见证历史！2021佛山楼市反转最大的一年！专家：2022或全面复苏

　　按语：2021进入倒计时，佛山乐居年终总结正式启动！本期主题——【佛山楼市政策篇】用一个词总结：高开低走。

　　本文涵盖佛山2021年房贷利率、人才购房、公积金、豪宅税标准、积分入户等最新情况，干货满满，信息量巨大，欢迎收藏。文末还有业内专家对2022年楼市预测，不要错过哦！

　　企稳万亿、蝉联新一线城市、晋升人口特大城市、新一轮地铁规划获批、多条轨道年内开通……佛山2021年城市建设收获颇丰。

　　而过去一年，湾区多地加码楼市调控，惠州被约谈，东莞出台史上最严新政，广州也动作频频，集中供地制度、二手房指导价等重磅政策层出不穷。

　　反观佛山则保持着自己的节奏，楼市政策并未明显收紧，仍维持2017年分区域限购，仅在核定购房资格、放松落户政策、收紧公积金额度等方面作适当调整。

　　一年到头，佛山楼市基本围绕着“房贷”做文章，尤其在房地产集中度管理制度的大背景下，此次金融政策调控堪称“釜底抽薪”之举，甚至个别银行有“停贷”流言传出。

　　从佛山1-12月的首套房贷利率变化来看，年内利率峰值为7-10月，进入11月后，利率才开始出现松动迹象。然而，纵观全年，利率最低值还是在年初的时候，仅5.05%。

　　近日，乐居调查佛山8家主流银行发现，目前多家银行首套房贷利率全面回归5字头，在5.6-5.9%之间，整体放款时间明显缩短，新房基本维持在1-2月，最快2周可放款。

　　12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年12月20日市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.8%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　乐居翻阅佛山年内调控政策得知，对楼市影响较大莫过于新房限签、土拍限价先后重启、人才购房门槛拔高，以及二手个税从2%降为1%。

　　前两者均无明文规定，而在今年1月，佛山外地人购房门槛悄然提升，将人才T卡申领门槛提至全日制大专学历；其后受银行额度影响，年中一度即便拥有人才购房资格，限购区买房也需四成首付。

　　与此同时，对于集中供地制度、二手房指导价等重磅政策，佛山楼市并未及时跟进，调控仍维持着自己的节奏，佛山住建局曾透露：“当前我市深入贯彻2016年10月、2017年3月和5月出台的三份房地产调控政策，持续做好稳地价、稳房价、稳预期工作。关于是否出台二手住房交易参考价规范性文件的问题，我局将加强调研和市场分析，并提交市政府决策。”

　　直到12月，佛山出台了一则利好二手房的新政，成功与湾区城市实现同步，即佛山二手房交易个税从2%调整至1%。业内分析指出，佛山二手房转让个人所得税、土地增值税的下调，有利于降低二手房交易成本，促进二手房的流通性。

　　中原佛肇区域战略发展中心战略顾问部总监朱伟德分析指出，政策涉及面较广，有金融政策，人才购房，税费方面，也有针对行业规范，有开发监管，城市更新也有租赁长效机制的举措，政策形成组合拳，多管齐下，体现了因城施策的指导方针，促进楼市健康稳定发展。

　　今年3月，佛山公积金中心宣布，5月1日起个人最高不超30万，即夫妻最高60万。这对于想在佛山准备用公积金买房的购房者产生了不小的影响。

　　“一个人才30万，夫妻两个人仅有60万，在佛山买房哪里够啊？组合贷利率又比纯商贷高出很多，放款又慢，逼退了像我这样的刚需买家”。一位购房者在新政后跟小编吐槽道。

　　据乐居了解，今年来，佛山各大主流银贷利率组合贷比纯商贷普通要高出100个BP左右，不过如果夫妻能贷满60万，组合贷比纯商贷仍要划算一些，只是公积金放款仍需排队等待。

　　除了个人额度50万变30万外，今年佛山公积金还有2处调整：①公积金对象只能是普通住房，建面超144㎡不予发放。②已有2套住房，停止发放；公积金未还清前，不得再次申请。

　　而调整的原因，官方做出了相应的：2017年至2020年，住房公积金缴存及本金回收流入平稳增长，但职工对住房公积金的使用需求一直处于高位，致使我市住房公积金资金流动性不足，虽然已实行了轮候发放，但仍未能解决资金缺口逐渐增大的问题，为防范资金流动性风险，根据国务院《住房公积金管理条例》适时调整最高额度。

　　要判定一套住房是否为普通住房，有成交价格、容积率、单套住房建筑面积等标准。禅南顺三个区的2021年下半年普通住房标准具体如下：

　　而2022年上半年，顺德区已首先发布，再次上调了1721.73元/㎡，提高至26984元/㎡。

　　注：普通住房标准为半年调整一次，其中，实际成交价格更是根据区域的住房平均交易价格调整，具备一定的房价参考性。

　　跻身人口特大城市的佛山，10月发文拟调整入户新政，即《佛山市深化户籍制度改革实施方案（征求意见稿）》提出，珠三角城市群的就业年限纳入同城化累计，高明、三水区试行以经常居住地登记户口制度，促进全市各区户籍人口均衡发展。

　　据乐居统计2021年佛山三个季度的积分入户情况了解，前三个季度，佛山申请积分入户人数多达9921人，每个季度均超3000人在竞争入户名额。

　　其中，从各季度情况来看，第三季度竞争最为激烈，除了禅城和高明仍保持100%的入围率，南海、三水两大区入围率下降至不到5成，顺德区则是每季度下降10%。

　　目前佛山积分入户门槛相对较低，越来越多人通过这种方式申请入户，与此同时，佛山还有其他多种入户途径：包括稳定居住入户、人才引进入户、直系亲属挂靠入户等等。附一图看懂

　　按官方的资料，入户的地址可在①自有合法产权住宅房屋（出示房产证或不动产权证原件）、②集体户地址（提供集体户口簿）、或者经产权人同意的下列房产地址（提供房产证及产权人同意入户的函件）：政府提供长期租住的③公共租赁房屋、经登记备案的④租赁住宅房屋、或⑤搭户亲友的房屋。

　　自恒大2021年9月初债务全面违约以来，佳兆业、花样年、奥园等中小房企雷声不断，其中受自身债务影响，花样年“来去匆匆”，短短数月佛山合作项目悉数退股，同时仍有一众房企们资金链紧张传闻不断，项目不能按时完工的现象频繁出现。

　　对此，10月13日，广东省住房和城乡建设厅紧急印发《广东省商品房交易风险提示》，提醒消费者将购房款转入非商品房预售款专用账户、以高于备案价格销售商品房、不及时网签备案等13个商品房交易中存在的行为均具有风险。

　　尤其是挪用预售款对购房者风险较大，以某大三水多盘为例，三水区住房城乡建设和水利局表示，针对某大前期房款未交入监管账户的问题，区住建水利局已经启动调查处理机制。对该企业进行了行业诚信扣分，并责令开发企业立即开展落实整改。

　　乐居翻阅资料得知，早于1月7日起，佛山市住房和城乡建设局正式施行《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，明确商品房预售款应当全部存入监管账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。

　　及至岁末，12月6日，佛山市住房和城乡建设局发布了关于征求《商品房销售信息公示的规定》（征求意见稿）意见与建议的公告，对商品房销售信息公示、现场宣传、广告宣传等作出进一步规范，力图填补以往的销售信息公示存在的风险与漏洞。

　　今年8月开始，佛山楼市急转直下，从新房成交便可窥见一斑。近年平均月成交过万套的佛山，进入8月后，佛山连续4个月成交低迷，最高不超过7000套。

　　“重仓佛山的房企，影响都挺大的。不过在筑底，感觉回暖的迹象已经比较明显，2022年有希望回到年初的成交水平。”有房企投拓人士向乐居表示，“尤其近期这一波杭州土拍，打响了全面站稳、逐步回暖的第一枪。”

　　另有接近开发商人士向乐居表示，目前佛山房企可大致分为两类，有资金实力雄厚的，不走高周转的，眼下行情卖不出好价钱，就干脆躺平了，“等明年3月再冲”；而另一类走高周转的房企，业绩指标压力比较大的，正拼命打折促销，加快销售回流现金，两者形成了鲜明的对比。

　　在全国楼市下半年销售遇冷的大背景下，尤其在9月份央行提出两个维护之后，各地楼市政策都开始有了松动的迹象，如信贷宽松、土拍政策松绑等消息频传，佛山则在信贷放松之余，也悄悄放松土地出让要求，如调整交地、开竣工等履约要求；延长土地出让金缴纳时限等。

　　业内普遍认为，调控政策已然见底，市场预期开始转变，但提振信心尚需时日。正如易居企业集团首席执行官丁祖昱撰文称，“政策底”已至，后续“政策底”到“信心底”的修复仍待时间，传导至房企销售和资金端存在不确定性，房企“至暗时刻”尚未离去。

　　对于2022年的房地产市场，“裁员潮还在继续，希望明年能回暖吧。”一位相对保守的房企人士向乐居透露，佛山近期预售资金监管可能有新政策。有业内直言，不少开发商形成了一个基本共识：守住春节，挺住五一。

　　2022年楼市的走向，中央早已表态，在12月8日至10日在北京举行的中央经济工作会议，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

　　有评论认为，首次提出“良性循环”和“健康发展”是一个积极信号，这意味着政策对房地产不是单纯限制，而是促进其与国民经济形成良性互动。

　　考虑到房地产占中国经济的比重，易居年度报告认为，在不触碰“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等政策底线年房地产政策大致会呈现较为宽松的走向，从供给端、需求端到价格端，房地产政策都可能出现松动。

　　回到佛山，根据《广东省新型城镇化规划（2021-2035年）》，关于房地产方面，广东将建立全方位、多层次的新型住房供应与保障体系，强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动佛山等超大特大城市多渠道增加住房供应，缓解住房供需矛盾。

　　如何多渠道增加住房供应？12月22日，佛山市住房和城乡建设局发布《深化住房制度改革完善住房保障体系的意见（征求意见稿）》，提出“十四五”期间，佛山全市计划新增筹集发展各类实物保障性住房至少11万套，其中筹集保障性租赁住房至少7.5万套，中心城区、重点片区力争达到住房供应总量的30%，筹集共有产权住房1万套、人才住房2.5万套；新增发放租赁补贴2.5万户，让住房制度改革成果惠及更多市民。

　　最后，问题来了：2022年楼市走向趋势会如何？看看业内人士都怎么说！克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓：

　　在经历了此前的降准操作之后，目前各地围绕刚需的房贷利率优惠以及放款速度都有明显改善，表明信贷环境转好是整体性的趋势，陆续出现的利好消息对于楼市需求的释放是有利的，年底楼市有望翘尾收官。

　　对于房地产市场而言，调控的政策底在当前已经出现，行业考验尚未结束但已看到曙光，在度过这段艰难的调整期之后，明年房地产市场将会逐渐回归服务更好居住需求的本源，迈向良性发展。

　　最近一段时间，房贷放款的速度有了明显提升，由之前的等待半年，到最近的等待一个月，甚至一周内放款，房贷放款时间已经基本趋于正常化。

　　年底实施了一次全面降息，货币政策开始偏宽松，有助于降低融资成本，久久未变化的LPR有望在2022年走低，至于降低多少暂时还难以评估，因为当前我国货币政策总体上频繁多变，难以预测。不过之前央行已经强调支持刚需购房，一直高企的房贷利息有望下调，或进入一轮中等幅度的下降周期。

　　货币宽松，政策利好等也需要传导时间，所以近期虽然利好频频，但楼市的低迷仍会维持一段时间。加上马上就要过年了，农历新年又是楼市传统淡季。所以预计楼市在一季度仍然会保持较为弱势的局面。直到春节之后，小阳春行情展开之时，二季度可能才能看到楼市的全面复苏。春节之后，楼市可能会整体会呈现出“价稳量涨”的态势。各种等待已久的刚需，随着政策的明朗，初步消除疑虑，开始入市。

　　当前政策环境从严从紧，若然政策未有明显松动，市场成交将逐步放缓。市场分化加剧，价值回归与聚焦，极端市场趋势催生面积、户型、功能的极致诉求。

　　1、 今年土拍市场遇冷，与宏观房地产市场环境及金融政策调控有关，另一方面发展商高杠杆，快周转的开发模式面临调整，开发商对土地市场预期存在不确定性有关，但佛山近年土拍总量还是维持在一个比较充裕的水平，今年的成交量对佛山未来市场供应格局影响有限，随着土地市场的降温，对新房成交量价预期也将有所回调，另外，发展商也会相应调整开发和推货节奏，确保市场新增供应，未来在土拍市场，不排除进行集中供地的可能性，以确保对土地供应机制的完善健康发展。

　　2、2021年房企暴雷，都是近几年高杠杆融资模式埋下隐患的爆发，在快速周转去化的策略下，对产品品质却没有得到提升，不能承担起高的溢价和口碑，未来房地产开发规模和速度会得到控制，开发商企业会进一步集中在头部房企，特别是国资背景的企业，企业考虑的更多的是产品品质和品牌力带来的溢价利润，同时，随着住宅市场的日益饱和，很多房企的开发领域会进一步细分，如产业地产，养老康养，文旅等，满足产业发展需求和人口老龄化及人们对美好生活的需求上来，除了前端的开发建设，对社区客户的商业运营服务板块，也是房企积极布局的方向，很多房企物管服务积极上市，就是为了打通房地产的全产业链布局。

　　3、 从目前的政策来看，着力点在于维护稳定为主，政策对市场的影响有一定的时间周期，政策是否拐点，要看整体内外经济环境，房地产是支持经济发展的重要产业，需要长期健康发展。明年一季度市场大概率还是会延续目前这种相对缓慢的胶着状态，也是传统的交投淡季，市场有望在明年下半年迎来新的发展周期。

　　4、对于购房者，选择中心城区核心板块的优质项目，相对比较保险，这些项目具备抗跌风险，安全区域也只是相对而言，主要根据购房需求和购买力而言。

　　首先，还是要根据自身需求和实力购买，对于刚需置业者，目前还是有很多选择，考虑到未来轨道交通的网络化发展，可以多考虑一些轨道交通的潜力板块和项目，对于投资者，买房投资的逻辑已经改变，房住不炒的理念下，房产可以成为一种资产和保值物，需要考虑长期的持有价值和可变现的周期，需要甄别核心优质资产。