合肥楼市：关于合肥买哪你要明白这些！

　　我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：合叔，你好，我在合肥上班，大学是在别的城市上的，老家是一个普通的三线城市，跟合肥结缘是因为工作，以后应该会在这边安定下来，我关注买房信息的时候，经常看见大v提到什么板块，我不太了解，请问是指什么合肥什么区呢？

　　合叔：你好，合肥有不同的区域，每个区域有各自的板块，具体来看：滨湖分为启动区、省府板块、环湖CBD板块和金融西南板块；政务区由于学区被分为50新和50南；高新区被分为科大高新板块、政务西板块、蜀西湖板块、方兴大道西板块；蜀山区的板块是根据学校划分的，例如50西本部、50望岳等等；庐阳区有45中等知名学区，还有四里河板块和北部新中心；包河区分为48中学区，淝河板块、包河经开区、龙川路、马鞍山路板块、滨湖卓越城、骆岗中央公园板块等；瑶海有名气的板块是38中学区、东部新中心；新站有陶冲湖板块、少荃湖板块、职教城板块和七里塘板块等；经开区有168西、东、南板块，45芙蓉，空港板块，明珠广场板块，南艳湖板块；肥东有大费片区、和睦湖片区；长丰县有北城办板块等；肥西有上派、繁华大道西、北雁湖板块、滨湖西板块、紫云湖板块和产融示范区板块。

　　提问：合叔，你好，五年前在合肥的滨湖买了一套房子，现在想再买一套作为投资，不想让财富贬值，我对房产投资没有经验，请问什么样的房子不建议购买？什么房子值得投资呢？有没有什么建议？

　　合叔：你好，这几类房产不建议购买：1、老破小和老破大，这类小区缺乏物业，户型老旧，关注度低，价值正在流失；2、非热门区大户型，总价高，单价低，流通性弱；3、非热门区域的房产，例如新站，虽然聚集大量刚需，但很多人会置换到热门的区域；4、热门区的高房龄小区，例如滨湖世纪城，纯高层，户型落伍，房价也不被看好；5、纯高层、超高层小区，这类小区容积率高，市场认可度在降低；6、公寓和大平层，建议买在中心商务区。其次，给买房者这样一些建议：1、购房难度越来越大，想上车建议考虑运河新城和肥西；2、要明确房住不炒不代表房子失去价值；3、建议用长远眼光买房，不要只关注需求；4、买房是买的城市资源；5、买房建议考虑行政中心、土地存量、重要新区、地铁、学区。

　　提问：合叔，你好，我想在合肥买房，我在老家三线城市有两套房子，但是在合肥还没有买房，目前是租的房子，我想在合肥买房的话有什么需要注意的吗？新房二手房的情况分别怎么样？现在政策这么严，适合买房吗？

　　合叔：你好，建议想在合肥买房的人明确这几点：一是新房库存持续走低，现在新房库存是21126套，高新、滨湖的库存都很少，开发商可能会更惜售，首付比例可能提高，登记人数可能会越来越多。二是新房供应不多，虽然合肥土地供应增加400亩，但在政策影响下，入市新房并不多，并且很多地块持有配建房源，不对外出售，对外出售的地块最快明年才能入市，集中供地分给各区的面积也并不多，所以下半年心烦供应紧张。三是摇号很困难，热门楼盘登记人数多，中签率低，非热门楼盘也需要摇号，不摇号的楼盘去化也很快。四是二手房房主预期很高，例如徽创君泊的挂牌单价已达2.8万/平，禹洲平湖秋月挂牌均价在2.2-3.7万/㎡之间。五是二手房难度增加，部分银行不能办理二手房业务，限制了二手房成交。六是政策持续收紧，打击了炒房，不过如果是用来自住的，现在依然可以结合自身需求选购。

　　提问：合叔，你好，在合肥，一直以来都想买房，但是很难遇到一个合我心意的房子，现在眼看着房价一年比一年高，我想先上车再说，但是现在的房源太少了，我拿着钱买不到想买的新房，请问合肥库存是越来越少了吗？

　　合叔：你好，合肥的全市库存呈下跌趋势，目前库存不足两万套，各个区的情况是这样的：蜀山区的库存是2721套，由于运河新城楼盘入市，供应有小幅增多；滨湖区的库存是2589套，从去年以来一直呈下跌趋势，近两个月有小幅提升；庐阳区的库存是1833套，去化速度快，新房供应少，库存会进一步减少；包河区的库存是3998套，6月份新房较多，库存有所提升；政务区的库存为34套，即将清盘；经开区的库存是573套，新盘少，去化快；高新区的库存是645套，房源少，大户型多，总价高；新站区的库存有5490套，库存多，不过最近库存有下跌；瑶海区的库存是3188套，库存有上涨，价格也在上涨。房源库存的减少，可能使开发商更惜售，首付比例提高，登记人数增多。总的来说，供应的紧张将使买房难度越来越大。