上海“打新热”不减：5次推盘上市近6万套房源有项目认购率达307%

　　9月17日，上海推出今年第五批次新盘。该批次房源涉及32个项目，总建筑面积约100万平方米，共计9093套，备案均价为53360元/平方米。

　　对比此前四批“上新”，上海第五批次新盘推盘数量最少、面积最小。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾9月22日向《华夏时报》记者指出，第五批入市项目明显减少。但今年供应批次的频率更高，若按照“一月一批”的速度，后续还会有第七批甚至第八批入市，今年总供应量仍会超过去年。从上一批推盘已公布的销售情况来看，杨雨蕾指出：“大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明打新热度并未消退。”

　　而根据9月16日国家统计局公布的数据，8月份上海新房价格环比上涨0.6%。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，在全国绝大部分城市延续调整格局的背景下，上海新房环比涨幅全国领先，体现出上海楼市消费的韧性。但目前房地产行业仍处于深度调整期，上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。

　　上海新房楼市正在加速大量供应：继8月14日集中上市第四批新盘后，9月17日，上海推出今年第五批次新盘，目前具体房源信息已在上海市房地产交易中心“网上房地产”网站上公布。

　　网上房地产公布的《本市近期将上市新建商品住房项目一览表（2022年第五批次）》显示，该批房源共涉及32个项目，总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套，备案均价为53360元/平方米，分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、临港等11个区域。同时，项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则；所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。

　　从备案价格来看，在32个项目中，有3个项目的备案均价在10万元/平方米以上。其中，位于虹口区的华玺名邸备案均价为13.51万元/平方米，价格最高，入围比为2.5；其次是位于静安区的都汇名邸，备案均价为12.77万元/平方米，入围比为2.5；位于静安区的静悦名邸项目备案均价为10.50万元/平方米，入围比为2.0。

　　相比于备案价超过10万元/平方米的内环线产品，位于郊区及五大新城的“刚改”项目仍是主力军。在32个新盘中，有19个项目的备案均价低于6万元/平方米，其中最低是位于金山区的“金源梧桐苑”项目，备案价为21883元/平方米。

　　而从供应区域来看，此次临港仍是供应大户，推出6个新盘项目，包括星语朗庭、云湖景苑、科茵兰庭等，共计2387套房源。《华夏时报》记者不完全统计，作为上海新房主力供应区域之一，在今年前四批次中，临港累计已有8294套的供应量。

　　临港之外，松江推出5个项目共计1511套房源、青浦区推出4个项目共计1610套房源。而相比之下，市中心的供应量有所减少，仅推出都汇名邸、静悦名邸、华玺名邸三个楼盘，黄浦、杨浦、普陀、徐汇和宝山此次则没有项目推出。

　　至此，上海已集中推出5次新盘。据网上房地产数据，上海今年共发出190张预售证、59062套房源，市场供应充足。其中，于今年6月推出的第二批次新房数量最多，上市46个商品住宅项目，共计13151套房源。

　　而按照上海8万套/年的新房供应计划，今年还有2万套左右的房源指标。“第五批入市项目明显减少。但今年供应批次的频率更高，若按照一月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批入市，今年总供应量仍会超过去年。”杨雨蕾向《华夏时报》记者分析指出。

　　相比此前四批“上新”，上海第五批次新盘推盘数量最少、面积最小。对此，有业内人士指出，随着6月以来“一月一推”的推盘模式下，市场需求已渐显疲态，认筹不理想的楼盘数量有所增加，第五批次“上新”减少供应也是顺应市场变化之举。

　　9月23日，卢文曦指出，从这批房源特点来看，相比前几批都是万套以上的供应，第五批供应刚超过9千套，“说明在持续的高速奔跑后，上海市场需要短暂休整”。

　　但另一方面，也意味着上海楼市“依然是向中端改善及首次改善、刚需倾斜，同时在供应量上能得到保障，保证全市的均价可控”。卢文曦解释说，第四批房源目前已经进入尾声，双休日第五批房源名单亮相，意味这最快本周就会有第五批的房源可以入市，供应保持很好接续。

　　“（据上海链家研究院统计）从第四批次目前已经公布的认购情况来看，估计有三分之一的楼盘触发积分，从比例来看相较前几批次有所下降。不过浦东的几个楼盘基本都触发了积分。”杨雨蕾指出：“大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明打新热度并未消退。”

　　比如，在第四批次推出的新盘中，徐泾虹桥商务区的招商象屿蟠龙府推出468套房源，有1940+组认购，要求77.27的积分，目前一期已于9月18日开盘“日光”；前滩东方悦澜入围分高达96.9分，成为目前今年入围分最高的项目，且认购率达307%等。

　　在《华夏时报》记者所在的一些购房交流微信群中，因上海一二手房一直存在明显的“倒挂”，多名购房者表现出对“打新”的超高热情，希望加紧腾挪出“房票”和资金。不过，“打新需要一点运气”。一名计划卖掉2套老公房置换一套新房的购房者向《华夏时报》记者坦言，自己已多次参与摇号，“但热门楼盘没那么好中”。

　　根据9月16日国家统计局公布的数据，8月份上海新房价格环比上涨0.6%。在卢文曦看来，在全国绝大部分城市延续调整格局的背景下，上海新房环比涨幅全国领先，“体现出上海楼市消费的韧性”，持续向好的数据会给市场信心，预计新房市场中’金九’成交会保持当前量能，价格指数保持小幅上行。不过，房地产行业处于深度调整期，“上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高”。

　　“市场在犹豫中前行。”卢文曦解释说，8月上海楼市整体环境恢复正常，受到的干扰也小，当前的成交水平是楼市真实需求的表现。尽管成交量释放明显，但市场并未出现过热现象，新房极端高分现象明显减少。随着第五批新盘名单的公布，市场选择面增多，市场焦虑情绪将有效缓解。