　　1994年开始实行分税制。分税制，是从包干制改变过来的。包干制的时代，地方根据设定的财政上交指标税收，超出部分就归地方所有。分税制，则是将税务大头都上交国家，地方只能收取一些地方税种，支出却依然归地方。压力之下，土地自然成为很好的地方税种。

　　·随着城镇工商业的发展，早期因城镇缺乏劳动岗位而限制进城的政策逐步被取消，进城务工、经商人数开始大幅增加。98年，一纸《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，宣布98年下半年开始，住房实物分配制度停止，实行货币化。1999年，住房分配制度全面取消，全国范围实行货币化制度。这也就是被称为中国房地产史上最重要的一个里程碑——“住房市场化改革”。

　　·1998年是中国住房制度的分水岭，福利分房全面终结，国家通过个贷、降息、公房上市等政策刺激，库存房迎来了新生，房地产也迎来了佳兆业、时代地产、鸿荣源等房企纷纷涌现，搜房网等互联网中介企业也拉开了序幕。

　　但是，虽然土地出让及收入都归地方所有，但大部分城市房地产发展仍处在襁褓之中，正式全面实行货币化也是99年的事了。所以，从99年、2000年开始算起，伴随加快城镇化的大旗，房地产快速发展的大幕才正式开始拉开。

　　房地产在2003年的121文件后，短暂进入冬季，为了经济保增，住建部发布18号文，各地纷纷出招救市，房地产市场也跟着快速回暖。

　　·土地出让金占财政收入比例就很好的印证了这一点。2000年土地收入只占地方财政收入的9%，2010年这个数字变成68%。

　　·到2010城镇化到了60%，较上一阶段翻了一倍有余。这30%的背后，代表着4-5亿人进城，代表着天量的住房需求。房价，也是从2000年的约2000元一平米开始，登上了直升机。

　　房地产发展的黄金十年，也是密集宏观调控的十年，国家和相关部委累计出台了70余项调控政策，涵盖金融、财税、土地、行政等方面。由于并未触及房地产发展的根本动力，对整个市场没有产生较大的影响，倒是为行业整合带来了契机。2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，前50强占据了21%的份额。房地产行业涌现出千亿、甚至万亿级别的大鳄。

　　2014年，全国商品房库存来到历史性的6.2亿平米高位，也正是这一年的房价，历史性的出现了下跌，有且唯一的一次。自那之后，15年12月中央财经小组出台政策，提出要化解房地产库存、促进房地产业持续发展。并在十三五期间，推出了“棚改”计划。

　　2014年，政府调控，房地产行业、煤矿行业、甚至行业，一律不予，一线%，三四线城市也受大趋势影响，房价下跌，加上2012年土地供应量大，房地产开发商自有资金不足，空手套，全国房地产专家学者数不清的在议论房价会跌，首个打7折的是杭州的北海公园开始，更不利好，刚需者不但不买房，反而抛售资产变现，也有一批炒房者大胆购入，开发商资金银行链断裂，各自乱像。这次调控导致全国很多烂尾楼发生。

　　全国大幅调控，银行利率从13年的7.35%的高位调到基准利率4.9%，大部分城市出台不限贷不限购，首付低至20%，大部分城市16年到18年期间，房价整整翻一番。

　　·伴随去库存这个风口，有些百亿房企短短两三年做成了千亿、三千亿房企；有些人短短两三年身价翻了几倍；三四五线城市集体被“围攻”，一日一价、开盘即售罄、捂盘惜售、全民炒房等泡沫现象开始出现。

　　·现在市场越来越集中，中小房企的生存空间越来越小。随着房产税的临近和房产回归住房属性，之前那种野蛮式的增长不太有可能会再次出现。

　　可以这么说，去库存、棚改对房价的刺激，高层不可能预判不到，很简单的经济学与社会学现象。但之所以这么做必然有更高级的宏观因素在内。毕竟，三四五线这些过往发展缓慢的城市在这一轮中得到了质的发展；大部分人通过买房实现了财富上升，有钱就买房的文化属性也规避了放水可能带来的物价膨胀，全国城镇化也实现了一次跃升，全民小康得以实现。

　　·2020年最后一天：央行和银保监会联合把手伸向了房地产，堪称是对房地产泡沫再扩大来了个“釜底抽薪”。

　　·主要是从资金供给端入手，对房地产整体占比和个人住房占比制定“两条红线、直指银行可以用于房地产的上限，设定硬杠杠。

　　·2、根据文件要求，大到国行，小到村镇银行、农村信用社，根据规模等级划为五档，分别设定房地产业务上限与个人房贷上限，即称之为两道红线。

　　·当然，有些始终没钱买房或观望没有上车的人，高层必然也考虑在内。加大安置房、公租房供给力度与房住不炒就是两个维度的保障。

　　·事实上，高层对房地产能做什么、会带来什么一清二楚。刺激经济、提升三四五线城市竞争力、提升个人财富、加快城镇化率与全民小康，这些都是房地产能带来的。

　　·房地产这只灰犀牛绑架银行资金，但用房地产培育其他行业、再替代房地产才是长久之计。所以简单直接提出“房住不炒”，并连续贯彻到两个五年计划中，就是为了求稳。

　　从前面几段回顾都能读出一点“房地产与人是分不开的”。为什么都认为三四五线房地产后续发展乏力？上一轮棚改与去库存、全民买房已经把需求填差不多了，未来仅剩少量新增刚需，主体将以改善为主。这种前提下，如果没有人口流入，三四五线楼市哪来的后劲？再者说，那两年三四五线城市财政收入盆满钵满，所得收入用以改善城市面貌，大部分也已经发生质的变化。这对于这样能级的城市而言，已经够了，后续慢慢发展就行。但是，大城市的竞争力还需要进一步提升，这是相比国际而言的。

　　从人口与产业富集的发达国家看，相比之下我们现有大城市的总GDP、人均GDP、地均GDP等与发达国家还有较大差距，而大城市才能引领和带动一个国家的更上一层楼。所以，在城镇化率达到60%这个初级发达国家及格线%的中等发达国家线，就得靠大城市进一步拉动了。而这个大城市，就是都市圈的泛大城市概念。类似日本的东京都市圈、韩国首尔都市圈那样。当然，人口持续流入，大城市房价存在上升空间这个毋庸置疑。但随之而来的，还有“逆城市化”。当然，人口持续流入，大城市房价存在上升空间这个毋庸置疑。但随之而来的，还有“逆城市化”。这个怎么理解？超级城市随着人口的持续流入，房价逐渐上升。别以为现在深圳、上海房价就是高位了，富人才决定一个大城市的房价上限，

　　，向周边卫星城市的逆城市化。这是有先例的，纽约、伦敦为何很多人居住在乡村或者距离城市很远的郊区？不仅仅是因为所谓的环境好，而是城市的房子普通阶层根本买不起、租不起。没错，国外的普通工薪阶层也买不起核心区的房子，这点是一样的。但因为只有纽约、伦敦这样的城市才能提供他们需要的工作，所以必须选择居住在这些超级城市的周边。这就是逆城市化。所以，下一个阶段，房地产的发展就是围绕“第一步中心城市发展成为超级城市，第二步超级城市带动周边卫星城市”这样的顺序来。而我们现有的大城市，大部分还处在第一步，只有极少数已经到了第二步。

　　通过分析、提炼过去几次房地产变迁的逻辑，就能预判未来的发展趋势。而都市圈、超级城市与逆城市化，就是未来房地产5年、10年、20年的发展趋势。至于房价，是与城市命运相依相随的。