当前苏州购房小建议

　　最近苏州挺火，除了中秋节央视晚会在苏州拍摄，让全国人民看到了苏州“小桥流水，诗情画意的江南水乡”。

　　还有最近苏州的楼市也是异常热闹，先是9月14号全面取消限购，详见文章：《苏州全面取消限购》，就在各大外地购房团准备抄底苏州楼市的时候，在隔天9月16日又恢复了限购，详见文章《反悔了！苏州恢复限购！》.

　　苏州这座城市属实值得你来，苏州2022年上半年GDP1.09万亿，仅次于北上广深渝！在华东，仅次于上海，连续两年全国排名第六。

　　阿里系的——杭州，2022年上半年GDP约0.9万亿，只有苏州的82%！江苏省会南京2022年上半年GDP约0.78万亿，只有苏州的72%！

　　高GDP背后带来的是居民的高收入，苏州2021年人均GDP高达 17.75万元，遥遥领先于全国的8.1万元，如果按照国际标准，人均GDP超过2万美元即为初等发达国家，超过3万美元即为中等发达国家，那么苏州的人均GDP（约合2.53万美元）已相当于初等发达国家水准。

　　所以，苏州整体的城市吸引力很强，回归到楼市，它的房价仍旧处于长三角相对的一个价值洼地。其房价不仅远远低于上海，甚至要远远低于杭州和南京！

　　苏州购房需求主要集中在市区的六大板块——园区、姑苏、高新、相城、吴中、吴江，各区域的房价均价如下：

　　工业园区、姑苏区、高新区（虎丘区），由于中考招生等优质教育资源相通，是苏州真正的主城核心三大区。

　　园区：园区具有最具现代化气息的中央CBD，金融、互联网、生物医药、高端制造业都是园区的标志性产业，其工作机会以及薪资待遇也是苏州最好的，所以这里吸引了大量的人才，有大量的高净值人群汇聚于此，购买力强劲，这里是苏州楼市的天花板。

　　即便是在现如今“楼市下行”周期，房价依旧保持坚挺，而这一切都源自于园区的优质配套，当然优质的配套主要集中于双湖板块。

　　姑苏区：苏州最早发展的区域，也是苏州地理位置上的”核心区“，目前核心发展区为平江新城，姑苏区的“政务办公机构“都搬迁至此。

　　其次在配套上，这里拥有苏州最好的“三甲级”医疗机构——苏大第一附属人民医院，还有姑苏区传统五大名校之一“草桥中学”，以及建筑总面积为15.7万平方米，车场规模达7台16线的苏州站坐落于此

　　姑苏区目前在售的新房比较少， 新房均价3万左右/平，面积为100平以上的改善户型比较多，部分楼盘倒挂。

　　新区：目前新区发展较为成熟的板块是“狮山”，这里拥有新区最优质的教育资源，新区双实验以及苏州最好的私立学校——苏州外国语，此外3号线号线都交汇于此，再加上西环的加持构成了，新区立体化交通网络。

　　狮山虽然被定义为“居住功能区”，但由于历史原因，目前还是存在一些工厂，城市界面会比较一般，目前在售的新房项目并不多，后面随着工厂迁移以及旧房拆迁腾会挪出来很多住宅用地。

　　以上三个区域，只有预算足的，可以重点考虑，尤其园区奥体，新区狮山，姑苏平江新城可以全部打在这些板块，不要犹豫不决，专心一点。

　　相城：目前相城区的重点发展的是高铁新城，这里高楼耸立，城市风光十分绚丽，但楼市君认为由于缺乏产业（写字楼空置）和人口导入，加上当初投资客过多，目前这里许多小区的入住率极低，虽然高铁新城的规划和配套在目前在不断的落地，但这一切只能让这里的房子价值回归，后期很难再有大的溢价空间，这里楼市当前具有一定的泡沫，未来的发展还需要时间换价值。

　　吴中：吴中区，由于地势比较狭长，城市发展并不是很均匀，较为成熟的区域是吴中城南，但由于发展较早，这里的城市界面十分的破旧，有点城中村的感觉。

　　当前吴中重点发展的区域为吴中太湖新城，这里将成为吴中区未来的城市名片，吴中太湖新城分为湾东、中央商务区、湾西，规划起点十分的高，这里拥有亚洲最大地下空间商业体，最新规划的三甲级医院，以及华东师范大学附中和北美国际学校，并且濒临苏州的太湖，即兼顾了城市功能和自然景观。

　　目前来看，虽然吴中太湖新城市政配套的兑现度很高，但房价能否有所支撑，还要看后期第三产业（互联网、金融、总部经济）以及人口导入，同样这里目前的房价也有些透支未来的溢价空间。

　　吴江：吴江重点发展的区域是吴江太湖新城，其建设要早于吴中太湖新城，目前整个城市界面十分的现代化，由于濒临太湖，整体的自然环境也十分秀丽。

　　此外吴江比较热门板块——运东， 1.8-2w的价格对于刚需来说非常友好，由于这里到园区（独墅湖高教区）开车只要半个小时，所以很多园区的外溢客群会考虑到这里买房。

　　虽然这里目前的生活配套设施还不够完善，但在逐渐落地，等到运东的新房都交付后，这里不缺乏烟火气，居住氛围会很好。

　　但另一方面，由于运东此前隶属于吴江经济开发区，这里汇聚了大量的工厂，短时间很难迁走，所以这里未来的群租房一定不少，但毕竟价格摆在这，是对于刚需来说为数不多的友好板块。

　　刚需而言，低价就是王道，特别是非核心区域，机会在于接下来开发商的促销力度会加大，当下苏州一些楼盘打折力度非常大，甚至到了7折、75折，可能会有一部分高性价比房源，

　　对于改善客群而言，现在大平层在苏州市场热度很高，比如新区狮子山澜庭，第三批也是最后一批房源预计9月底推出，标准层只有2种大平层户型，168㎡4房2卫和190㎡4房3卫，科技城的中建·御璟峯面积为141-184㎡，吴中太湖新城中建·太泽之星面积为175-215㎡等等。

　　不管是刚需还是改善还要分具体项目来看，一个好板块的“差”社区，也可能跑输次级板块的优质社区。大逻辑主要针对社区和产品差异不是特别大的楼盘，板块选择优先于社区和产品, 毕竟，买房逻辑从来都是城市＞板块＞产品。

　　当下的苏州楼市，政策相对宽松，利率低位对于喜欢这座城市的朋友，可以认真的看一看，这座值得期待的城市，也希望大家都能安家于此。