中国房地产泡沫

　　中国房地产泡沫破灭风险被高估？海内外看空声音再起,“中国房地产泡沫破灭”“房产崩盘”等论调又开始出现。对此专业人士表示，中国房地产风险客观存在，但是各地情况不一，简单地说崩盘或泡沫破灭，则高估了房地产的全局性风险。

　　房地产市场是存在泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。泡沫不能主动挤破，也不能吹大。房地产会以稳定为主需要防范风险。

　　三线以下的城市，人口向外流出，房产流动性极差，如果房价走高一定是泡沫，需要小心。事实上，这些地区本身也正在走入去库存的通道，只是由于客观因素的限制，这波库存要清干净，不是一两天的事。

　　哈继铭先生的话总结起来这么三个意思：一，中国房价本来应该跌，但政府不让跌；二，中国一线城市的房价按照房价收入比全球较高；三。因此，中国的房地产泡沫才是全球较大的。

　　许多人都在谈论房产泡沫的问题，却没有给人一个**终统一的结论。究其原因，大多数人对“泡沫”这个词还没有明确的概念，不知道该如何加以判断。那么房产泡沫的依据到底是什么呢？简单的说，“泡沫”就是囤积产品的市场价格高于人们生活必须时所能承受的消费能力的市场现象。之所以说“囤积产品”而不说普通流通产品，旨在说明生产力不足，供不应求已不是导致该产品价格居高的唯一因素。人们生活必须时所能承受的消费能力的指出，排除了人们有能力消费却主观消极消费的情况，侧面反映社会生活必须市场的**大容载量。市场“泡沫”的**直观表现是：产品的“相对生产过剩”，一方面是，生产商及投资商手中的产品无法以理想的价格销售出去，另一方面是，普通百姓无法消费得起相关产品。生产商及投资商手中积压的商品量与普通百姓消费所需的缺口差别越大，表明市场“泡沫”越大。当生产商所生产的商品及投资商手中积压的商品，无法通过百姓消费达到预期的收益时，该商品市场即达到“泡沫”破裂的临界点，市场稍有波动，就会引起更多消费者观望，导致产品购买力下降，从而引起相关产品更大范围的降价潮，华丽的市场表象“泡沫”破裂，直到达到新的市场供求价格平衡。现在许多人认为供不应求的市场大环境下，不会产生市场泡沫，其实这种说法是严重错误的。举个简单的例子，现在某样商品共计有100件，每件成本10元，售价100元，市场上有该产品需求的有1000人，而能承担起100元消费能力的只有50人，那么将形成50件产品的积压，如果能消费起的人只有8人，那么生产商将无法回收成本，**终只能是该价格体系崩溃。

　　在2016年7月的时候，我们的*政府便提出了“抑制资产泡沫”;到了10月份，央行更是召集了17家银行，要求强化住房信贷管理，控制风险;

　　这个问题得先了解下什么是楼市泡沫。什么是楼市泡沫，用一个比喻：粉丝也卖鱼翅价，就可以说明这种现象。泡沫**终是连粉丝都变成了鱼翅的价格，而不是鱼翅是鱼翅、粉丝是粉丝。如果供不应求让石油或黄金的价格上涨，并不能证明资产价格过度溢价。楼市泡沫形成的原因众多，有地理因素，人口因素，也有各国央行的信贷扩张因素，还有汇率因素，但一般而言，判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入，然后结合汇率来判断是否超出了合理区域，照过去楼市泡沫的经验来看，1平方米单位中档商品房价格比当地人均月收入超过5：1的时候，则容易造成楼市价格大幅下跌。

　　中国房地产没有泡沫日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。我们看看08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上了，我不会出现这种情况。

　　如今的滕州房价是居高不下，就连三四线的城市都破万了。限购的升级，既阻挡了炒房客，同时也伤了很多刚需。 虽然楼市 调控 仍在不断收紧，但是房价仍然处于涨势，因此也引发了人们对于房地产泡沫不断扩大的担心。

　　从1998年的房改政策到如今的2018戊戌年，房地产刚好经历了20年！在这20年里，房地产是在一路的喊跌声中与泡沫破灭论中涨上来的！那20年后的今天，房产关于是否存在泡沫？后面将如何走?这是全国人民所关心的问题！问题1.目前是不是有泡沫？售租比是国际的惯例，根据售租比=售价／年租金（类似的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80多倍。所以，泡沫是一定的。（房价与收入比，房价与可支配收入比，这两个指标基本不用，因为这两个数据根本没法看了，而且中国很多是两代人供房，所以更看重售租比，也便与市盈率做横向对比）。但与相比，的会更大些！但中国是个特色的社会主义国家，土地、银行、房产政策全掌握在政府手里，所以中国的房地产不是一个市场，而是一个计划经济。所以这国际公认的售租比理论能否适合特色的计划经济呢?笔者作为房产资深的业内人士认为，还有待研究！问题2.如果房价是有泡沫，泡沫具体是什么？中国房价组成来自于两个部分：土地价格以及P／E在30倍以后的利润。日本泡沫破灭后**直接的就是土地价格的回落(与日本不同的是日本的土地是实行非国家所有制)。一般，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在15%左右，房价构成中，40%-60%是土地成本交给政府，另外有12%以上的是开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。

　　房地产有泡沫是所有人的共识，但是对于泡沫是否会破裂总会有两种不同的观点。一种是借鉴外国泡沫破裂的经验，预言泡沫上涨到一定高度时，必然会破裂，也就是发生崩盘现象。另一种当然是持反对观点，也就是说即使是房地产有泡沫，但崩盘几乎很难发生。

　　诺贝尔经济学奖得主Stiglitz( 1990) 对于“资产泡沫”给出一个通俗的描述: “如果一种资产的价格高，而与经济的基本面没有关系，那么泡沫就存在了”。

　　一些分析师甚至预测中国经济将崩溃，包括房价崩溃，无论有没有外部挑战，如与美国的贸易战。但实际上，鉴于中国特殊

　　对于诺奖得主对中国房地产泡沫的警告，几乎绝大多数的中国人都抱以嘲笑。当下国人对房地产狂热，可以和人类历史上任何一次投机事件相提并论。少有可以给予的教训也许是泡沫破灭之后的痛苦。

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