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下半年,宁波楼市真的会凉凉?

今年可能是史上最热的八月了,如果不是,那也一定是史上台风最少的八月。

虽春有百花秋有月,但四明山最迷人的季节还是是夏季和冬季。冬季的四明山,雾凇霁雪,美不胜收,但山路结冰,进出不便。唯有夏季,山下酷热如烤炉,山上凉爽如深秋。

四明山顶号称低八度,是一种什么感觉?在宁波不开空调睡觉会冒汗,而在四明山上,不开空调还要盖薄被子。

老司机一直都认为,四明山作为浙东避暑胜地的价值远远没有被发掘出来。

说到避暑,人们首先想到的是庐山,庐山的确凉快,但太远了。而且,英雄的江西老表一直没能把庐山的配套和服务搞好。

宁波附近最为有名的避暑胜地当属莫干山了,这里上海人和杭州人趋之若鹜。但莫干山其实也并不怎么凉快,海拔高度比四明山低了200多米。

决定气温的,主要还是高度,就像决定心态的,主要还是钱包。

最热的季节在四明山办公,或许会成为成功人士的选择,老司机已经率先体验过了。

就算这样,我也不是成功人士。

跟天气一样火热的仍然是宁波的楼市,前两天明湖一块地的地价又创造了历史,我看到后台有不少人在问我,地价破纪录了,房价还会跌吗?

老司机今年什么时候说过房价会跌?

说房价会跌,就好比说股票会涨一样,更多的只是个人的美好愿望。只不过有些人很认真,去为这些愿望找了许多理由。

对于房价,如果你一直在读老司机的文章,就会减少很多不合理的期待。理解中国房价并不难,从最简单的两个角度,一个是财政对于土地的依赖,一个是贷款抵押物对于房产的依赖,我们就知道,这个运转着的庞大的经济体,绝无可能容忍房价大幅或是长期的下跌。

但局部的短期的下跌是存在的,历史上多次出现过。决定这些下跌的仍然是上述的两个原因,特别是第一个原因:当地方财政过度依赖土地时,无节制的供地加上需求不足,最终导致楼市供过于求。

这就是不能投资小城市的根本原因。

需求由自住和投资共同构成,自住需求是缓慢而持续的,也是非常健康的。投资需求则具有很强周期性——受“赚钱效应”的影响特别大——看到别人赚钱了,会有更多的人选择投资房产。

随着投资客越来越多,房价越来越高,楼盘也越开越多,楼市量价齐升。但发展最终会到达一个临点,这时候人们开始发现房价不怎么涨了,赚钱很难甚至赚不到钱,于是后续资金不再进入,楼市的成交量开始萎缩。

即便没有萎缩,仅仅增速放缓,楼市也会凉下来。

凉下来的楼市会进一步导致投资人减少,甚至自住需求也会停下脚步观望,一个周期结束了。这时候有些开发商为了快速回笼资金,往往会采用降价跑路的策略。

历史上恒大、万科经常这么干。

每次调控的时候,大家往往都有个疑惑,这房价要调控还不简单嘛,领导怎么就没想到这个那个办法呢?

你想到的办法领导一定想到了,你没想到的办法他们也想到了,只是有一点你肯定没想到:如果调控把“赚钱效应”打下去了,后续投资不再进来,楼市怎么办?

如果这个市场以前是由50%的投资客构成的,调控让这个比例变成了5%,会出现什么后果?

我想大概崩溃了。

成交量下跌40%,超过半年,即可视为崩溃。没有一项调控是为了楼市崩溃,这是整个经济不可承受之重。日本的崩溃导致了20多年的负增长,美国08年的危机到现在都没有缓过来。

调控恰恰是为了避免崩溃,这是我们相比欧美的制度性优势。

过去两年,每到下半年楼市就开始疲软,原因也在于调控。调控加码后,市场观望情绪加重,投资客步伐放缓,导致短期内楼盘销售势头放缓;二手房市场上,由于买家开始观望,房东涨价的信心受到抑制,房价增幅自然也就慢了下来。

涨幅放缓,进一步抑制了投资热情,因此市场越来越凉,从9月开始到12月,往往一个月不如一个月。

扭转颓势往往会动用两招,第一招是拍地,如果能拍出一两块高价地,最好是创出新高,那么市场信心会迅速稳住;第二招是出政策,比如人才补贴、拆迁计划等等,激发更多的需求。

还有些看不见的标准会放松,比如贷款的审批,购房的资格等等。

那么今年呢,到现在为止,我们看到了宁波又在升级调控,比如扩大限购圈,以及升级了限购标准,另外无房户优先认购也阻挡了一部分投资客。楼市的下半年会像过去两年那样凉凉么?

老司机看到了不少这样宿命的观点,认为今年仍然会重复去年前年的故事,但在我看来情况可能并没那么简单。

一个最大的不同是,今年土地和房价的倒挂比前两年更加普遍。

受限房价竞地价的影响,今年土拍可以说都非常成功,几乎每块地的限价,对开发商都非常有吸引力,因为限价消除了今后房子卖不掉的后顾之忧。

土拍市场火热,楼市自然会受提振,就如同明湖地块对当下楼市的提振一样。

从8月开始,土地挂牌量有所减少,这有利于保持下半年土拍的热度。从全年供地计划来看,今年完成率还不算高,可供的土地还是不少的。

其次,楼盘倒挂也保障了销售的热络,当下火爆的奉化、江北、以及东钱湖,倒挂都起着决定性作用,有这样的倒挂在,楼市不可能会凉下来。

其实,无房户优先购房,一定程度上也能够保障楼市的平稳,是不是?

去年、前年的8月,宁波台风都不少,但我们不能据此认定今年的台风也会一样多,也不能说明年8月的台风就一定少,一切都是不确定的。

面对不确定的楼市,老司机和你一样,既茫然又好奇。每当有人称我为专家的时候,我总是不自在,这不是因为谦虚,而是的确没有把握。

楼市和美女一样,既迷人又折磨人,如果过度投入,最终会迷失自己。

男人最大的错觉,就是认为美女都对自己有意思,这就像等着抄底的人,怎么看都觉得楼市有下跌征兆。

而那些持房待涨的投资客,天天都觉得楼市要爆发。

老司机对楼市没感情,我的偶像苏东坡曾说:多情总被无情恼。

买房,都得听我的!

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本文源自微信公众号:房产老司机

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