“别样幸福城”复工,还有多少烂尾楼仍然收房无望?
昨天,一条话题冲上热搜,#昆明烂尾楼别样幸福城复工#。
昆明的这个烂尾楼不是第一次出现在大众视野中了,向前追溯,
7月份就有媒体报道“别样幸福城”的业主住进了烂尾楼
。烂尾楼断水断电、没有门窗,业主不得不靠电瓶和蜡烛照明,在工地水坑取水,在窝棚搭伙做饭。
业主在接受采访时表示,住进来也是无奈之举,疫情期间收入减少,无力同时承担房贷和在外租房居住的房租,不得不强行住进烂尾楼。
一个月之后,在多方关注和协商努力下,终于启动了复工续建,“别样幸福城”的业主终于收房有望。
【1】
据了解,昆明的“别样幸福城”之所以烂尾,原因是开发商资金断裂。
但这只是表面原因,
实际原因是业主的购房预售款并未进入监管账户
,而被开发商挪用
,最终因项目众多资金链断裂,导致楼盘烂尾。
烂尾楼这个说法大家并不陌生,
“天涯海角烂尾楼”的传说,在海南存在10多年之久。
但海南的烂尾楼,出现在海南房地产泡沫破裂,房价一度腰斩的时候。
而近些年呢?市场快速发展,房价整体呈现上升趋势,价格有波动,但没有大幅度震荡,怎么还会出现那么多烂尾项目呢?
以“别样幸福城”所在的昆明为例,据《中国新闻周刊》报道,
高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个
。河南南阳的烂尾楼更为出名,据《中国经营报》报道,
高峰时期,南阳有300多个烂尾楼
。
而且不夸张的说,
绝大多数的城市中,都有那么一两个收房无望的烂尾楼
,小城市的情况或许更加严重,政府介入也无力盘活。
【2】
盘点各地烂尾楼,可以发现,造成这种情况的原因主要有三个:
一是监管不到位;二是造城运动降低了行业准入门槛;三是盲目开建超高楼地标。
首先,一些用来防范烂尾的制度并没有执行到位
。最常见的就是商品房预售房要有专门账户进行监管,资金只能用于本项目建设,不得挪用。然而许多烂尾楼,调查背后原因,都和挪用资金有关……
过去十几年,在一些监管不严格的小城市,五证不全的尤其是没有预售证的房子照样大肆销售,监管的缺位推高了烂尾的风险。
有预售证也不一定就安全无忧,一些城市放低了预售标准。
一般来说,高层住宅要盖到2/3才能预售,多层项目要封顶才能预售;但不少地方部门把这个标准调低至,工程进度达到“正负零”就可以预售了
(给大家解释下“正负零”,简单说就是,一层地面及以下建设完)
。
低标准无疑会加剧烂尾风险。
其次,造城运动、大拆大建,许多资质不佳的小开发商涌入市场
、拿地建房。因为“底子薄”,想买新地块扩张规模,就容易向“预售资金”伸手。
此外,还有一些烂尾楼比较特别,不同于住宅楼烂尾,这些项目出生的时候自带“万丈光芒”、规划宏大、前景光明,
也许还是当地高层大力推动的地标项目
,没人想到会有烂尾的一天。
然而事实就是发生了,这类动不动就要冲击“XX第一高楼”的项目,所需资金庞大,建设周期长,对开发商的操盘实力也有着极高的要求,其中一个环节出了问题,就很容易造成烂尾,而且难以盘活。
【3】
比起监管、开发商实力等原因,最根源的还是“商品房预售制”。
如果现房销售、买房就收房,这些问题都能避免。
预售制的弊端,都能说出个几条,在此就不赘述了。
预售制能取消么?
海南已经踏出了第一步,3月份发布新规,对新出让土地实施现房销售制度。
为什么海南发新规,其他城市不跟进?因为影响范围太广了。
海
南敢于踏出这一步,原因在于,前面已经铺垫了两年,海南持续加码楼市调控,相对稳定的市场可以经受住冲击。
而且,这次现房销售仅针对新政发出后出让的地块,开发商拿地之前肯定准备了足够的资金。
最重要的是,海南拥有“政策利好大礼包”,有足够的底气摆脱房地产依赖,不继续吃这部分红利。
如果真的突然取消预售制,大概率又将出现一批资金链断裂的房企,烂尾房大军进一步壮大。
【4】
短期内,取消预售无望,普通购房者该怎样避免买到烂尾项目呢?
一是,尽量选择品牌开发商。
不是非要选择全国top级别的开发商,但至少也得是开发过十几个项目的。那种成立没有两三年,一共就开发过1、2个项目的小房企,底蕴不够、抗风险能力差,最容易出现烂尾。
而且今年房企融资收紧、楼市调控也很频繁,中小房企面临更大的资金压力,暴雷几率增加。同样是出问题,大房企受到的关注度更高,也更爱惜品牌形象。
二是,选择“五证齐全”的项目。
去售楼处现场看,
各地都会要求开发商在售楼处公示“五证”
——即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。
有些城市信息公开程度高,还可以在地方住建部提供的网站查询。
总的来说,有五证不绝对安全,但是没有五证一定不安全,非常容易出问题。
三是,不一定非要买新房。
新房绝大多数是期房,要等待一段时间才能收房入住。对于买房着急入住的购房者来说,挑一个物业好、环境好的二手房也很不错。另外,孩子近两年就要上学的,买二手学区房也更稳当。而且,二手房可以直接看房屋质量,格局朝向、是否漏水、物业服务都一目了然。
四是,真的遇到烂尾也不要放弃寻求办法解决。
烂尾房盘活的例子也很多,有的是政府牵头解决,有的是被大房企收购重新开发,有的是业主自救筹钱盖完房子。
但不论哪一种,都是越早解决越好。
因为房子虽是钢筋水泥建造,但如果无人管理、疏于维护,风吹日晒雨淋之下会快速老旧,再想建好就需要更高的成本。
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- 标签:男人的精子图
- 编辑:夏学礼
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