【重磅】2021年1-3月重庆房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

　　2021年是疫情后的第一年，疫情影响基本完全消退，政策端维稳为主，土地端22城集中供地成开年第一大热点政策，集中供地旨在遏制企业非理性竞价拿地，避免重点城市土拍市场过热，倒逼房价上涨预期；市场端则回归至正常周期，第一季度商品房供销价同比全线年同期，市场向好态势明显，对于去年遭受业绩挑战的众房企来说，今年开了一个不错的头，均有所收获。

　　01、全国政策环境：坚持“房住不炒”根本定位，调控总基调未变，22城集中供地遏制企业非理性抢地

　　从整体政策环境来看，“房住不炒”、“因城施策”仍是我国房地产调控的主基调，22城集中供地遏制企业非理性抢地。2021年以来，中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续坚持稳地价稳房价稳预期的楼市调控目标；同时住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次，遏制企业非理性抢地。2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。

　　从房地产面临的金融环境来看，热点城市信贷资金管控趋紧，2月以来全国房贷利率止跌回升。房贷管理的“两道红线”持续发力，核心一、二线城市纷纷出现房贷额度吃紧、放款周期拉长等现象，广州房贷额度紧缺，工农中建四大行集体上调房贷利率，北京、上海、深圳、浙江等多省市金融监管部门加强个人信贷资金管理，严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向楼市。2021年央行货币政策将逐步回归常态，保持流动性合理充裕。房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚守不发生系统性金融风险的政策底线、重庆政策环境：

　　成渝双城经济圈建设加速，2021年上调房产税起征点，整体政策环境稳定重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下，积极稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才，2020年出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋势，同时加快推进成渝经济圈建设布局，川渝合力布局三大区域发展功能平台，公积金成渝互认互贷，成渝一体化加速；2021年第一季度政策环境稳定，上调房产税起征点，以加快建设西部国际综合交通枢纽和国际门户枢纽为目标。

　　“房住不炒，因城施策”的总基调不变，重庆政策环境较为宽松，第一季度以稳为主，后期政策整体持续求稳

　　全国市场：全国百城房地产市场回暖，成交同比大幅增长，但各能级城市依然表现分化，重庆成交量稳居全国第二，价格涨幅可观

　　2021年第一季度，重庆商品房成交面积547.19万方，相较去年同期上涨130%，恢复正常水准，成交均价13150元/㎡，同比上涨10%，市场表现积极，购房信心恢复。 作为西部主力供销城市，重庆房地产市场持续火热，在经历了去年的黑天鹅事件后迅速回暖，整体销量居全国第二，仅次于成都。

　　从其他城市表现来看， TOP10城市商品房成交量相较去年同期全线上涨 ，重庆、杭州、南京、上海、合肥受供应端影响市场表现火热，成交量同比增幅均在100%以上。东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放，中部地区、西部地区受返乡置业驱动，成交亦有不俗表现。

　　2021年第一季度重庆商品房市场表现积极，随着疫情褪去，市场基本回归正常水准，2月春节长假及“返乡潮”对市场起到了一定刺激作用，房市热度不减，春节期间购房情绪升温，提振了楼市的整体表现。 第一季度主城商品房成交547万方，同比上涨130%，与2019年同期持平；成交均价保持稳步上涨，Q1均价达13150元/㎡，市场信心逐步恢复。

　　企业去库存表现明显，商品房存量持续下降，截至第一季度， 主城商品房预售存量1250万方，去化周期6个月 ，但去存压力仍在。

　　区域表现：渝北巴南沙区三足鼎立态势持续，承担主城总成交量近六成份额，传统核心区成交均价领跑全市

　　2021年一季度供销热点仍然集中在渝北、巴南、沙坪坝三大区，垄断超六成的市场份额； 其中渝北区作为目前城市重点发展区域，供货充足，带动区域商品住宅成交量突破150万方量级，遥遥领先其他区域；巴南区以价换量成交量排名第二，沙坪坝区单盘效应突出，学樘府、富力城及西永9号成交量占据区域近三成份额。

　　价格表现上，渝中母城作为价格高地，建面均价持续保持在2万以上量级，与其他区域形成明显价差；江北区、南岸区、渝北区因地段、规划、滨江等资源优势，且改善产品居多，成交均价均高于主城整体成交均价。

　　Q1成交量在20万方以上的第一梯队（中央公园、李家沱、蔡家、西永和大学城），城市热点板块，楼市热度持续攀升，除西永外皆呈成交量同比上涨的状态，其中蔡家和大学城板块项目定位品质化，价格同比增长20%以上；

　　Q1成交量在10-20万方之间的第二梯队（礼嘉、空港新城、悦来、水土复兴、龙洲湾、龙兴和华岩），板块房市发展较为平稳，市场价格波动幅度不大，其中悦来板块一季度供应市场活跃，激活成交市场，成交量同比涨幅最大，同比增长4倍有余。

　　2021年第一季度高层成交占比保持在60%，洋房成交占比上升至33%，别墅下降两个百分点至7%， 主要是疫情对客户购房业态选择呈现一定改善推动作用，同时近两年多个改善产品面市，改善类产品占比自去年明显上升后保持稳定；

　　目前整体市场有刚需物业向改善物业过渡的趋势，但高层业态仍主导市场，因此目前市面上各类产品仍严控面积，以此来降低客户总价抗性，高层以80-100㎡为主导面积段，由于客户总价预算有限而对改善型产品需求增加，因此面积80-100㎡的经济型洋房主导洋房市场，别墅120-180㎡产品市场接受度较高；

　　自去年疫情后客户置业需求发生明显变化，改善市场机会增加，但同时客户对价格存在一定抗性， 基于对市场风向的调整及更多高价地项目持续入市，预计后市将出现更多低容积率、小面积的改善类项 目。

　　二手房市场：近一年二手房挂牌量整体呈波动上涨态势，整体成交率偏低，价格波动明显，北区量价双高成交活跃，大渡口区价格出现倒挂现象

　　二手房市场挂牌量波动上涨，整体认购率偏低，价格波动明显， 去年12月年末二手房市场挂牌数出现大幅下跌，达到近一年挂牌数最低值，2021年初二手房市场较为活跃，挂牌数呈现稳步增长趋势，成交数波动较大。

　　二手房成交中以渝北区、江北区和沙坪坝区为主力交易区域 ，渝北区属于城市热点区域，城市规划利好，成交量遥遥领先，其中恒大山水城、中航中央城等项目主力成交；江北区、沙坪坝区凭借品牌房企大盘优势成交量进入前三甲；大渡口区由于国瑞爱与山、恒大麓山湖等二手房成交价格较高，业态以洋房、别墅为主，地段优势明显，故二手房价格表现坚挺，与新房价格形成倒挂现象。

　　据重庆克而瑞数据显示，2021年第一季度重庆主城TOP30房企实现全口径销售金额603.86亿元，较去年同期的264.00亿元上涨了129%，较2019年同期的552.55亿元上涨了9%，

　　2021年第一季度重庆主城市场 集中度相较去年同期下降8-10个百分点，相较2019年同期下降4-8个百分点 ，主要是由于前期积压的购房需求持续释放，加之政策端和土地端持续刺激购房，市场成交数据上涨明显，多房企整体业绩上涨明显，另一方面也说明市场竞争越来越激烈，房企虽然保持每年的业绩增长但市场份额不断被瓜分。

　　从分梯队集中度来看， 超60%的份额被TOP30房企垄断，相较去年同期下降8个百分点，相较2019年同期下降4个百分点 ；其中TOP20房企市占率超50%，市场分化明显，规模房企竞争激烈；TOP10房企集中度下降至37%，TOP5房企集中度下降至25%，大市回暖下头部房企效应减弱。房企持续降杠杆控负债，未来增速放缓或将成为常态，市场持续健康平稳发展。

　　2021年第一季度规模房企竞争持续，各梯队销售金额入榜门槛相较于去年同期大幅回升，同时反超2019年水准，各梯队门槛均创下近三年新高。

　　其中门槛涨幅最大的为TOP30梯队门槛，同比去年同期涨幅达206%，相较2019年同期涨幅36%，入榜门槛8.70亿元；TOP20梯队入榜门槛11.26亿元，相较去年同期上涨115%，相较2019年同期上涨44%；而TOP5梯队入榜门槛达到36.56亿元，相较去年同期上涨124%，相较2019年同期上涨19%。

　　疫情后时代房企竞争加剧，三道红线叠加集中供地的背景下更加考验房企的经营实力，第一季度市场抢夺即进入白热化阶段，房企整体上仍然呈现出明显的分化格局。

　　针对TOP级房企2021年第一季度主城年度销售目标完成情况统计，2021年第一季度过半房企业绩完成率保持在10-20%，剩余三季度仍有较大的销售压力，房企将更倾向于持续加快出货，回笼资金；

　　13%的规模房企完成度30-40%，如香港置地、卓越、雅居乐等房企，第一季度积极出货，整体销售情况较好。

　　在三道红线的规整下今年企业加大力度调整资金结构，持续积极“降负”，为参与集中供地积累资金实力。

　　“三道红线年将迎来房企还债高峰，融资规模或将保持低位运行，更多房企主动“降负”；同时在供地两集中的影响下，优质地块关注度将更高，竞争相较以往更加激烈，规模房企参拍更加积极，对于热点地块的抢夺白热化，联合拿地、区县下沉等动作或成趋势；而对于中小房企来说，或将有更多机会捡漏并非最热门的地块。