克而瑞]8月楼市近乎全面降温二手成交相较“抗跌”

　　8月，房地产市场继续走弱，重点30城供应环比增长12%仍处低位，成交环比下降13%，同比跌幅达31%与上月基本持平。二手房市场相较“抗跌”，北京、南京、重庆等二手房成交表现整体好于新房。

　　新增供应：环比上涨12%，同比降39%，仍处低位。一线集中放量，同环比涨幅均在3成左右，累计同比保持正增。北京放量最为显著，郊区刚需盘集中入市带动同环比涨幅“翻番”，二三线供应环比持增，但是仍有天津、西安、福州等略显疲软。

　　成交：延续7月回落态势，同环比齐跌，跌幅分别为30%和11%，但整体仍略好于5月。一线高位回落，北京、上海等前期热度较高城市环比也出现回落；二线供应低位回升，环比微增8%，但仍显著不及去年同期。仅合肥、厦门同环比齐增，迎来了供应小高峰，且供应主力均集中在核心区域改善。

　　项目去化：31城去化率由上月35%上涨至39%，一方面以深圳、青岛为代表的外围库存扎堆区域项目普遍采用高佣金、分销渠道带客等方式加速去化，但仅能带动来访量增长，客户转化率平平；另一方面，改善项目去化情况普遍优于刚需项目，譬如厦门岛内、合肥滨湖区等改善项目集中入市，去化率稳中有增。

　　库存：8月供应虽小幅放量，但整体市场延续供不应求，因而30城中6成城市库存环比回落，去化周期呈现涨跌参半，上海、合肥、杭州等短期市场热度较高城市去化周期不足7个月。

　　二手住宅：13城成交环比下降6%，同比回正，微增1%，单月同比和累计同比降幅持续收窄，整体表现略好于新房市场。其中北京刚需盘以价换量效果显著，单月成交达118万平，环比增4%。

　　展望下月，房地产市场依旧难言乐观，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点真正到来，随着市场下行趋势不断强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策力度较弱，叠加市场信心不稳，较难扭转市场下行预期。

　　城市将继续分化：其一，上海、杭州、成都等热点城市市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。其二，广州、南京、武汉等一线及强二线城市市场或将持续修复，短期成交或将企稳回升。其三，沈阳、南宁、昆明等弱二线及多数三四线城市市场依旧面临较大的下行压力，成交或将持续低位运行。

　　据CRIC监测，30个重点城市8月新增供应面积1492万平方米，环比增长12%，同比降幅较7月收窄3个百分点至39%。前8月累计供应面积同比下降42%，整体新房供应虽环比改善，但仍处于历史较低水平。

　　一线%。北京增幅显著，同环比翻番，近郊昌平区、顺义区、房山区、大兴区乃供应主力区域。上海新推盘面积则高位保持，环比微增1%规模超百万平方米，以600-800万总价的刚改盘居多。广州、深圳供应环比持增，同比回落，无利好政策加持，房企推盘积极性普遍不高。

　　二线供应低位回升，虽环比微增8%，但仍显著不及去年同期。仅合肥、厦门同环比齐增，迎来了供应小高峰，且供应主力均集中在核心区域改善。而武汉、西安、天津、东莞、南京、福州、大连等则迎来显著回调，以武汉为例，房企“躺平”心态严重，开盘多以顺销为主，15个楼盘中仅有2个有集中开盘的营销动作，市场信心尚待恢复。而部分城市诸如苏州因8月中旬降首付等新政出台也使得房企加速了推盘频率，8月整体供应呈现“先低后高”，与上月基本持平。

　　2022年8月，整体市场延续“筑底”行情，成交“一降再降”，据CRIC监测，8月30个监测城市成交面积为1565万平方米，环比下降13%，同比下降31%，前8月累计同比下降43%，降幅有小幅收窄趋势。

　　一线万平方米，同、环比分别下降16%和10%。即便前期市场热度较高的北京、上海，成交也出现了缩量现象，环比分别下降11%和7%，以上海为例，仅市区和近郊供应稀缺板块的优质项目入市才能撬动了中高端需求释放，而从市区项目入围积分来看也存在下调迹象，随着供应集中放量，整体热销项目个数呈现递减态势。广州、深圳成交复苏动能转弱，8月单月同环比齐跌，累计同比降幅均在3成以上。

　　26个二三线城市市场热度持续回落，环比下降12%，同比下降32%，前8月累计同比下降45%，跌幅显著超过一线。具体来看，不同城市分化持续加剧：一方面前期热度较高的成都、西安成交转跌，主要源于需求透支叠加疫情、高温等外部影响。另一方面，本月出台各类纾困新政的南京、苏州、福州等，政策利好对成交的提振效果递减，8月成交仍是同环比齐跌。此外，天津、南宁、无锡、徐州成交低位回升，环比持增，但整体市场仍处“底部”，累计同比降幅均在4成以上。目前来看，多数城市在6月集中放量之后，7-8月均迎来阶段性回落行情，整体复苏进度放缓。

　　以项目开盘去化率来看，31个重点城市平均开盘去化率由7月的35%上涨至8月的39%。各城市分化格局延续：首先，上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在7成以上；其次，诸如合肥、深圳核心区域优质项目入市，结构性拉动8月去化率稳步提升了20个百分点以上。最后，约3成城市去化率尚在30%以下：一是以天津、重庆等为代表的弱二线城市，市场信心有待恢复，从开盘去化率来看尚无明显起色。二是核心都市圈边缘城市诸如常州、佛山、珠海等投资退潮，本地自住需求接棒，即便利好政策加码，居民购房信心尚未恢复，8月去化率均不及2成。

　　值得关注的是，8月各城市项目去化也呈现出以下的共性特征：一方面以深圳、青岛为代表的外围库存扎堆区域项目普遍采用高佣金、分销渠道带客等方式加速去化，但仅能带动来访量增长，客户转化率平平；另一方面，改善项目去化情况普遍优于刚需项目，譬如厦门岛内、合肥滨湖区等改善项目集中入市都使得整体去化率稳中有增。

　　8月监测的30个重点城市供求比普遍升高。具体来看，由于各城市积极补货，新增供应规模已与成交规模相当，其中如北京、广州、深圳、杭州等短期表现为供过于求状态。房企对上述城市9月市场成交情况报以较高预期。而大连、东莞、福州、天津、西安等城市供求比出现不同幅度回落，主因是新增供应规模环比回落、房企推货不积极。

　　从商品住宅库存和消化周期水平来看，厦门供多求少库存环比上涨5%；杭州和合肥也因供应放量而待售面积增长，环比分别上涨4%和3%，其余城市8月底库存环比均在3%以内小幅波动。库存消化周期方面，大连、厦门、昆明、福州等拉长至24个月以上，而宁波、济南、杭州、合肥等不足12个月。值得注意的是杭州8月末库存消化周期仅6.7个月，虽供求比为1.3，但热点区域仍有较大一部分购房需求无法满足。

　　8月主要城市二手房成交规模环比回落，同比正增。13个城市共计成交971万平方米，环比降6%，同比由负转正，增幅1%，与去年同期基本持平，二手房市场表现略好于新房市场。

　　分能级来看，一线热度与上月基本持平，环比微降1%，二线%，已显著好于去年同期，重庆、南京、苏州、青岛等同比涨幅显著。

　　各城市分化持续加剧：一是深圳、杭州等中高端需求旺盛，核心区域新房供应稀缺倒逼购房者选择同区域高品质次新房。二是重庆、青岛等中部和北部城市，购房者更多考量交付安全性和楼盘性价比，因而相比于一手新房更青睐于二手现房，重庆8月二手房成交占比已达到整体住宅成交的73%。三是部分城市诸如北京等挂牌量稳中有增，部分业主放低预期，以价换量带动中小户型二手房成交量稳中有增。

　　此外，还有部分城市二手成交尚属低迷，以上海和厦门为典型代表，优质新房入市对周边二手房成交产生一定分流影响。