涨知识 地产人必懂的中国房地产发展史

　　贝聿铭先生在面对外界苛责与挑剔时，对此回答“我从来没有考虑过这些问题，因为我一直沉浸在如何解决自己的问题中。”

　　查理·芒格曾说过：“宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。”41年，不过是历史长河的一瞬。但对于中国房地产市场而言，从萌芽到发展、变革到成熟，伴随改革开放而变得更加稳定、持续，并逐步迈向长效机制时代、地产新时代。

　　2019年楼市在下行压力中韧性前行，根据2019中国房地产销售额百亿企业排行榜可知，百亿军团152家，千亿军团36家，比去年增加6家。3000亿以上（7家）、1000-3000亿（29家）、500-1000亿（29家）、300-500亿（30家）、100-300亿（57家）。其中500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长。

　　在1978年之前，房子都是由国家建造并分配的，就像是以前的计划经济一样，不会被市场主导，直到1978年经济体制改革，实现了土地所有权和使用权的分离，才产生了现代房地产的雏形。

　　1978-1998年，理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。国家开始了房地产商品试点开发，在这一阶段随着国家土地制度与住房制度的改革启动，中国房地产业也启动了悄然成长的步伐。

　　1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。房地产行业改善了中国人口的住房问题、城市面貌，并带动了其他产业发展。

　　年复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%。当然这20年并不是一直稳步增长，而是呈现周期波动式的螺旋向上增长。

　　丁祖昱在跨年演讲中，大致预测，2019销售金额会突破16万亿，同比上升约7%左右，今年新开工达到22亿平方米，同比增加8%，开发投资达到13万亿，同比增长10%。可以看到2019房地产宏观数据确实非常繁荣。

　　但是，宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明的对比，行业压力角度来看，TOP50的增速最为明显，TOP50强的房企都是今天房企领军企业，整体增速从65%降到16%。TOP50强房企的变化是行业压力巨大信号，百强房企增速更小。

　　2019年，相信地产人都感受到了政策的紧箍咒。已累计调控楼市超过500次。调控的主要目的避免过热和防止过冷。控制房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。房地产行业的每次调控，其用意何在？

　　1998-2001，为了应对亚洲金融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；

　　2002-2007，房地产从出现过热苗头，到上涨压力巨大，为了避免过热，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；

　　2008-2009，国际金融危机爆发，政府为了保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策；

　　2010-2013，冷后，房地产市场出现强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；

　　2014-2016·9，中国经济进入了新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨；

　　2016·9月至今，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，人才政策、一城一策、因城施策，长期建立长效机制。

　　关于房地产任泽平说：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。从房地产的供需角度看，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。所以房地产核心就是看人往哪里流动，这个区域土地供给情况，以及金融货币杠杆情况。

　　2020年，巩固房地产调控效果的关键之年。虽然看起来所有人都在做事，但是其中有大量的苟且者。你只要稍微比他们往前一点点，就能享受到红利，即苟且红利。