中国房地产市场现状与隐忧

　　自2021年四季度以来，中国50个重点城市，以“周”为计的新房销售面积，除了在12月份略有反弹外，其他月份同比跌幅均超过3成，尤其是今年2月份3月份，同比跌幅达到37%和51%。同时今年3月份，每周的环比数据都呈现持平的状态，然而按照往年规律来看，每年3月份的新房销售都会由于春节的因素有所上涨，过去10年这个上涨的平均数据是29%，最差的也有7%，而今年则是持平。所以当前就房地产新房销售市场而言，不论是同比数据、环比数据还是季度性对比数据，都处于历史较低水平。

　　2021年中国百大房企的销售额自9月份以来跌幅始终维持在30%至40%之间，今年开年跌幅继续扩大。2022年1月份百大房企新房销售额同比去年1月份下降了41%，2月份的数据同比下降47%，3月份则同比下降53%。这个数据即使与疫情全面爆发的2020年初相比，也有超过3%的跌幅，而2020年初全社会的经济活动正处于大面积停滞的状态。另外这100家中国最大的房企销售额同比数据全部为负数，并且跌幅还有继续扩大的趋势，即便是其中的央企和国企，同比跌幅也普遍在30%以上，而一部分存在破产风险的房企今年一季度销售额跌幅甚至超过50%。

　　在二手房市场，2021年全国49个重点城市前6个月二手房价累计上涨4.2%，但到了下半年，累计跌幅达到6.8%，全年跌幅达到2.9%。虽然今年开年以来二手房价有复苏的迹象，但仍有两点隐忧。

　　其一是二手房区域涨跌分化严重。按照区域观察，2月份全国12个主要城市群中，只有长三角、成渝、辽中南、长江中游和粤港澳的二手房价环比上涨，其他七个城市群都是环比下跌，尤其是北部湾城市群，单月环比下降了4%。房价以前的走势基本都是同涨同跌，只是幅度不同，而现在已经逐渐转变为涨跌各异，仅一线和强二线且低库存的城市房价有所上涨，多数城市房价仍在下跌。这反映出了房地产市场的需求不足。

　　其二是房地产市场未来可能继续转入全面跌势。今年2月份，重点城市土拍挂牌价均价略有下跌，这预示着后市房地产价格还会继续下行，而由于房子在中国具有投资的属性，因此并不会因为价格预期的下降刺激社会需求的增长，反而会加重潜在购买者的观望情绪，导致此前房价有所上涨的城市，上涨趋势可能也难以延续。因此全国房价的环比跌势未来可能还将持续。

　　首先是社会上纯刚需的购房群体正在逐渐失去购房意愿和能力。在疫情对经济持续冲击的背景下，居民对就业稳定性和收入上涨的预期受到较大影响，通过房价上涨分享社会发展红利的意识也在“房住不炒”的政策干预下逐渐消失。而完全无房无贷的纯刚需购房者可能会因为房子不再具备投资属性而放弃购买，转向租房市场。

　　其次是改善型购房需求无法释放。当前全国超过70个城市有限贷、限购、限售的政策，超过全国房地产市场的60%，然而对于无明显房价上涨压力的城市实施严格的限制政策会使得合理的改善性购房需求无法释放。

　　第三是严格的预售金监管制度导致许多房地产企业失去了推盘的能力和意愿。原本社会需求的下降就会导致房企营销成本的上涨，这一结果又会导致房企去库存较慢，加剧资金流动的压力，而房地产企业最重要的便是资产周转率指标。这时监管层对预售金的超额监管使得房企更加举步维艰，导致房地产行业进一步萎缩。

　　第四点是市场观望情绪的加重。民众由于房价下行的期望和担心房企破产尤其是房地产民企的破产，纷纷选择持币观望，金融机构也会因为这种观望情绪采取避险策略。恒大事件导致许多房企手里的现金不断增加不必要的消耗，过去的一年不断有房企破产的新闻传来，民众对于房企交房的能力产生严重忧虑，使得原本就不多的购房者也进入观望情绪，金融机构也会选择不冒险，收紧房企融资渠道，而原本经营稳健的一些房企也被拖了后腿，这就形成了一个负循环。

　　综上，在政府落实刺激房地产市场的切实有力的政策推出之前，今年的房地产市场依然会是下行的一年，根据中金研究院的专业推测，在不推出刺激性政策的情况下，整个行业的业绩将会到四季度才会稳定下来。