中国房地产70 年简史值得一读！

　　纵观 70 年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都与我国基本住房制度有关。促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制建设。重工业优先，住房建设被界定为非生产性建设。1955 年一五 计划提出优先发展重工业，并要求降低包括住房建设在内的非生产性建设标准，先生产，后生活成为城市建设的纲领。1978年以前，我国经济增长大起大落。同期，政府推行低工资制：1953-1978 年，职工年平均工资累计仅增长 24%。同时，1958 年户口登记制度建立，叠加上山下乡人口 逆流动，导致1960-1977 年我国城镇化率由 19.8% 下降至 17.6%。低工资制决定政府需为居民提供维持基本生活的实物补贴，住房是其中之一。控制城镇化延缓城市居住矛盾的暴露，是福利公房制度能够推行 20 余年的重要背景。

　　二、推行福利公房制度，统一分配、以租养房住房建设与分配由单位和政府主导。需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期限划拨土地，再由政府或需房单位出资建设公房。公房建成后依据单位等级、职工职级等分配，存在分配不公的弊端。举例来说，1995 年北京工人家庭人均居住面积 4.51 平方米，比干部家庭低20.3%。 公房后期维护依赖职工缴纳的租金，但公房租金极低，根据 1955 年国务院颁布的《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，每平方米月租金仅 0.12 元。根据 1956 年职工家庭收支调查 ，职工平均每户每月负担房租 2.1 元，占家庭收 入的 2.4%，只达租金成本的 1/3 ~ 1/2 左右，低租金制带来租不养房的问题。三、住房供给效率低，居住水平下降在多建多赔、 少建少赔、不建不赔的情况下，单位供给意愿低。1950-1978 年 住房建设投资占基本建设投资的比重仅为5.9%，住房供给严重不足。另据国家建委统计，1978 年全国 190 个城市人均居住面积仅为 3.6 平方米。同时，缺房问题严峻，1978 年全国缺房户共 323 万，占居民总户数的 17%。

　　房改启动前的曙光乍现（1978-1994 年）一、经济快速增长，城市居住矛盾凸显1978 年 9 月举行的城市住宅建设会议上传达了的指示：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房、私建公助、分期付款......1980 年 4 月 2 日，同中央谈长期规划问题，发表了颇具影响力的谈话：城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售......要改变一个观念，就是建筑业是赔钱的。的这番谈话解绑了住房是非生产性建设房子只租不售思想，住房制度改革由此拉开序幕。与此同时，改革开放以来经济平稳增长，1978-1994 年，我国GDP实际增长率年均 10.1%，全国职工平均工资年均增长 13.3%。同时，城乡人口流动壁垒松动，农转非 放宽，城镇化率提高，城市居住矛盾开始凸显。二、房改启动，确立土地、商品房预售等基本制度·两权分离的土地制度确立1980 年，深圳特区成立，但资金缺乏下特区建设举步维艰。1982 年 1 月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》出台，将土地分为工业、商业、商住等六类，收取不同等级的土地使用费。1982-1987 年，特区土地使用费占财政收入的 1.5% ，土地财政萌芽。1986 年，上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法。1987 年 9 月，深圳市首次以协议方式出让一块职工宿舍用地，12 月借鉴中国香港做法，首次以拍卖形式出让土地。深圳的第一拍推动宪法修改，1988 年 4 月 12 日，第七届全国第一次会议通过《宪法修正草案》，删除土地不得出租的规定，并补充规定土地使用权可以依照法律规定转让。1988 年 12 月 29 日《土地管理法》修改，明确国家依法实行国有土地有偿使用制度。·引入商品房预售制度为缓解房地产开发企业资金紧张问题，借鉴香港经验，1983 年，深圳率先引入商品房预售制度，并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范。1994 年《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的出台正式确立了我国商品房预售制度。商品房预售制度实质是开发企业的重要融资手段，有助于企业合理运用杠杆加快项目开发进度，提高资金使用效率。在住房短缺时代，对于提高住房供给效率功不可没。按揭和预售款一直是开发资金的第一来源，比重维持在 40% 左右。然而，也出现了工程烂尾、违规销售等乱象，加剧了行业的高杠杆效应。因此在未来加强资金监管、因城施策调整预售条件是主要的改革方向。三、行业萌芽，局部地区市场过热1980 年 1 月 8 日，深圳市房管局组建深圳经济特区房地产公司，成为中国第一家房地产企业。同年，原国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办中国房屋建设开发公司，成为中国第一家全国性房地产企业。截至 1981 年底，有 100 余个城市的房管部门组建了房地产公司，国家队构成了中国最早的一批房地产企业。这一时期，中房集团垄断程度最高，1986-1994 年，中房及下属点企业年开发房屋面积 1 200 万 ~ 2 100 万平方米，约占全国商品房开发面积的 20%。1992 年前后出现了房地产投资过热现象。1992 年的房地产过热始于海南，并在广东、福建、江苏、上海等南方省份蔓延。1991 年全国商品房销售额仅 237.9 亿元，1992 年陡增至 426.6 亿元，增长 0.8 倍，1993 年再增 1 倍。为应对房地产过热，1993 年 6 月 23 日总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6 月 24 日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出控制信贷规模、制止乱集资、控制新开工项目等 16 条调控措施，房地产过热得到一定控制。全民进入商品住房新时代（1998-2018 年）一、亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点1997 年，亚洲金融危机爆发，中国的进出口、外商投资等都受到冲击，出口金额同比从 1997 年 1 月的 27.6% 下降到 1998 年 10 月的 -17.3%。1999 年外商直接投资额首次出现负增长，同比增速 -11.3%。1996-1998 年，国务院总理在多次谈话中，提出加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。二、终结福利分房，住房制度持续完善1998 年 7 月 3 日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23 号文）（以下简称23 号文），文件中指出，我国将于1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，启动商品房市场。23 号文提出，高收入家庭购买或租赁商品房、中低收入家庭购买经济适用房、低收入家庭租赁廉租房。这是一个住房商品化、适度的住房社会保障与加强调控管理相结合的住房制度 ，符合高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障 的价值取向，在今天看来仍具先进性。2003 年 8 月 12 日，国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 明确指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，确立了房地产作为我国支柱产业的地位。这一时期，我国的土地、金融、财税等基础政策也逐渐完善，如1999年放宽房贷，2001年减免税费，2002年推行土地招拍挂等等。三、房地产带动经济增长，住房供给效率大幅提高房地产业成为国民经济支柱产业以后，住房供给效率显著提高。一方面，房地产业迅速发展为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。1998-2017 年期间，房地产增加值占 GDP 比重由 4.0% 增长至 6.5%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由 12.7% 增长至 17.1%。另一方面，住房供应效率提高，居民住房条件获得改善：1998 年城市人均住房建筑面积为 18.7 平方米，2016 年提高到 36.6 平方米（统计局口径），翻了一番。商品住宅供应提速，1998 年全国商品房销售额仅 2 513.3 亿元，2017 年提高到 13.4 万亿元，增长了 52.2 倍。中国房地产市场回顾与反思一、20 年长周期繁荣与 6 轮短周期波动过去 20 年，由于城镇化和经济增长驱动，中国房地产市场处于长景气周期中。1998-2018 年，中国城镇化率从 33.4% 上升至 59.6%，年均提升 1.3 个百分点；中国城镇人均可支配收入年均增长 11%，居民住房购买力大幅提升。受益于城镇化和经济增长，中国房价经历了 20 年趋势性、大幅度上涨。1998-2018 年， 商品住宅均价从 1 740 元 / 平方米上涨至 8 544 元 / 平方米，累计上涨 3.9 倍，年均上涨 8%。中国房地产市场在维持上行趋势的同时，经历了 6 轮小周期波动，平均每轮历时 3 年，周期峰值（以商品房销售额同比、 商品住宅销售均价同比为指标）依次为 2003、2005、2007、2010、 2013 和 2016 年。小周期上行阶段，房价上涨 8% 至 54%，下行阶段，房价增速 -4% 至 15%，每轮小周期结束，房价累计增速 -2% 至 54%。伴随房地产小周期波动，中国政府陆续出台 6 轮房地产调控政策。其中 2 轮刺激，包括 2008-2009 年、2014-2016 年 9 月；4 轮收紧，包括 2002-2004 年、2005-2007 年、2010-2013 年、2016 年 9 月至今。二、提质降速，少数城市进入存量房阶段发达国家房地产市场发展经历了 3 个阶段。第一，大建设阶段，为战后 20 ~ 40 年，英国、美国、日本、德国此阶段新开工年均增速分别达 4.6%、6.6%、12.5%、6.1%。第二，提质降速阶段，70-90 年代，发达国家普遍出现新开工峰值，如英国 1972 年、美国 1972 年、日本 1973 年、德国 1994 年，此后住房建设增速换挡，四国新开工增速降至 -0.4%、0.1%、-1.0%、-2.1%。第三，存量房阶段，二手房成为主要交易品种，如 2017 年美国、日本（首都圈）二手房交易占比分别达 80.7%、58.7%。市场演变的根本原因是人口年龄结构、城镇化与经济增长的变化。中国房地产市场步入第二阶段。1998-2013 年，是中国房地产大建设的 15 年：60 年代至 70 年代婴儿潮先后进入首置期、城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速 16.8%，住房短缺大获改善。当前，全国商品住宅新开工高位运行， 此前的 2011 年土地购置面积也出现峰值，这意味着中国房地产市场已逐步进入第二阶段，住房建设由高速转向中高速，逐渐向第三阶段过渡。热点城市房地产市场发展节奏更快。分城市来看，热点城市市场发展进程更快，且基本遵循拿地峰值-新开工峰值-销售峰值-存量房市场的演化路径。以三个一线 年，北京、深圳、上海先后出现土地购置面积峰值、2003-2004 年先后出现住宅新开工峰值、2005-2007 年先后出现住宅销售峰值、2011-2015 年先后进入存量房市场。以 33 个样本省会及直辖市为样本，发现市场演变规律基本一致：即拿地峰值后 1 ~ 2 年出现新开工峰值，再过 2 ~ 4 年出现销售峰值，再过 3 ~ 10 年进入存量房市场。目前 33 个样本城市已全部出现拿地峰值，29 个出现新开工峰值，19 个出现销售峰值，5 个已进入存量房市场。距离全国进入存量房阶段尚有一段距离。以过去 3 年二手房成交占比平均值作为判别指标，目前仅深圳（61%）、北京（55%）、大连（51%）、厦门（50%）、上海（50%）进入存量房市场。发达国家第二到第三阶段的过渡时间为 10 ~ 30 年，中国已进入存量房市场的城市过渡时间为 3 ~ 10 年，预计全国普遍迈入存量房市场尚需 10 ~ 20 年时间，新房市场尚有较大发展空间。