这轮楼市政策的“拐点”或许真的来了

　　这两天，国家统计局公布的房价数据引起广泛关注，其中最为吸睛的一点是，9月70城新房、二手房价格均出现下跌，房价下行完成由二手房市场向新房市场的传递，成交方面，重点城市二手房成交量降至历史低位，新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低。

　　楼市入冬，跟持续的高压环境密不可分，截至10月15日，2021年房地产累计调控次数超500次，平均每月调控超50次，达历史之最。

　　不过，在经历一轮轮严峻的政策鞭笞之后，近来，市场从多个层面释放出积极信号，长春、哈尔滨分别出台有关房地产平稳发展的调控政策，监管层对于房地产的表述也表现出向好预期。

　　频繁传来的“好声音”仿佛冬夜里擎起的火把，点点微光指引下，房企面临的去杠杆和销售降速双重压力究竟是否能找到缓解路径？

　　10月9日，哈尔滨住建局等9部门出台“哈十六条”，从供需两端出台多条利好楼市的措施，作为今年在范围内打响“救市”枪的城市，哈尔滨稳楼市政策“组合拳”引发市场广泛关注，去年，地方松绑楼市频频上演“一日游”、“两日游”，此后，便再无地方以放款政策试探监管态度，这就使得哈尔滨官宣“救市”具有很强的信号意义，其是否会被中央默许，成为一个重要风向标。

　　而在哈尔滨一揽子救市措施并未被叫停之后，越来越多的城市加入调控松绑的“闯关”阵营中。近日，青岛建行、工行额度全面放开，其他行也在陆续跟进，除了房贷利率出现松动的势头，另一方面，部分银行均表示，目前的额度比之前要宽松一些。20日，义乌调整调控政策，降低预售条件，调整“公证摇号”政策，这也意味着，将给予开发商更多营销操作空间。

　　贝壳研究院分析认为，从近期城市调控来看，有关房地产平稳发展的政策，主要从降低预售监管条件、增加人才购房补贴以及延长等角度出台，随着市场回落，房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临较大风险，近期的系列信号有助于房企经营回归平稳，并逐步通过稳健经营逐步消除部分房企的高负债风险。

　　除了地方上的试探之外，从9月底以来，中央层面暖风频吹。9月29日，人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长认为部分金融机构误解银行不得新发放开发，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

　　10月20日金融街论坛，刘鹤副总理表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

　　“可以看出房地产积极信号正在释放，房企和购房者和融资难度将降低，合理的资金需求将得以改善。”贝壳研究院表示。

　　数据显示，10月90城房贷利率主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为年内首次下调，信贷环境有所改善。

　　最近一年，房企融资“三条红线”、房地产集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。尤其是今年下半年以来，多地楼市步入深度调整，房企频频曝出楼盘交付困难、债务违约等事件，特别是，恒大事件为行业发展蒙上一层阴影。不过，在央行行长易纲看来，恒大风险仅是个案风险。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，央行对于恒大事件的定位表明，该事件是企业经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张造成的，言下之意，对于个别问题，高层不会救助，要按照市场化、法制化的规则来办。

　　“首先是企业自己承担，该变卖的变卖，剩下的按法律规定的受偿顺序，投资者或许也要承担一定损失。但由于事件涉及到公共利益，特别是金融风险和小业主权利，所以管理层积极协调解决，以金融支持合理项目竣工验收，寻找收购对象等。”李宇嘉说。

　　对于房地产金融政策的走势，李宇嘉称，近期监管层对三道红线的表述表明，未来，对于证照齐全的新开工项目，能正常销售的项目，开发将能正常发放，让企业营销回款链条正常运转起来。

　　“此外，基于额度紧张、集中度控制，金融机构对购房一刀切，首套房得不到满足或周期很长、利率攀升，二手房甚至停贷，不符合差别化的信贷政策，下一步，这方面政策将会缓和。”李宇嘉预计。

　　9月，新房、二手房房价下跌城市增长显著，地产开发投资单月出现负增长，资金链紧张导致信用风险传染，开发商集体遭遇评级下调，市场预期悲观，对此，李宇嘉表示，地产金融长效机制并非为打压地产、打压房价而存在，而是防风险和保稳定，行业发展至此，政策必须要调整，因此，金融政策宽松是必然的。

　　2021年已经进入倒计时，能否为今年画上的句号还有赖于企业的全力追赶，但对于四季度，李宇嘉认为应该保持乐观积极态度，尽管下行惯性还在，但从地产销售、价格、开工、拿地等度来看，跌幅或增幅收窄幅度将缩小。

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