【全国楼市月报】2022年11月刊：楼市整体热度遇冷成交情况整体呈下行趋势

　　10月，全国楼市整体热度遇冷，成交情况整体呈下行趋势。一线城市成交规模同环比下降15.42%和23.44%，成交价格环比小幅下跌；二线% 。受国庆假期影响，一二三四线城市市场整体回落，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，但广州及部分二线、三四线个月，市场去化压力较大。

　　10月16日，二十大报告再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体共计、多渠道保障、租购并举的租房制度，让全体人民住有所居。”未来，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间。改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

　　10月21日，证监会提出符合以下条件的涉房业务但不以房地产为主业的企业允许在A场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润比例不超过10%。

　　10月26日，运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾楼、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。

　　10月28日，二十大报告提出“规范财富积累机制”，房改以来，房价的快速增长造成了居民财富的巨大差异，推进房产税是解决房价上涨造成居民财富分配不均的重要手段之一，未来将难以靠炒房及房产增值的方式积累大量财富。考虑到今年市场下行的状况，房产税试点城市暂缓扩大，预计未来市场好转时期将逐步推进。

　　10月28日，国务院关于金融工作情况的报告提请会会议审议中指出，加强风险监测评估和预警，加快不良资产处置，支持中小银行多去多补充资本，稳妥化解中小金融机构风险，防范大型企业债务风险。保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

　　从10月1日期，杭州住房公积金管理中心下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年一下和5年以上的利率分别调整为2.6%3.1%；第二套住房公积金利率政策保持不变。

　　10月9日，四川省提出从稳妥实施三孩生育政策、大力提高优生优育服务水平、积极发展普惠托育服务体系、着力降低生育养育教育成本、加强政策调整有序衔接5各方面提出17条措施，其中涉及到购房政策的有：鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费，按生育孩次给予不同程度降息优惠；对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等。

　　10月18日，青岛在全市范围内组织开展“家在青岛悦享山海”金秋购房节系列活动，其中针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体组织开展“手拉手”特价房战体活动，由综合示例强、信誉度搞的优质房企退出部分特价房，满足不同群体的购房需求。

　　10月27日，上海为促进临港新片区高质量发展，聚焦区域发展需要和人才需求，为新片区人才提供坚强有力的保障，打造具有创新活力的人才高地，进一步优化人才购房条件。按照区域发展和产业导向，经新片区管委会认定，同时符合相关单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　10月28日，厦门市出多子女家庭购房租房公积金支持政策，多子女家庭购买首套自住房、首次申请公积金的，在想们是住房公积金最高额度限额内，其可贷额度可在住房公积金额度计算公式测算金额的基础上增加10万元。

　　2022年1-10月全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%。其中住宅投资86520亿元，下降8.3%。全国房地产开发投资已连续7个月负增长，与固定投资的同比增速差值不断扩大，固定投资更多转向新基建等领域，房企投资意愿弱。今年1-10月全国商品房市场销售面积及金额累计同比下滑幅度均有所收窄，但仍处于降幅高位。整体来看，全国楼市趋冷，购房者观望情绪浓厚，购房积极性不强，房企投资也偏谨慎。

　　10月，一线城市商品住宅市场供应量大幅缩水，成交量小幅下滑，价格下行趋势逐渐趋稳，市场遇冷明显。其中，受国庆假期影响，上海市场供应及成交均显著下降，市场热度趋冷；北京商品住宅市场在开发商集中大量推盘后带动成交面积持续走高，整体来看北京市场需求相对稳健，深圳市场需求小幅回落；而广州商品住宅市场供应腰斩，成交量仍处于低位，楼市趋冷。本月一线城市商品住宅供应大幅缩水至199.54万平米，成交下滑至237.96万平米，成交均价小幅下降至51631元/平米。

　　10月，上海商品住宅市场遇冷明显，一方面由于国庆期间没有新盘入市，供应下降，另一方面是本月入市楼盘整体质量较低，远郊和冷门项目占比较高。成交面积创年内新低，均价环比微升。10月中旬第六批新盘上线盘触发积分制。本月推出的第六批次新盘，刚需和改善项目兼备，备案均价4-6万/平的项目为10个，均价6-8万/平米的项目为7个，备案均价8-10万/平米的项目为3个；本月总供应78.45万平方米，环比降40%，同比降21%，成交量为58.57万平米，同比降幅36.22%；全市成交均价为60511元/平米，同比增幅13.82%。

　　10月，深圳供应和成交规模均大幅下滑，市场遇冷明显。全市商品住宅供应量骤降至10.53万平米，成交量亦下滑至35.81万平米，均价小幅下降至62418元/平方米。本月深圳楼市交易成交总价段以300-500万为主，户型成交主力为70-90平米和90-120平米。

　　10月，一线城市供应规模大幅下滑，销售规模不及预期，库存方面，北京和深圳库存下降，去化速度加快，上海和广州库存小幅增加。整体来看，上海去化周期较短，市场价格有上行压力，北京、广州和深圳面临一定去化压力。

　　10月，二线城市成交规模小幅下降，在10月楼市松绑政策下，部分二线城市楼市有回温趋势。本月供应下降至910.62万平米，成交下降至1150.09万平米，均价微跌至19241元/平米。其中，受限购放松，政府回购房源等宽松性政策影响，成都、大连、济南、宁波、沈阳、长沙和重庆等城市成交规模增幅超过20%，受十月疫情反复因素影响，郑州、青岛和南京等城市成交规模下降明显。

　　10月，合肥商品住宅市场供应规模大幅下滑，成交规模和成交均价均呈下行趋势。合肥商品住宅市场成交多集中在蜀山区、包河区和滨湖区，成交结构稳定，面积100-120平米和总价300万以上房源为成交主力。10月成交面积TOP3分别是位于蜀山区的鸿学府、瑶海区的东新里和高新区的时代星河小区。整体来看，合肥市场两极分化严重，核心区域、高端板块需要摇号购房，而近郊及远郊区域市场较冷。

　　10月，宁波商品住宅市场供应大幅下降，而成交规模大幅上升，成交均价小幅上涨。本月宁波商品住宅供应量下滑至26.38万平米，成交量上升至61.2万平米，成交均价为21856元/平米。宁波自9月起全面取消限购，从本月市场数据来看，政策效果逐步显现，成交规模大幅回升，市场热度回暖。

　　10月，二线万平米，福州、南宁、青岛、厦门、沈阳、武汉、长春、长沙、郑州和重庆去化周期均超过20个月，市场库存压力显著；二线城市中合肥和杭州市场库存和去化周期均处于低位，市场可适当增加供应满足合理需求。

　　10月，三四线城市商品住宅供应规模大幅缩减，成交规模下滑，成交均价小幅下跌；本月三四线万平米，成交规模缩减至307.02万平米，成交均价为16682元/平米。分城市看，三四线城市涨跌参半，佛山、淮安、惠州、泸州、南通和常熟等城市成交规模呈上行趋势，常德、东莞、洛阳等城市成交规模连续3个月持续下降。

　　10月，惠州商品住宅市场供应规模大幅下滑，成交规模和成交均价微升。上月惠州推出大量新盘同时开展“惠民安居”公益购房活动发放购房补贴等，以价换量刺激刚需购房客群，带动惠州近两月成交规模持续增长。

　　10月，昆山商品住宅市场无新增供应，成交规模几近腰斩，均价小幅上涨。本月昆山楼市交易成交总价段以150-200万元及250-400万元为主，成交均价以2-2.5万元/平米为主，户型成交主力为90-120平米。

　　10月，三四线城市中佛山和烟台库存量较大，超过1000万平米，昆山和太仓去化周期保持低位，去化速度较快；洛阳、烟台、珠海、常熟和江阴去化周期均超过20个月，库存去化承压大。