注意楼市过热地区调控面临再次收紧

　　如果说上半年房地产调控以宽松刺激为主，那么下半年伊始，部分房价上涨明显的城市则开始增加房地产约束性调控政策，这也向市场间传递了收紧的信号。

　　上半年，受疫情影响，经济下行压力加大，房地产市场在前两个月受到明显冲击，各项指标断崖式下跌，多地密集出台稳地产政策纾困房企。而随着疫情的好转，国内多个地方楼市成交已经基本恢复到疫情前的水平。这也意味着此前各地出台的一些纾困、支持政策已没有延续的必要。

　　近段时间以来宁波房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。

　　7月6日晚间，宁波市出台了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，并从7月7日起实施。

　　值得注意的是，该《通知》扩大了限购区域范围，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈。在新政之后，宁波目前限购群体主要包括：一是在市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三是在市五区行政区域内没有住房，但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。按照《通知》要求，上述三类家庭暂停在限购区域内购买住房。同时，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。

　　7月2日，东莞市出台《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确指导。

　　该《通知》规定，2020年8月1日起，申请预售的商品住房项目（含前期已办过预售和首次办理预售的项目），总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上但剔除地下室面积后不足30000平方米的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上分期申请预售的，每期申请预售的建筑面积须不少于30000平方米，尾期建筑面积低于30000平方米的须一次性申请预售。此外，《通知》指出要加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。

　　无独有偶，同日，杭州市也发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对公证摇号销售有关事项进行了明确，均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。同时，还明确了以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年房地产调控政策累计达到304次，2019年上半年为251次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史记录。具体来看，在1-4月房地产调控238次高位的基础下，随着房地产市场的稳定，5月房地产调控政策次数明显减少，合计全国有35次房地产相关政策调控，6月只有31次。

　　从整体看，上半年楼市政策主要体现出“两松两紧”的特点。“两松”指的是为应对疫情影响，各地纷纷对房企在拿地、预售条件两个层面进行相应调整，这对于融资压力偏大，资金紧张的房企而言，无异于“雪中送炭”。另一方面，部分城市在人才政策、购房补贴政策，以及落户政策上的调整，也有助于提升这类城市的购房或交易热度。“两紧”则主要是针对需求侧的限购限贷政策仍维持偏紧态势。

　　从中央层面上看，对房地产的调控基调并未随疫情发生而改变，疫情后提出的“新基建”也试图转变过去对房地产的依赖。根据易居研究院统计，春节以后全国至少有 10 个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相关限购限售政策放宽或首付降低的条款均被撤回或调整，近日有关环京怀来取消限购政策的传言也被当地政府辟谣，说明中央“房住不炒”的底线仍不可触碰。此外，央行也在多个场合和报告中，明确重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　从全国市场看，目前活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州、深圳、重庆等城市明显复苏，最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。对于今年一些热度偏高的城市和区域，未来可能将迎来一波调控政策的收紧，预计年内房地产政策针对需求方面的松动空间仍十分有限。