内行人对楼市的认识心得选择楼盘的要点掌握好这4点

　　1、我们的房价是少数决定多数，新房交易量占存量房的3%左右，房价就是交易的新房价格，以及二手房成交价格公开数据也高于实际价位。

　　所以你听到和知道的价格和实际会有差异，经验数字，二手房成交价格一般低于挂牌价格10%，新房价格一般会有3%左右的议价空间（备案限价盘热销盘除外）。

　　以前北京三环内没有新盘，现在北京五环内几乎都没有新盘。高端盘价格不仅含地价和建设成本，更多是物业服务以及同小区身份的象征，决定挂牌价格。

　　3、我国无论房产还是股票等投资属性的东西，都容易火热过头，所以原则上避免在火爆的时候进入市场。

　　现场踩盘除了实地查看，老业主群信息要关注，另外是晚上8-9点一定要去周边勘察，查看入住和周边环境。

　　2、查阅当地官方网络房产网的项目介绍、销售许可证、历史去化信息和价格备案信息等。注意前期不要在楼盘去登记，待确定意向后，先用相关亲属信息去登记；待到明确后再去正式登记。

　　如果到时可有甲方或关系议价，一般情况下登记过早，会导致中介和营销的佣金1%-5%无法谈下去的情况。

　　笔者作为项目总经理遇到一个领导要求关照他朋友，开盘后询问发现他们登记在某中介单位，最后分管总经理也未批准该客户的任何优惠。

　　昨天与一朋友喝酒聊天，他是在工地做监工的。我问他现在建设高楼，除地价，单纯起楼成本约多少钱一平方？他说3000左右。

　　开发商3000再加地价，自己算总成本吧。这个是工地成本，开发商不但要赚钱，还要给银行利息(部分)。

　　但好的地段是不会降价卖的，成本放在哪里，为什么还出现低的价格呢？也就靠路边的房与第二-四层或顶楼的才便宜卖，先骗你过来看，多的是话术游说你买其他未降价的楼层。