香港房价持续上涨未来依旧高烧不退丨睿和点评

　　6月20日，据澳大利亚在线房地产广告公司REA集团最新发布的“香港房地产前景问卷调查”显示，问卷参与者普遍认为香港房价未来仍会持续上涨，其中未购房的受访者认为，他们需要到44岁才能成功“上车”，甚至约54%的受访者表示，可以考虑购买凶宅。

　　在寸土寸金的香港，房价是港民心中的痛，对于大多数工薪阶层而言，买房之难难于上青天，大量港民居住在狭小的生活里，住房痛苦指数也位居全球第一。今年5月份，香港新鸿基地产的海璇项目以1090.98万港元成交，每平方米售价约42万港元，创下港岛东开放式住宅的最高成交纪录。在世界房价排行榜中，香港高出平均水平859%，且长期蝉联全球榜首。

　　香港房产的价格折射出它的资产投资功能大于其居住功能，港房产的回报率远高于黄金、股票、债权等其他投资产品，从某种意义上，香港房价显示更多的是投资偏好和市场回报率。睿和智库认为，空置税的顺利出台可能会让房价适当回调，但是未来几年内除非港府大刀阔斧增加土地供应，上升的方向不会有太大变化。

　　我们习惯用商品的供给和需求去分析价格走势，但是香港的房地产投资属性更多一些，按放在更长一些维度的时间周期来看，房价趋势短期看政策，中期看港府土地供给，长期看人口。

　　短期看政策，主要指的是金融政策和房地产调控政策。短期最容易影响到房价和投资的是金融环境和大众的预期。通常美联储加息周期的结束，房价看涨，但是美联储19日公布将联邦基金利率目标区间维持在2.25%至2.50%的水平，未来美联储的货币政策方向变数较大，导致未来资金的流向不确定性增加。

　　去年6月，为了控制房价，港政府提出6项新政，其中空置税的提出引起香港房地产市场的小幅降温，其主要是针对开发商“捂盘惜售”行为。目前香港政府正在草拟《差饷(修订)条例草案》的细节，如果顺利出台和实施可能会再次引发震荡。

　　香港的房贷利率和灵活的按揭业务，都会刺激居民购房热情，但同时也反映居民的杠杆率普遍偏高，为了维护已购房中产阶级的利益和稳定楼市，政府会通过楼市政策让价格跌涨保持在适中的区间。

　　中期看土地供给，从开发商拿地到最后形成住房供给的周期约2-3年，土地供给和新增规划通过预期会传到并影响房地产市场。货币政策和人口是影响房价需求端的因素，土地是影响供给的主要因素，土地供给影响房地产市场供求平衡。

　　香港土地供应和批租制度是导致香港房价居高不下的主要原因。在香港逾1000平方公里的土地中，目前已建设开发的土地仅为24.3%，在未开发的土地中23个郊野公园，15个特别地区，4个海岸公园和一个海岸保护区，约占香港总面积38%的土地。正如香港金管局总裁陈德霖日前表示，楼市明显出现过热，最重要是市场认为目前土地供应不足。

　　香港住房主要有私人住房和公营住房两种。目前有50%居民拥有私人房产，除此之外特区政府为保障低中收入群体提供基本“有房可住”的基础设施，如有公屋、居室和夹屋，目前有30%左右的人居住在公屋，公屋相当于内地的廉租房，租金低廉需要轮候。另有18%的人住在居屋和夹屋，类似内地共有产权房。从覆盖率来看，还是公营房屋也是“供不应求”，今年上半年新一批居屋申请破纪录为32万份。

　　根据香港供地计划，2016年至2025年的十年内提供460,000个单位，其中公屋约280,000个，私人住宅单位180,000个。港府承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺。特区政府宣称会继续稳定地向市场供应土地，甚至开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方，按照其公布的210幅有潜力作住宅发展的用地计划，已改划136幅用地作住宅，未开发的70幅中不少属于绿化地，如大埔九龙坑或涉及棕地，面对自环保人士的和外界阻挠，这块未来可持续性供给较低，这个用地计划中超过7成将会作公营房屋。所以未来进入市场交易的房屋是否增供也尚且未知。

　　长期看人口。人口数量和结构对以及城市化进程和经济发展都是影响房价的长期变量。其中人口迁移的趋势从侧面反映超大城市形成的过程，对都市圈的形成和房价预测有重要意义。人口增长率，居民收入水平以及城市化速率，即为支撑房价上涨的长期基本面。

　　2018年底，香港人口约为748万2500人。较2017年底的741万3100人，增加6万9400，增长率为0.9%，从供需层面而言，有限的供给，市场对房屋的需求一直十分强烈。居民的住房饱和度反应市场住房供需是否失衡，人口是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

　　香港从小渔村发展为现在的国际金融中心，房地产行业起到重要的作用，内地一线城市一直在效仿香港故事，睿和智库试从香港故事的起源分析这座城及其房价的形成。

　　二战后，大批人口涌入香港，使得香港人口从50万暴涨到200万。住房供应也出现前所未有的紧张，房荒爆发导致房屋价格和租金价格随即大幅上涨。1953年亚太地区进入和平时期，香港经济开始快速复苏，同时，受益于港口位置和工业化进程，香港房地产市场十分活跃。

　　在此期间，吴多泰和等发明了“分层出售”和“分期付款”的销售新模式，房屋买卖的主体由之前的大公司扩大到个人购买。“炒楼花”、“买砖头”带动交易量暴增和房价大涨。此时港英政府提高交易税费，打击炒楼行为，楼市转冷。

　　亚洲四小龙开始登上国际舞台，香港制造业的黄金时期到来，全球热钱不约而同涌向香港。香港的楼市地价房价快速上涨。不过，由于第一次面对国际资本，香港很快就受到了巨大的打击。1965年的银行导致信贷紧缩，严重依赖的香港楼市快速缩水，房价大跌。

　　1968年，香港产业结构由制造业向旅游、金融和商贸业转型和升级。新市镇开发计划推动GDP快速增长，每年都超过10%，也被称为“香港奇迹”。

　　此时制造业巨头纷纷入局房地产行业，长江实业、新鸿基、新世界等地产公司开始跑马圈地。同时国际资本蜂拥而至，促使楼市迅速升温，、楼市与“投机”一个味道。然而物极必反，1973年泡沫破灭，一年内跌到150多点，房地产价格最大跌幅超过四成。

　　1976年，香港经济逐渐企稳，重新调整城市发展定位，并首次提出现代金融中心概念。一系列的优惠政策出台，吸引国际金融机构、世界500强公司落户到香港成立分支机构，香港人口首次突破500万大关。

　　八十年代，中国开始和英国谈判97香港的回归问题，国际资本闻风撤离，人们对香港前途的未知充满担忧，楼市遇冷。

　　1984年中英发表联合声明，逐渐稳住了国际资本、增强了香港富人和普通民众对香港发展的信心。楼市开始逐渐升温持续整整12年，房价涨幅超过6倍。

　　1997年亚洲金融危机爆发，香港楼市疯癫状态嘎然而止。香港经济受创，刺破了楼市泡沫，房价在一年之内腰斩。香港第一任特首董建华提出每年新建不少于八万五千套廉价住房的计划，击溃了香港人对香港房价永远涨的信仰。从2000年开始，廉价住房开始入市，一次十万套的巨大供应，立刻对楼市产生了巨大的冲击，房价一泻千里，2004年是香港楼市跌的最惨重的一次。

　　随着全球输入性的量化宽松政策、富豪和资本流入，窒息的供应模式加上旺盛的需求刺激香港楼市上涨。据统计，最近五年，香港成交的豪宅，超过60%都是被内地买家买走的。在多重因素的共同作用下，从2004开始，香港房价已经经历了长达近15年的连续上涨。按照香港中原城市领先指数（CCL指数）显示，该指数从不到40点的低位一路狂飙，到2018年8月一度达到180点的高位，涨幅接近5倍。

　　香港房屋刚需和土地供应的矛盾在经过回调后马上回暖，地产商抢地热情再次高涨。高银集团去年11月拿下了香港九龙启德第4B区4号地块后。今年5月又豪掷百亿港元，在与新鸿基、会德丰、信和置业、长实等的竞争中突围，落子启德。6月19日，绿地香港联合政府体育部门，在太平湖区域举办高尔夫美巡赛，绿地香港试图通过强赛事和康养项目等做大房地产+。

　　瑞银投资银行中国香港房地产研究部林镇鸿指出，支撑未来10年香港房价上涨背后的因素，主要是供应匮乏，和粤港澳大湾区经济融合带来的流入人口引发的刚需。他认为，根据人口等需求计算，香港每年的住房需求远超过政府的长期住宅供应目标。

　　在“一国两制”体系下，香港的税率体制、法律体制以及资本自由流动性等优势将延续到 2047 年，这使得香港成为独特的家庭财富避风港。此外作为国际金融中心的香港，房地产还具有境外资产配置的功能。

　　睿和智库认为，基于有限的供给以及更多的人口流入，香港房价在2019年底前还有3%-6%的升值空间。此外，基于美国预期利率的分析，资金也会相对流入房地产行业。如果空置税顺利实施，可能会引发一些回调。

　　此外虽然内地城市试图模仿香港神话，但是去年下半年中国政府出台对一线城市的调控策略可能会扭转类似的发展模式。内地地方政府依赖房地产造富的路径或也需要扭转。

　　本文数据来源有限，并不能完全反应行业和企业现实，因此排行、指数和相关评论仅供参考。不可作为投资依据，也不可作为法律依据。特此声明。