区域成交分化明显 2022天津楼市年中复盘

　　2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

　　在这样的大环境下，2022上半年的天津楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

　　自从5月15日，央行、银保监会宣布，对于购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率(LPR)减20个基点。按照2022年4月发布的5年期以上LPR报价4.6%计算，此次调整后，首套房利率最低可降至4.4%。之后的6日内LPR便迎来两次调整，首次执行后房贷利率降至4.45%的城市，调整后首套房贷利率最低可达4.25%。目前天津在内的多个城市已按照首套房贷利率4.25%执行。这对部分刚需购房者来说，算是一个较为合适的入市时机。

　　以首套房贷100万为例，对比之前的首套房贷利率4.6%，下调到4.25%之后，每月可以省下约200元的月供。楼市下行压力依旧存在，急需一个可以扭转市场现状的拐点出现。从宏观方面来看，房地产经济与国民经济之间存在着必然的联系，提振房地产市场信心是促进国民经济健康发展的重要一环。

　　从整个上半年政策频出的情况来看，天津楼市政策则较为低调，自3月中旬津云发布的《分区施策 天津这样支持居民改善住房》至今，目前天津执行的楼市新政主要有如下几条：

　　卖一买一：针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购1套住房，该政策覆盖全市，各区通用。

　　滨十条：允许在滨海新区持有效居住证的居民其在滨海新区有条件购房对于技能型人才，按照技能等级给予购房优惠或一定租房补贴。

　　在政策出台以及落地上，天津向来以稳健为主，以政策力度从小到大、循序渐进的推进方式，助力楼市发展，在确保经济平稳发展的前提下，使政策环境逐渐宽松。一来这种渐缓式的推进模式是基于房住不炒的背景下稳定经济发展，不宜操之过急；二来也给足了政策延伸到市场端的反应时间。在政策支持之下，天津市在人才落户的问题上展现了足够的诚意，也提出了更高的要求，虽然短期内可能会影响外地来津购房落户者的意愿，以发展的目光看待的话，其实并不是坏事，这个政策更能吸引真正愿意留在天津发展的人才，从而尽可能地扭转目前天津人口负增长的局面，实现可持续性发展。

　　5月中旬，天津再度面临疫情的考验，除了本土购房者部分看房受到限制以外，京冀购房者也无法来到天津实地看房。况且，疫情并不单单造成了因购房者无法实地看房从而导致成交量下降的局面，其影响是多方面的，比如对市场经济的影响，工作不稳定、收入受影响等，多种情况叠加导致市场预期不足。政策的不断释放对提振市场信心起到了关键性作用，房地产市场逐渐进入蓄力期。随着政策在市场端不断发酵，未来的楼市政策不排除会进一步松绑。

　　2022年天津上半年的第一批土地“两集中”，共挂牌30宗（29宗宅地+1宗商服），已停牌15宗宅地。最终仅成交6宗（5宗宅地+1宗商服），流拍9宗。除了大港地块溢价15%之外，其余全部底价成交，且市区没有土地出让。本次土拍，相比于去年第一批成交45宗地（29宗溢价），今年简直是急转直下。虽然“卖一买一”的购房新政，已经落地，但影响力十分有限。

　　上半年天津目前已有多个宽松政策落地执行，主要体现在：金融支持层面降低房贷利率以及提高首套公积金最高额度。其次还有完善政策体系，满足群众合理住房需求；支持分区施策更好满足群众合理购房需求；多子女家庭、就近养老、优化住房结构等政策，最后针对分区施策，力度如何，还是要等具体细则落地。天津政策调控虽起步较晚，但已进入加速期。下边让我们来看一下各大房企的业绩表现。

　　距目前统计，2022年1-5月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交222.26亿元。TOP10门槛值为14.31亿元。其中中海以51.66亿元的销售业绩荣膺销售榜首位，远洋集团以25.28亿元居榜单第二，万科位列第三。2022年1-5月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交117.01万平米，中海地产以16.70万平米的业绩夺得面积榜冠军，新城发展控股以14.07万平米位居第二席。2022年1-5月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交103.54亿元，入榜门槛为3.53亿元。其中中海和平之门揽金8.39亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和天津瑞府以8.09亿元和7.94亿元的销售业绩居榜单第二第三位。

　　2022年5月，商品住宅供应面积92.14万平米，环比涨幅达53.49%，同比下28.22%。

　　商品住宅共成交5101套/57.30万平米，成交面积较上月减少9.88%，与去年同期相比跌幅逾50%。成交价格17631元/平米，环比微涨1.01%，整体表现趋稳。均价受天津瑞府、中海天空之镜、绿城水西雲庐、中海和平之门等高价位项目成交占比扩大影响，使得当月价格结构性上涨。

　　整个2022年上半年天津政策频出，从分区政策、公积金额度上涨到滨十条、LPR下降，房贷利率下调等，大大激发了市场信心，五一期间平均到访量大涨，但中旬开始疫情突发，刚刚恢复的市场活力再次被遏制，天津楼市整体呈现先热后冷局面。

　　就2022上半年趋势来看天津市新建商品住宅整体均处于上行状态，成交量及成交总金额、均方面都有大幅度的上涨；而与2021年同期比较来看，2022年上半年房地产市场冷淡许多，成交量及成交总金额相较2021年有很大的差距，成交均价方面基本处于平衡。这也能看出即使受疫情的几轮影响，虽冷却了天津市房地产市场的成交的热度却未能打破坏房地产价格的稳定性，虽受社会因素及自然因素的多方干扰但房地产价格仍处于稳定状态。

　　从全国角度来看，在“房住不炒”总基调下，多个城市落实因城施策，六部委密集发声，释放重磅救市信号，60多个城市发布房地产相关政策超过100次，一系列措施开始了良好政策的突击战。受疫情影响与过去相比波动则较为明显。6月，在疫情得到有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩背景下，开发商推盘积极性将有所增加；同时随着前期楼市宽松政策的持续显效，天津新房市场成交规模有望再度上升，至于接下来天津房地产价格价格的走向，仍需观望。

　　值得注意的是，当前天津楼市虽区域成交分化明显，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

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