超110城推楼市新政内房股五月开门红有房企大涨89%

　　截至5月3日收盘，恒指收涨0.06%，报21101.89点；地产股涨幅居前，恒生地产指数上涨1.13%，报收29649.49点。富途牛牛数据显示，内房股上涨2.89%，成交额达21.95亿港元。

　　个股方面，天誉置业、中国上城分别大涨89.41%、35.71%，领涨港股地产板块。其他多只内房股亦走强，沿海家园涨26.19%，祥生控股涨16.92%，融信中国涨10.30%。涨幅超5%的有华南城（+8.00%）、新城发展（7.46%）、远洋集团（+6.67%）、美的置业（+5.84%）、万达酒店发展（+5.26%）等。

　　平安证券研究所5月2日发文指出，4月全球涨少跌多，以恒生指数为代表的港场亦继续下跌，但4月底的局会议坚定了市场信心，港场显著反弹。目前，港股出现政策底带来的双底结构，市场底也渐行渐近。在地产调控举措逐步趋松下，金融地产板块的估值修复值得关注。

　　消息面上，4月29日，中央局召开会议。在房地产方面，会议指出，在坚持房住不炒的定位下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　4月29日，A股房地产股率先应声而涨。截至4月29日收盘，包括万科、绿地控股、新城控股、中南建设等多只股票上涨超过5%。

　　5月3日，中金公司研究报告称，政策在需求端支持各地从实际出发、因城施策松监管，在供给端优化商品房预售资金监管，将有利于促进楼市企稳改善。

　　事实上，今年以来，全国多个城市稳楼市的举措也在相继出台。中原地产研究院统计数据显示，今年以来，近110个城市出台稳楼市新政，包括苏州、福州、郑州、佛山、天津等多个新一线城市、二线城市，政策内容主要是促进刚需和改善性需求的释放。其中，一季度各种房地产调控政策次数达157次，而4月当月（截至4月28日）稳楼市政策累计超过60次。

　　不过，从前四月销售情况看，楼市元气还有待恢复。中指研究院数据显示，今年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；TOP3房企合计销售4226亿元，较去年同期减少3001亿元。

　　与此同时，房企规模也在缩减。今年前4月，销售额超千亿的房企仅3家，较去年同期减少6家；销售额超百亿的房企为57家，同比减少了46家。

　　4·29中央局会议后，各地因城施策仍在路上。4月29日至五一假期期间，江西赣州、湖南岳阳、江苏连云港、江苏无锡、广东梅州等多个城市发布新政，从优化房地产项目资金监管、改善房企营商环境、放宽购房者年龄限制、实施购房契税补贴等方面纾困楼市。

　　其中，岳阳规定，住房利率首套为5.1%及以下，二套为5.46%及以下，最低首付款比例为20%；同时提出推行契税优惠和购房补贴；对符合且在市城区购买首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，发放最高20万元的一次性购房补贴。提出优化房地产项目资金监管，确保相关资金用于项目开发建设，开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。

　　连云港从降低土地出让保证金比例、改变商品房预售规模等方面改善房企营商环境。新政规定，经营性用地竞买中，出让金总额超过1亿元的，保证金调整为出让金总额的20%，缴款期限由合同签订后1个月内调整为合同签订后6个月内。此外，政策明确首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。

　　无锡则持续放松了市场端的限制。继4月25日允许多孩家庭在限购区域新购一套房、4月27日允许有父母投靠家庭新购一套房之后，5月1日，无锡发文降低增值税免征年限，即无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

　　此外，江西赣州将房贷申请年龄放宽至70岁。具体而言，5月1日，赣州市举行第二届红五月百城千企万店房地产消费季活动暨线上房地产展销会启动，赣州相关金融机构表示，自5月1日起，首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%，同时将购房者年龄放宽至70周岁。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期房地产政策的大方向看，方面总体上呈现更趋于积极、额度更为充足等特征，因此减少对购房者、者的年龄限制和审核要求也符合预期，但对银行而言，关键是要做好基本的风险把控，须把还贷能力作为一项基本考核。

　　对于5月3日港股地产股的反弹，严跃进认为，这与此前地产股、资本市场出现大幅度下调有关，但各级政府对房地产政策的调整亦有积极作用。政策利好要传导到整个房企的基本面还需要一定的时间，后续来看，地产股还有进一步上行的可能。