释放利好 2022三季度广州房地产市场报告

　　政策方面，广州放宽入户政策，降低入户门槛，变相松绑。加上LPR年内第三次下调，相关利好陆续释放，以刺激市场信心。从成交数据来看，5月份LPR第二次下调后，6月成交量为129.2万平方米，对比5月的74.8万平方米，增长73%。

　　从数据来看，开盘情况分化严重，中心城区去化快，如天河城投新盘去化超50%；黄埔、增城等郊区楼盘去化较差，去化率普遍低于30%。

　　7月中旬，广州市人社局发布新修订的《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，对全市的入户政策进行了调整，只需要满足中级职称/全日制本科学历以上，40周岁以下，在广州工作有参保状态（1个月社保），即可申请办理入户。

　　在此之前，广州全日制本科学历入户或具有中级职称的人员入户至少需要有连续6个月的社保记录，而此次更新的政策对社保缴纳时间已无明确要求，只需要有一个月社保记录即可办理，入户门槛大大降低。

　　2020年末，广州常住人口为1874万人，而2021年为1881万人，仅增加了约7万人。前十年间，广州人口增加了近600万，增量在全国各大城市中位居第二。从平均年增长60万人降至2021年的7万增量，人口增长出现断崖式下跌。

　　放松入户政策，降低入户门槛，放松对学历型人才落户的限制，不仅可以在人才争夺战中重新拿回主动权，新吸引的人才也能刺激楼市回暖。

　　在这份征求意见稿中，划定差别化入户的实施范围为：白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区，共7个行政区。

　　5月31日，广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设十四五规划正式发布，正式将差别化弹性入户政策写进规划。

　　作为广州市推进差别化落户政策的先行区，增城区楼市在6月份交上了一份令人满意的答卷，五月份共网签住宅1364套，六月份提高到6410套，同比增长370%。

　　本季度广州第二批集中供地于7月18日落幕，成交11宗地，3宗用地流拍，总出让面积合计约66.96万平方米，总成交金额为209亿元，其中有4宗用地出现了溢价成交。

　　就规模而言，广州第二批集中供地是自实行集中供地以来，供地总面积、数量最少的一轮。但也释放了一定的积极信号，譬如溢价宗地数量、溢价率有所提升，房企参拍热情上扬。

　　与2021年第三批次零地块溢价成交和2022年第一批次2宗地块溢价相比，本批次供地规模最小，但却有更多的溢价地块成交，可以认为本轮房企竞地的积极性已经慢慢恢复。

　　与2021年相比，2022年集中供应的土地有贵精不贵多的特点。二批次集中供应的14宗地块里有6宗来自中心四区，供应数量占比最高。

　　此外，本轮供地剔除了竞自持环节，改为限底价+摇号，即到达最高限价后进入摇号环节，变相降低了房企拿下热门宗地的成本。供应更为优质，同时降低竞拍难度，旨在有效降低房企的投资成本，提高它们的参拍积极性。

　　越秀地产独自竞得两宗地块，分别位于广州市海珠区、天河区。其中天河区燕塘地块三，历经54轮激烈竞价，最终到达封顶价81.2亿元，折合楼面价5.08万元/平方米，为本次供地出让价格最高的地块。

　　另外，越秀与海珠安居置业联合摘得海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，成交价11.1亿元。

　　保利发展则以48.81亿元摘得3宗地，分别为南沙区南沙街金岭南路2022NJY-5地块、黄埔区开源大道以南，隧南路以北SDK-A-3地块和荔湾区西塱AF022050地块。

　　花都区三宗地块中，有两宗为宝信单独竞得，为天贵路以东、新华路以南J12-S102地块和炭步镇炭步广场以东HDJ07-11地块，总成交价为4.3亿元；花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207006、CA1207019地块为宝信与广州交投联合竞得，成交价为12.29亿元。

　　9月9日，广州市规划和自然资源局以挂牌方式推出2022年第三批集中供地地块，共20宗为涉宅地块，总出让面积达208.5万平方米，总建筑面积达388.7万平方米，总起始价约538.6亿元。

　　从区域分布来看，上述20宗涉宅地块分布如下：荔湾区2宗、天河区2宗、海珠区3宗、白云区2宗、黄埔区1宗、花都区3宗、番禺区2宗、南沙区3宗，增城区1宗、从化区1宗，将在10月10日集中出让。

　　本季度广州共网签了12993套新建住宅，供应15634套，整体处于供大于求的状态，特别是中心四区，荔湾区供应1861套，仅出让569套。

　　7-8月为传统楼市淡季，由于疫情、暑假以及8月上旬高温天气多重因素影响，市场仅维持在大约6000套/月的状态。但进入8月中下旬，随着暑假接近尾声，金九即将到来，开发商也加快推货节奏，提升新房供应，为金九银十积极上货。

　　东部增城区、黄浦区网签量约为5443套，占比41.9%。其中增城区网签3225套、黄埔区2218套。其余各区均不足2000套。番禺区网签1856套，占比14.3%，排名第三。

　　报告期内，观点指数共监测到31个项目加推，15个项目开盘，多为去年集中供应的地块孵化，开盘情况分化严重，中心区及网红盘自带流量、去化不俗，增城、南沙等低热度区域去化普遍较差。

　　海珠区三季度推出三个新楼盘，分别是中旅天宸府、中海江泰里和珠光海珠新城，其中前两个盘距离仅1km，两者都是主打刚需户型，中海江泰里户型出色，主打对居住空间有要求的买家，中旅天宸府则依靠昌岗东小学学区，吸引学位需求买家。

　　天河区热盘——城投珠江天河壹号在8月，时隔一年再次推新，销售火爆，目前已售237套，去化率超过50%。

　　万科黄埔新城是7月开盘的新楼盘中体量最大的，首推1100套住宅，目前仅售出351套。该项目由黄埔区沙步村的旧改项目改造而来。不过，由于该项目规模较为庞大，因此实际上步行到地铁的距离并不止20分钟，地铁交通情况不是十分理想。

　　三季度为楼市传统淡季，楼盘销售去化情况较差，加上受优惠力度不足、经济下行、疫情来袭等因素影响，整体延续低迷行情。

　　从市场表现上看，广州楼市仍处于低位，但三季度仍有着6000套/月的打底销量。目前广州已经释放了一定的利好信息，如今年第3次降低房贷利率、放宽入户政策等，后续市场基本面或将呈现积极向好的态势。返回搜狐，查看更多