东部新城和老江东,哪个牛?
昨天,老江东重燃土拍大战。
三号桥地块吸引13家房企抢夺,经过147轮,滨江房产最终以30.38亿的总价,28545元/㎡的楼面价拿下,溢价率34%。5天前,荣安刚刚以26.53亿,楼面价21933元/㎡拿下这块地的“姐妹”地块。
近两年来,老江东板块强势崛起,地价已经稳稳站上2万。凭借地段优势和成熟配套,豪宅多且抢手,房价也越走越高,板块均价已经冲上4万,大有和东部新城一较高下的气势。
但说到气势,我只服东部新城。
如果说老江东是40岁的壮年汉子,东部新城就是18岁的热血青年,年轻生猛。昨天的老江东土拍是很火,但还是不及上周明湖地块的热度。
明湖这块地从挂牌就万众瞩目,因为它的起始楼面价和限价都创了宁波的新高。这块地商品房毛坯均价限为41000元/㎡,最高价限于47150元/㎡,注意是毛坯,这个价不是谁都接得住。
最后被江山万里和雅戈尔两大本土大鳄拿下,总价约42亿元,折合楼面价32516元/㎡,再附加1300㎡人才房,溢价率25.1%。虽被限价,但这块地实际成交楼面价已经超越老江东徐戎地块,创了新高。
相比老江东,这块地谈不上中心地段,没有成熟配套,没有川流不息的人潮,挖地三尺也没找到矿产和古董,更没有什么遗产和文化资源,怎么就创新高了?
开发商肯定没有喝高,我分析以下四点。
首先就是这块地的出身。紧邻东部新城核心区,宁波的宇宙中心,十多年苦心经营,板块均价宁波第一。宁波的政治、经济、商贸中心,文化中心就留给海曙吧。这块地虽然位于东片区,但距离核心区也不远,关键是核心区已经没宅地了,土地价值外溢,东片区来承接。
其次是东片区的规划。今年5月东部新城东片区控制性详细规划修编公示,这个片区的定位是宁波21世纪的标志性区域,一个“标志性”就代表了它的地位,高标准、高起点的新区定位!
东片区在规模上可以对标慈城新城,用地面积都是五百多公顷,居住用地也差不多,规划居住用地189.56公顷,占规划建设用地的43%。但这里人口规划9.92万人,比慈城新城多了3.7万人。毫无疑问,这是一个规模比慈城新城更大的居住片区。而且,是一个强调生态宜居,更高级的品质居住区。
东片区规划以明湖为核心,形成两大居住圈层。内部圈层,是邻近明湖的滨水居住社区;外围圈层,利用蔓延的水绿基地打造的新城居住区;建筑高度上,以明湖为中心,由低到高向外围布局。商住混合用地主要规划于明湖西区,结合轨道一体化开发。
额,慈城新城2.0升级版?更好的位置、更响亮的人工湖、更逼格的规划、更生态的居住区,一个精心布局的,代表宁波人居高度的标志性居住区。像不像老司机梦想的大长腿?你想要有一腿,代价不会便宜。
上周拍出的地块就在明湖边,内部圈层,高档次滨水居住区,再加上高要求的建筑立面,建筑外墙和阳台外设计花池,通过错层、错位手法表现绿色生态。身材已经如此好,再那么一化妆,又是第一个,夺得花魁,也不意外。
第三是明湖。名字取得真好,日+月=明,日湖+月湖=明湖?明湖据说有两个月湖那么大,湖体去年已经开挖,今年9月完工。在东部新城东片区最核心的土地上挖出这么大一个明湖公园,你觉得不卖出点身价,对得起明湖两个字吗?
第四是TOD。这块地离地铁1号线和规划7号线换乘站盛莫路站不到800米,这个站将打造TOD为导向的片区公共中心,不仅提升交通便利性,更是明湖商业消费中心。什么是TOD,就是以公共交通为导向的开发模式,宁波已经有很多,一个底盘聚合多种业态,轨交时代的典型开发模式。
因此,从出身、规划,到明湖、TOD等因素来看,这块地的高价也站得住脚,再加上江山万里和雅戈尔两大豪宅专家的操盘,买单的人应该不会少。
东片区今年实现开门红,从价格上确立了这块土地的高端定位,高规格的未来生态之城,让人充满想象力,从板块营销角度看无疑是成功的。说再远一点,拔高东部新城东片区的土地价值,也有利于整个宁波东部片区,包括高新区、滨江新城等板块。
有人感叹,东片区要成为宁波最大规模的富人区,我觉得还言之过早。
一方面,今年第一块地就高价,的确兑现了片区高端定位,但也一定程度上挤压了土地未来的成长空间。一般而言,新区的开发节奏适合低开高走,随着规划的落实、配套的成熟,土地价值也会随之增长。比如江北慈城新城,十年的发展,楼面价从四五千涨到一万多,板块人气越来越热,让所有参与者受益。今年慈城新城两块地甚至拍到一万五,双限地,溢价率还能达到50%。
而东片区今年第一块地就达到高潮,是否会透支未来的成长空间?还是贫穷限制了我的想象力,东片区会高开高走?
另一方面是土地稀缺性问题。东部新城的贵,除了颜值和配套,土地的稀缺是一个重要原因,尤其是住宅用地供应量少,物以稀为贵。当东部新城进入东片区时代,居住用地不缺了,供求矛盾得到缓解,稀缺性优势就不明显,地价和房价还能高举高打?
不过我还是相信,这些疑虑在操盘手眼里,应该都不是什么问题,毕竟,当你握有大把优质筹码时,这牌怎么打都是赢。
你看好东部新城东片区吗?
和老江东比,你更看好哪里?留言聊聊你的看法!
— END —
下半年,宁波楼市真的会凉凉?
买房,都得听我的!
地产融资收紧,房价会跌吗?
内循环时代,宁波还有后劲吗?
成交下滑,杭州湾楼市见顶了吗?
本文源自微信公众号:房产老司机
- 标签:mar魔法奇兵
- 编辑:夏学礼
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