2020年全国楼市政策出台498次调控基调呈先松后紧

　　根据市场统计，截止2020年三季度，房地产余额达到48.8万亿元，占各项余额比重达到29%，个人住房余额占比为20%，虽然房地产长效机制建设成效明显，但仍存在部分银行机构占比过高问题；此外，11月金融机构新增中，住户部门新增中长期占比达到43%，居民杠杆率过快攀升。

　　在此背景下，12月31日人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产集中度管理要求。新规出台，一方面解绑过去银行与房地产绑定快速盈利的经营思路，防范金融体系对房地产过度集中带来的潜在系统性金融风险，引导资金流向实体经济；另一方面，个人住房增速有望回归平均增速，居民杠杆率上升速度放缓，有利于提高居民消费需求，促进内循环。

　　从整体来看，2020年房企融资环境由松到紧。从银保监会5月发布的《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》、后续央行和住建部8月召开的重点房企座谈会上提出的“三道红线”，再到年末央行和银保监发布的《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》，房地产融资调控端口从资金供给端转向需求端最后又回到供给端，目前决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模，金融风险防范力度再升级，我们认为行业去杠杆将成为长期趋势，房企融资预料收紧。

　　2020年1-12月份全国房地产政策调控累计498次，政策调控基调呈现上半年宽松、下半年收紧的趋势，12月房地产政策延续从紧。

　　中央层面，12月3日，韩正在住建部召开座谈会，强调要牢牢把住房子是用来住的、不是用来炒的定位，不以房地产为刺激短期经济的手段，促进房地产市场健康平稳发展。随后，12月16—18日，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，并提出“住房问题关系民生福祉”，我们要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　地方层面，今年上半年地方为稳就业、稳财政，楼市政策放松纾困；下半年以来，房地产调控基调整体收紧。疫情后部分热点城市房地产市场回暖，地市火热极大的挑战了中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标，因此触发多地调控加码。12月，地方收紧调控主要表现在行政限制、土地政策和市场监管等方面，昆明、太原、唐山等五地加强预售资金监管，宁波继7月升级限购后，二度政策加码，涉及限贷方面。其中，西安分档提高二套房首付比例，宁波认房又认贷，在避免误伤刚需的前提下，不断加大调控力度。

　　整体看，房地产政策层面“稳”字当头，“房住不炒、因城施策”主基调下，房价是触发调控的关键因素。一方面，热点城市调控力度不会放松，一旦房地产市场过热，调控政策必将进一步收紧；另一方面，联系刘鹤“房地产影响投资和消费”发言以及“十四五规划”强调加快构建以国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局，在部分市场需求较弱、库存问题较严重的弱三、四线城市或将在需求层面刺激刚需购房，去库存。“因城施策”指导下落实“稳地价、稳房价、稳预期”长期调控目标，热点城市房地产市场监管将持续加码，部分压力城市或将适度纾困。

　　年末，多个城市密集出台落户新政，落户渠道再拓宽，部分城市“零门槛”，租房、人才即可落户。12月以来，上海、广州、福州、无锡、重庆、苏州、珠海等7城出台落户新政。其中，上海自12月1日起实施五大类人才直接落户，珠海12月25日起人才引进及入户条件进一步放宽，将具有国家教育部承认的大专(高职)以上学历人员、人社部承认的技工院校高级工班及以上毕业生纳入人才引进范围。广州12月23日起，毕业院校为国家公布的世界一流大学建设高校，或世界一流学科建设高校(即“双一流”建设高校)全日制本科及以上学历的青年人才在引进单位参加社会保险即可入户。

　　这之中，苏州人才新政两大亮点——租房落户，社保互认，颇为引人注目。此次落户新政两个亮点分别是落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，以及实现苏州与南京在积分落户时，居住证年限和社保年限积累互认。一方面，在今年长租公寓不断爆雷的背景下，落实租赁落户有助于将租售同权和户籍政策放松进行结合，保障租客的合法权益；另一方面，地区发展急需高层次人才资源，落户政策放松有利于吸纳人才为城市注入动力，实现社保互认也有助于区域一体化发展再进一步。全国“抢战”正在进入新阶段，对城市房地产市场而言，未来的刚需市场会迎来更大的利好，各城市给出的福利政策都直接面向刚需，房地产市场将逐步从“卖方市场”转变成“买方市场”。

　　12月21日，全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与前值持平，自4月起连续八月保持不变。

　　12月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展9500亿元中期借贷便利(MLF)操作，这是央行连续第5个月超额续作。MLF操作包含对12月7日和16日两次共计6000亿元MLF到期的续作，中标利率为2.95%，自此，MLF操作利率连续9个月保持不变。截至12月23日，央行已连续三日操作“7+14”逆回购，利率与此前维持同一水平，12月LPR大概率维持不变。

　　2020年初在疫情冲击下，我国一季度经济出现罕见的-6.8%增速。在疫情得到持续稳定控制的背景下，国内经济出现“V形”反转，三季度GDP增速达4.9%。随着我国经济增长逐步回归到正常区间，货币政策基调也在从应对疫情对实体经济的冲击，转为支持经济向潜在产出回归。货币政策方面，12月18日的中央经济会议强调了“稳健”二字，操作上则要求“不急转弯”，这意味着短期没有下调政策利率的需求，未来一段时间企业利率有望“由降到稳”，货币政策回归正常化，不会再明显放松，但也不会再收紧。

　　从近期央行MLF+逆回购的操作来看，央行主要采取的是“量增价稳”的方式，以保持流动性合理充裕与利率稳定。在流动性分层、信用利差走阔的背景下，央行或将更加关注长端利率。针对后续货币走向，在全球疫情、国际关系不确定性增强，全球货币政策宽松，国债收益率持续走高的背景下，预计明年货币政策将开始进行流动性和信用调整。在流动性层面，保持合理充裕、灵活精准，坚决不搞“大水漫灌”；在信用层面，控制扩张速度，加强宏观审慎和窗口指导，体现“合理适度”。