重庆楼市半年回顾该用猛药救楼市了

　　回顾上半年，无论是新房的销售表现，还是土拍的市场表现，都让跌眼镜。重庆楼市的多项重要指标都令人感到担忧。

　　可能有很多人要说，房价并没有怎么降，从各统计机构的数据看，重庆房价没怎么降，甚至有的统计数据还在涨。

　　第一，平均房价受供应结构的影响太大。如果核心区的高价项目少，而郊区项目大量成交，则会拉低均价。反之，核心区的高价项目多了而郊区项目成交少了，就容易拉高房价。

　　比如恒大暴雷前，其远郊大盘比如九龙坡陶家恒大时代新城、界石恒大锦城的成交量巨大，价格很低，容易拉低平均房价。

　　而恒大暴雷后，恒大这些郊区低价盘的成交基本就没了，加上核心区的高价地项目多了。即便具体到单个楼盘大部分都跌，但平均房价也可能是上涨的。

　　第二，各个城市对房价都是有管控的，行情好的时候不允许大涨，行情差的时候也不允许大跌。但开发商为了卖房，可以各种方式变相降价。

　　比较常见的，开发商可以搞各种赠送，比如赠送物管费、赠送车位或车位使用权，赠送家电礼包装修礼包等等。

　　甚至，还有的开发商可以签约后返现金。比如中交拾园雅集，签约后可以直接返客户18万现金。客户实际购房价其实远低于网签价格。

　　包括前段时间某些开发商违规使用的低首付，按备案价的高价网签，但将折扣优惠抵在首付里。客户实际购房价也是远低于网签价格。

　　另外，开发商给中介们提高佣金点，有时候高得吓人。而中介们也可能给客户返点，这其实也算是变相降价的情况。

　　第三，楼市行情是分化的。开发商经营状况好的开发商，购房人都比较看好的优质楼盘，的确不会降价，甚至也可能涨价。

　　另外，如果地价拿高了，对于很多开发商来说，与其亏掉去卖房，还不如直接摆烂。还有一些疯狂降价的楼盘，也许是在薅最后一笔钱，可能存在停工烂尾风险，购房人也不敢买。

　　我认为非常重要的几项指标，如新房成交量、新房库存及去化周期、土拍市场表现等，情况可以说非常糟糕。

　　根据重庆锐理数据的报告，重庆中心城区上半年新房成交约340万方，同比减少了73%。锐理的报告总结道，整体市场低迷，2022年上半年住宅供销规模创历史新低。

　　根据易居克尔瑞的数据，重庆中心城区上半年新房成交约335万方，同比减少了74%。在所有一二线重点城市中，重庆同比跌幅最大，位居倒数第一。

　　在克而瑞这份统计中，而同为西部明星的成都和西安，跌幅均为17%，在所有一二线重点城市中表现相对最好。这让重庆更显得尴尬，因为重庆城市的主要竞争对手，正是成都和西安。

　　如果下半年依然持续低迷，也按上半年340万的销售面积算，那么全年新房住宅成交量不超过700万方。如果是一年700万方新房住宅成交量这个水平，相当于回到20年前。

　　从楼盘表现看，去年上半年，卖得最好的楼盘半年就卖了46.88亿，进入前20的门槛也是13.82亿。

　　而今年上半年，卖得最好的楼盘半年也就卖了10.4亿，还是唯一的一个超过10亿大关的楼盘。但这成绩放在去年，连前二十都进不了。

　　从房企的表现看，按权益金额算，去年上半年，榜首的房企卖了106.76亿，进入前30的门槛是17.65亿。

　　而今年上半年，榜首的房企卖了10亿，前30的门槛是5.54亿。和去年上半年业绩比较，业绩腰斩的房企都已经很优秀了，大部分房企的业绩都是膝斩。

　　楼市销售量的统计数据远比平均房价的统计数据更具参考意义。当销量如此低迷，当重庆的房企们无法通过销售回血，局面将会越来越糟糕。

　　因为销售低迷，重庆库存压力变大，存销比从去年土拍时的2.3，骤然攀升至12.7，这个存销比，已经高于16年初的水平。

　　其中已共未动工土地1329公顷，已动工未竣工未销售房屋的土地1954公顷，后两部分合计3283公顷。

　　以成都作为对比，同样是7月8日的官方数据，重庆中心城区已供未竣工存量住宅用地3019公，只有重庆中心城区的一半。

　　成都全市已供应未动工土地968公顷，已动工未竣工未销售房屋的土地687公顷，两者合计1655公顷。这个库存数据，也只有重庆中心城区的一半。

　　成都常住人口两千多万人，重庆中心城区一千多万人。重庆中心城区人口只有成都的一半，但已供应库存住宅用地反而是成都的两倍。

　　今年重庆第2次土拍，有些让跌眼镜，成交楼面价最高的也才8009元/㎡，中央公园北地块，万科底价获取。比去年首次土拍同区域成交的6块地，楼面价已经低了五六千。中央公园的另外两块地，一块楼面价6300元/㎡，一块楼面价7012元/㎡，和去年首次土拍同区域的地块比较，价格几乎接近腰斩。

　　南岸区弹子石组团、九龙坡大杨石组团等核心区的地块，楼面价也只有7千多，和过去的地价水平也同样相去甚远。

　　反观成都的2次土拍，楼面价似乎并未明显下降，成交53宗地，有11宗熔断摇号。楼面价过完的约有一半，其中高新区桂溪街道的1宗23.49亩的袖珍地块，楼面价达到22500元/㎡，还创下成都名义楼面价新高。

　　成都今年两次土拍成交97宗土地，共5480亩，出让金为795.5亿，成都今年土地出让金收入已经达到去年的70%。

　　而重庆尽管地价大幅下跌，但今年2次土拍总共也才成交25宗土地，共3204亩，成交金额236.2亿元，仅相当于去年的21%左右。下半年重庆土地出让压力非常巨大。不降地价，难以卖出去。但如果再降地价，恐怕会恶性循环。

　　过去这些年，重庆土地出让金约通常占财政收入的百分之三四十，是非常重要的收入来源。今年土地出让金锐减，财政压力巨大。修建轨道、桥梁、隧道、学校、医院、广场、公园.....哪样建设工程不花钱？

　　如果少了几百亿的土地出让金的预算收入，重庆的城市建设难免受到影响，又会有多少建设项目会被放缓甚至搁置呢？