我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好，这两天看到你在提到越秀和老东山。有个疑问请教雕叔，若老东山的锦城花园和富力东堤湾，未来城市再凝聚阶段有价值，那淘金路农林下路的次新，应该也有类似的价值呀。若后者容易被存量迷惑，那前者似乎也没什么增量，只是离珠江新城更近，为何老东山这两个楼盘就更优呢

回答：更加的靠近珠江新城，以及学位优势，还有就是本身的客群优质，大部分是原先东山区的体制内的高层，以及后来的中产汇聚地，客户群体比较有钱且文化水平高淘金主要的问题在于地段偏了一些，背后有铁路和内环、前面有黄花岗，其实不是所有的人都会买这个帐的

总感觉该知道的我都知道了，不该知道的我也多少了解了，然后还要带着面具做人，好假，仔细想想这个社会就是这样一个社会，这样做也没错。别人问起你来，还是想想算了不要了，你是谁，我是谁，又都有什么用呢，到头来只是一副皮囊！

提问：雕叔，您可否推荐下华景片区总价在400左右的电梯三房？另外，您觉得华景和骏景哪个片区发展空间更大？

回答：400万买华景电梯三房，买不了的，建议往东走，纯粹探讨的话，华景和骏景两者差不多，一个注重学位，一个有金融城加持，如果自住消费的话，华景，如果投资的话，骏景

提问：雕叔，无广州房票，名下深圳有一房，深圳工作，最近看了南沙，国庆期间大涌地铁站有个新盘在认筹，星河智荟，86平220万，这个盘怎样呢？南沙您推荐哪里呢？首付80万左右。还是说考虑东莞佛山或者新塘，迷茫中，求指教

回答：深圳人对南沙那真的是真爱，但其实我想说的是，深圳人对广州、对南沙真的不了解，以为带着降维打击的思路随便去南沙扫货，最终可能的降维打击会打在棉花上无广州房票、预算200-250万，考虑东莞吧，考虑临深是最好的选择

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。怎么选，难啊！来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：你好雕叔，请问过户后拿到回执，然后转钱是不是没有风险，做的是经营贷，为什么贝壳的中介强烈要求做资金监管？

回答：一般来说过户回执拿到后就没有啥问题了，但是不排除在出新房本之前被查封的可能性，火星撞地球般的小概率，一般人还真遇不到，如果业主征信没有很差或者面临破产之类的，可以视作拿到回执就安全了，毕竟也就那几天时间出房本，快的半天就可以出。

提问：雕叔好，请问万科欧泊是不是已经把周边的增量的预期都体现在了房价上了？如地铁，南大干线，商圈等。现在单价4万多，感觉已经是万博最高的那一批了，后期涨势会不会比不上周边的剑桥郡等啊？

人们更容易和自己亲近人发火，而不是他们讨厌人。所谓亲近人，就是大部分时间和他们在一起人——这一点很重要，这说明我们发火往往是因为我们对自己亲近人有更多期望，或者说，想从他们那里得到更多东西。

回答：其实我觉得你的观点只是对了一半，万科欧泊周边的增量其实并没有完全兑现，完全兑现要等到18号线开通，以及万博地下那一堆商业的招商完成和开业，所以万科欧泊后续还有增量另外就是如果舍弃商业的配套，对大盒子商业没有执念，纯粹从投资角度来看一个小区、来看一套房，那么佰利山就有优势

提问：雕叔，我手上有250w现金,一套暂不能出售、无贷的知识城房子,两公婆加起来月薪5W。在看华阳、龙口西、华景、牛奶厂的学位房,考虑兼顾自住和小许投资保值。我想抵押黄埔房子套首付,想请问我怎么操作能提高购房额度和上限能去到多少?还有房子的选择,你推荐哪个板块呢?谢谢。

回答：知识城有房子，即使抵押出来，再买的话也要首付5成，加上手上的现金250万，估计300-400万的现金，可以买600-800万总价，这个时候如果选择学位房，兼顾投资的话，建议重点考虑牛奶厂你最好提供下黄埔房子的基本情况（产证），要初评下房子的净值和余值，然后才好决定，谢谢，可以跟雕叔沟通一下哈

提问：雕叔，同样条件下，选欧泊还是东荟城呢？只考虑投资的话。看了两边的房，基本房型价格都差不多，都能买，实在难以取舍，谢谢雕叔

回答：看我推文，买房怎么砍价不是教大家一定砍价，还要看看业主的交易条件网红盘这个节点都不好砍价，反价也多看哪个业主诚心卖的，又是目前市场价的就入吧不要追求笋吧，前几个月的价格过去就过去了吧

提问：雕叔好！我的情况是这样 ：上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房.或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子（有点舍不得都是风景优美的地方），买550—600万的房子，目前看好西渡中铁香榭国际叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万，如枫溪别院或者海湾碧桂园联排或者便宜点如枫泾二手联排正荣400万左右。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。特别迷茫.请指明光明大道。

回答：你的投资思路都不是很对，帮你来捋一捋：1.方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。3.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林，建议在这几个地方可以看起来，买2005年后的二手次新房。上海买房性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：雕叔，你好！仅从接盘的来看，东荟城的100方三房和120的四房和1414的四房应该如何选择？

回答：建议选个3房就好了，东荟城还不至于是那种改善型的小区，如果买4房也不是不行，还是有不少业主选择原地置换东荟城的。1414是啥？？？？？

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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