未来十年中国楼市的趋势

　　自从高层提出“房住不炒”之后，国内房地产市场近些年的政策主基调基本上也是“房住不炒”，房地产的发展逻辑就发生了根本性变化。经过这几年的发展，国内房地产未来的发展趋势将越来越清晰。根据地产观点的观察和研究，主要有以下几个方面：

　　国内房价经历10多年的上涨，相对于居民的收入水平，房价已经是处于高位了。国内像深圳、三亚、上海等城市的房价收入比在25以上，而国际上普遍认为合理的房价收入比是6，从典型城市的房价收入比看，目前只有长沙离6的距离最近。从这个角度来看，国内的房价确实很高了。

　　房价之所以这么高，是诸多因素共同作用导致的。但是房地产领域的炒作之风对房价的过度上涨也是有很大的助推作用。“房住不炒”的主要目的之一就是防止炒作房价，抑制房价过快上涨。“房住不炒”的政策主基调不变，国内房价在未来是很难出现过大的涨幅的。

　　但有人问，既然房价很难上涨了，会不会出现暴跌？我认为从整体趋势来判断，暴跌的可能性也是很小的，毕竟中国老百姓的财富大部分都沉淀在房子里，多方面因素也会令得房价难以出现大幅度下跌。

　　从整体来讲，国内房价在未来是趋稳的，但是并不代表所有的城市都是这样的，房价因城市分化是必然的。剔除炒作之风之后，我们就要分析哪些城市的房价是有支撑的，哪些是依靠炒作才涨起来的。房价有支撑的城市有可能保持稳中小升的态势，而没有支撑出现短时间的一定幅度的下跌、或是阴跌也是有可能的。

　　经济发展好的城市，房价支撑力度越强。经济发展好的城市一般具有较好的产业结构，能够吸引更多的人才流入，房价的支撑力度自然就比较强。

　　具体来看，地产观点认为，一线城市及强二线城市（GDP榜单前十名）未来维持稳中有升的态势，但涨幅估计也不会太大，勉强跑赢通胀；二线及强三线城市的房价维持绝对值稳定，但相对还是下跌的；三线及四线城市，出现小幅阴跌的可能性比较大；五线及以下城市不排除出现大跌的情况。

　　在过去10多年里，国内城镇化高速发展，导致居民对住房的需求快速增长，房子在相当长一段时间内是供不应求，是典型的增量市场。而随着国内人均住房面积突破40㎡，国内的住房市场也就逐渐迈入存量市场。虽然局部城市的住房供需矛盾仍然激烈，但是整体已经开始供大于求了。

　　我在上文提到，未来国内房价整体趋稳，除了一线及强二线城市外，其他城市很有可能出现相对下跌、甚至绝对下跌。而租金随着收入及通胀进行上涨是大概率事件。因为，在租金上涨、房价微涨或是不涨的情况下，国内的住房的租金回报水平有望得到提高。