看完珠海楼市我只想说这几点！

　　比如，出租车司机兼职楼盘销售，在车上就开始介绍项目情况，让人防不胜防；在路上走着就能看到，躺在草丛里的广告牌；到车站还没下车就有人迎上来，举着牌子给你介绍，我还没说我要不要买房呢......

　　最近的一件事是在11月27日，国家发改委透露了 “在横琴建澳门证券交易所”建议的最新进展，并称会“积极参与相关工作”；

　　就在几天前的11月25日，林政在香港施政报告中表示，中央支持香港机场入股珠海机场，以巩固和提升香港国际航空枢纽地位。

　　同时，开发商对珠海很看好。就在11月25日，珠海 十字门出让一块地，战况激烈，引发众多房企争夺，最终被中海以总价约104.7亿拿下，折合楼面价23281元/平。该地块创下珠海土拍历史新高，成为总价第一。

　　而且，小马哥也明确感觉到，最近向我们咨询珠海楼市的朋友也越来越多了，其中不乏对于唐家湾、滨海商务区等板块的看法。

　　近日，我们大视野团队到珠海进行了调研，走访了珠海的热门板块，对珠海楼市现状有了大概的了解，在这里给大家做个整体的分享。

　　先来说说珠海的整体情况。珠海面积比深圳还小，仅有1736平方公里；常住人口也只有202万，还不如深圳一个龙岗区的250万人口多；GDP也只有3435亿，和深圳龙岗区也相当。

　　珠海共有3个行政区，分别是香洲、金湾、斗门；从功能上可细分为6个片区，香洲、横琴、高新区、金湾、斗门、高栏港区。

　　珠海各个片区价格差异较大。房价最高的是横琴，10月新房均价超过4.5万/㎡；其次是香洲，均价接近3.5万/㎡；高新区和金湾比较接近，分别为2.7万/㎡、2.4万/㎡；而斗门和高栏港区都在1万多。

　　整体上珠海的房价在平稳增长，但是各个板块的涨跌情况很不同。比如新香洲、金湾、斗门、横琴这些板块在10月份都有较大涨幅，而其他板块则有不同幅度下跌。

　　先说说横琴。更多人对珠海最熟悉的可能就是横琴，但是小马哥并不认为这是最好的投资选择。先别急着反驳，听我说说理由。

　　当然，横琴的规划非常好，与深圳前海、广州南沙同为广州三大自贸区；横琴距离澳门非常近，提过多次珠澳共同建设横琴，今年4月份澳门特首说希望把横琴建设成为“第二个澳门”。

　　首先，这里房价已经很高，有些透支预期。新房均价为4.6万/㎡，对比之下，整个香洲的均价为3.5万/平米，更不用说金湾2.4万/平米，斗门1.5万/㎡。

　　看涨幅的线万/㎡，一年的时间涨了0.4万/㎡，涨幅约为9.5%，不算高但是比整个香洲区3.8%的涨幅要高一点（香洲区去年同期为2.6万/㎡）。

　　还有很重要一点，横琴要和澳门做横向对比。横琴在售的楼盘中，中冶逸景公馆最高备案价已经突破7万/㎡，而澳门新房均价才8万多。

　　最新数据，澳门北区均价为8.6万/㎡，氹仔8.5万/㎡，圣老愣佐堂区7.5万/㎡，中区8.3万/㎡（数据来源：新浪乐居）。这样看，横琴的预期有些被透支，想象空间已经没有太大了。

　　其次，整个横琴岛上的住宅已经不多。据合富研究院统计，2020年10月，珠海全市住宅新增供应为3423套，约35.7万㎡，而横琴住宅新增供应为0。

　　横琴的住宅本身就比较少，整个横琴的纯居住用地只占全部土地的8%。从出让地块来看，最近一次已经是2017年的中冶地块。

　　看具体楼盘的话，开发比较早的华融琴海湾、中海名钻、华发首府等盘只有二手房，均价都是4.6万/㎡；新房代表性楼盘，比如华发广场、龙光玖龙玺，已经卖完了；在售的只有K2荔枝湾、中冶逸景公馆，均价都是5万/㎡。

　　横琴还有不少70年产权的公寓式住宅，比如铁建大厦、中交汇通横琴广场、湾区一号等。由于时间关系，我们只去看了湾区一号这个盘，据销售称也只剩下几套尾货了。

　　这种房子外观都是玻璃幕墙也没有阳台，居住肯定没有纯住宅舒服。不过，因为这种房子主要集中在金融岛、口岸商务区这种好地段，所以窗外景观还是比较好的。

　　还有，横琴的发展还是有不确定性。横琴的定位很高、很受国家重视，而横琴的价值归根结底还是在于澳门，至于横琴和澳门到底怎么融合发展，其实有很大的不确定性。

　　有一种形式，比如，现在澳门大学的校区是建在横琴，完全就租给澳门去用，里面的法律制度这些都和澳门本土一样，与横琴其他土地建墙隔绝开。

　　不是说完全不可能，有说法是横琴会全部交岛给澳门，但是很难，两种不同的法律、制度，去融合的话要牵扯到的事情很复杂。

　　若横琴不交给澳门去管理 ，那么横琴的特殊性能有多大？澳门青年创业谷、澳门企业入驻的优惠政策、横琴口岸的“两地一检”、澳门单牌车可以进入横琴等措施，这是现在融合发展的方向。

　　首先，这将代表着澳门和横琴的融合发展迈出实质性一步，不管是用澳门主导还是琴澳共管的形式，都将使“横琴成为第二个澳门”有突破性进展；

　　其次，证券交易所这么重要的机构，本身就对一个地区有超强的拉动作用。境内现有的证券交易所也只有上交所、深交所，澳交所将会是联通境外、境内的市场，面向海外、人民币计价。

　　它将是人民币国际化的一个重要支撑点，对港交所会有部分替代作用；澳门与横琴之间资金也将更自由流通，对境内外的资金都会有很强的吸引力。

　　总之，若想投资横琴，可能还需要等待新的实质性利好释放，比如澳交所的落地。另外，现在横琴的人口还很少，生活也不方便，发展起来还需要时间。

　　因为这里不少地方还比较荒凉，包括珠海北站附近，荒草也都长得很高。经过长度实地对比，小马哥堂堂一米八高的大汉竟然输给了一些荒草。

　　首先，对于深圳人来说比较熟悉的深珠通道、深珠示范区的承载区域都是珠海高新区板块。深珠通道还在规划中，距离真正落地还需要时间，不过据说现在已经在招标。

　　深珠合作区，现在珠海政府非常重视，在积极对接深圳。据南都报道，珠海的草案“很有诚意”，主要人事安排由深圳推荐，财政上由深圳代管，GDP划算上超过50%的大头给深圳。

　　这样看来，深珠合作区的力度非常大，若真的这样实行都有些像深汕合作区了。总之，接下来深珠通道、深珠合作区的建设都会加速，因为珠海对接深圳的态度很积极，而深圳也有产业、人口转移的需求。

　　其次，唐家湾板块本身经济不错，作为国家高新区有很多企业进驻。据相关数据，园区内高新技术企业达533家，上市及“新三板”挂牌企业39家，其中不乏机器智能、大数据等产业园。

　　同时，珠海现在也在积极地引进深圳的企业，深圳的很多企业也在为深珠通道、深珠合作区做准备进驻过来。2020年以来，截止到今年7月份，珠海高新区新引进深圳项目就达12个，总投资额达30亿元。

　　还有一个表现就是，不少品牌开发商都很看好这个板块，已经纷纷进入，其中包括万科、华润、招商、龙湖、华发、仁恒、宝龙、雅居乐等。比如华润，还计划将华润银行总部迁过来，众多企业高管进驻那将都是优质购买力。

　　另外，值得一提的是，高新区聚集了一些高校，比如北理工、北师大、中山大学等。就在11月30日，珠海市与澳门科技大学签订了合作协议，将设立珠海校区，拟落户珠海高新区。

　　总之，有深圳的加持，有深圳企业进驻，有自身的产业，有深珠通道开通后从深圳外溢过来的人口，唐家湾板块潜力还是很大的。

　　而且，唐家湾这边的价格现在是2.5万左右，仍低于香洲、横琴，甚至低于中山的马鞍岛，更不用说对岸深圳前海的10万+，价格还有不小空间。

　　当然，唐家湾板块的劣势也很明显，就是这些规划落地都需要时间，也有不确定性，有些政策还需要真正落地才有价值。

　　其实金湾的热门板块除了航空新城，还有滨海商务区，不过滨海商务区开发更晚、体量也更小一些，因此由于时间关系我们主要看了航空新城。

　　到金湾航空新城去看房，项目营销中心的销售都会强调的一点就是，洪鹤大桥即将开通。为什么？就是因为本来通勤很不方便。

　　以前从主城区到西区，也就是从香洲、横琴到金湾只有一条路，就是珠海大桥，早晚高峰的时候车辆很拥堵。我们在这条路上走时，随手拍的照片就是这样。

　　这也恰恰说明，洪鹤大桥的开通对于金湾的重要性。一方面，洪鹤大桥缓解了珠海大桥的交通压力；另一方面，洪鹤大桥的路线也更重要，是港珠澳大桥延长线，连接起人工岛、拱北、保十琴这些重要区域。

　　航空新城在售的楼盘主要有，鹏瑞金玥湾、崇峰壹号院价格比较高，均价在3.5万/㎡左右，鹏瑞金玥湾的营销口号是“深圳湾一号执笔者，珠海首作”。

　　其次，龙光玖誉湾、九洲保利天和、碧桂园华发滨海天际、融创云水观棠等价格在2.5-2.7万/㎡；

　　从整体上看，航空新城仍在建设中，这边的人口、产业等还不多，主要都是在建的一些新盘。片区内还有在建的航空新城中学，由省重点广东实验中学全面管理。

　　简单概括的话，航空新城主要功能是居住区，最大的优势是配套比较好，包括金湾区图书馆、航空城市民艺术中心、学校等配套设施。

　　但劣势也很明显，现在这边人比较少，2013年航空新城建设之前，这里大部分区域还是海边的滩涂地。现在主打的也是承接横琴的外溢，但是横琴现在人也很少，哪有什么可外溢的。

　　总的来看，金湾的航空新规划不错，分区明确、配套完善。但是，片区内人口太少，从白纸上建设新城需要漫长的兑现时间。

　　这里聚集了珠海市最优质的教育、商业、医疗和环境资源，珠海6大商圈有4个都在中心城区，珠海一半的人都住在这里，可以说是本地人最宜居宜业的地方。情侣路漫长的海岸线展示着珠海别样的魅力。

　　而且目前主城区的房价大概在3-4万，比如在售的国维中央广场均价38000，相比横琴4-5万的房价并不高。但是中心城区没什么概念和热点可以炒作，也没有什么新地能用来开发建设，从升值角度来说潜力就不大了。

　　十字门位于横琴大桥旁，右边是保税区，与澳门也是隔江相望，目前交通有情侣路，港珠澳大桥西延线等，位置很好。

　　片区内还有珠海国际会展中心、国际会议中心、珠海中心大厦等地标建筑。在售的楼盘主要就是华发的琴澳新城，包括四季半岛、四季峰景等，均价在3.3万左右。据华发销售说，片区内有22块地都是华发拿下的。

　　整个珠海的市场确实在升温，也越来越受关注。各个片区内特点很不同，有较大差异，不同人群的购买选择也有所不同。

　　第一，对于深圳人来说，最好的选择是唐家北围。这里是珠海对接深圳的桥头堡，深珠通道落脚点，深珠合作区的承载板块。片区内产业比较好，也更有深圳气质。

　　第二，对于全国的投资者来说，比较好的选择是横琴、十字门。这里最近澳门，规划比较高端，城市景观较好，写字楼林立，隔江望澳门，同样也是最先承接港澳购买力的地方。

　　第三，对于珠海本地人来说，从居住环境、生活配套以及价格方面综合考虑，我们建议选择金湾的航空新城等板块。

　　越来越热闹的珠海楼市，也反映出珠海的发展方向，在大湾区的融合中珠海的地位很特殊。小马哥个人觉得还是非常看好珠海，深圳、东莞涨完了，明年珠海可能会迎来爆发。