桂林房价网(桂林市区房价)

 

著名经济学家任泽平在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。

人口带来的居住需求更是房地产发展的根基，反映了各地区房地产市场的荣衰。

房地产发展长期看人口

近期，全国各地最新人口普查数据出炉，其中有关性别比与房价关系的话题引发了广泛的讨论。

这其中真的有关系吗？桂林的情况又是如何？今天和大居看看！

性别比与房价有关系吗？

近期，全国七普人口数据出炉，部分省、区、市的人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）也已公布。

全国各省、区、市人口性别比（来源网络）

辽宁、吉林、黑龙江分别为99.70、99.69、100.35，整体来看，东北呈现女多男少的特点。

人口流入最多的广东省，性别比高达113.08；广西性别比为107.04，位居全国第7位。

结合各省市区常住人口变动情况，可以初步得出这样一个结论：

通常情况下，女性比例高的为人口流出地区，男性比例高的为人口增量地区。

各省、区、市常住人口变动情况（来源网络）

再看看2020年全国房价下跌城市排行榜，排名靠前的城市主要集中在东北、中西部地区。

来源：国家统计局，制图：国民经略

根据以上数据，网上流出一种简单粗暴的说法：女性多的城市或者城区，意味着人口老化、人口流失，房价就涨不动。

那么，这种说法靠谱吗？桂林的实际情况是不是能论证相关观点？

桂林女性多的城区房价如何？

日前，桂林市统计局网站发布了《桂林市第七次全国人口普查主要数据公报》。

全市常住人口中，男性人口为2505946人，占50.82%；女性人口为2425191人，占49.18%。

来源：桂林市统计局

总人口性别比为103.33，与2010年第六次全国人口普查的107.21相比下降3.88。

具体再看看桂林六城区和灵川县的人口性别比。

来源：桂林市统计局

在桂林六城区和灵川县中，人口性别比最低的是雁山区，为77.75，意味着该区女性人数显著多于男性，而灵川县的人口性别比最高，为107.46。

再来看看桂林各区最新的房价。

来源：全国房价行情网站（2021年5月）

可以看到，秀峰区的房价最高，七星区房价排名第二，环比和同比涨幅最大的是叠彩区，临桂区和灵川县房价排名靠后。

这是近几年来桂林楼市各片区房价格局的一个缩影。

性别比较为平衡的秀峰区，是桂林房价最高的城区，究其原因，作为桂林主城核心区域，秀峰长期以来是桂林城市资源最为集中的地方，辖区内以及邻近区域，一度分布着城市的政治、经济、文化、金融和商务中心，生活配套成熟。

再加上开发项目不多、学区价值明显等诸多因素，因此房价坚挺。

解放桥连接秀峰、七星两大城区

在这个忧伤而明媚三月，我从我单薄青春里打马而过，穿过紫堇，穿过木棉，穿过时隐时现悲喜和无常。

而被桂林人称为富人区的七星区，市政和生活配套近年来也在不断丰富和提升，加上国家高新区各大产业园的加持，城区价值不言而已，房价排名第二位。

象山区和叠彩区女性人口占比相对较大，但人口增长有限，产业有待提升发展，好在城区人口基数比较大，加上部分配套、交通和环境优势，房价整体位于桂林的居中水平。

象山区江畔风光

不管心情如何，不论今天过得怎么样，无论身在何方，请记得…微笑。人生没有彩排，只有现场直播，所以每一件事都要努力做得最好！

大学城为雁山区带来了较多的常住人口，其中以女性学生居多，因此性别比较低，而雁山区距离桂林主城区较远，楼市容量有限，在售楼盘不多，房价也较低，雁山科教旅游新城建设还有待时日。

雁山科教旅游新城航拍资料图

临桂区和灵川县作为桂林城市开发的新兴区域，近年来人口持续增长。

十四五期间，桂林将把临桂新区建成现代产城融合示范样板，同时推进灵川与中心城区一体化发展。

尽管房价比不上桂林主城区，但随着产业和配套的持续落地，未来的市场需求将进一步释放，房价方面将逐步缩小与桂林主城区的差距。

蓬勃发展的临桂新区核心区

说在最后

实际上，人口的流向，无论男性还是女性，都是受到产业（就业机会）的影响和主导，而产业最终和房价挂钩。

从全国范围来看，人口呈现北方向南方移动中西部向东南沿海移动的两大特点，导致人口流出地女性人口过剩，产业结构落后的现状，人们收入较难增长，房价也出现不升反降的情况。

而人口流入地，经济活力强，能提供更多的就业岗位，人们要么租房要么买房，房租和房价将有源源不断的需求支撑。

产业影响楼市发展

产业结构不平衡，使得区域人口性别比不平衡，最终造成房价的结构性错位。

运用这一规律，我们来看看桂林这几个县区之间的优势和特色。

基础设施较好的秀峰区，第三产业占比更高，加上各类城市资源的加持，房价自然不低。

区域内能提供较多的文化、教育、旅游、商贸服务、金融等行业的就业岗位，这类岗位往往可以吸纳更多女性就业，因此，女性人口占比更高。

而以电子、信息、互联网科技、物流等产业为主的城区，前期会吸纳更多男性就业。

桂林国家高新区资料图

例如桂林三大工业园区（桂林高铁产业园、桂林国家高新区、桂林经开区），不管是发展高端制造，还是电子信息，亦或是生物医药，都需要大量建设者和高技术人才来承担建设和发展任务。

桂林经开区资料图

从人口普查数据上看，这三大工业园区所属的主要行政区域——灵川县、七星区、临桂区，性别比分别位列全市前三名，正好印证了男性人口占比高的特点。

未来，桂林将推进国家高新区建成产城融合发展先行区、桂林经开区建成产城融合发展改革开放新高地。

而这些工业园区所属的区域一旦建设起来，房价也会当仁不让地上涨。

桂林高铁产业园资料图

就像深圳市南山区，因为新兴互联网产业的发展，大量信息科技人才的进驻，带来了源源不断的购房需求，片区的房价逐渐成为了领头羊。

综上所述，判断一个城市亦或不同城区的房价，除了要看人口和人口性别比，更重要的，是看人口背后的产业发展，它决定了就业和收入，最终会反过来影响房价。

对此，你怎么看？你认为桂林哪个区域未来房价涨幅最大？欢迎在留言区和大居交流讨论~

来源丨国家统计局、桂林市统计局、楼市参考、居桂林、网络

编辑丨楼市我现哥

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