高层官员再次炮轰房价喊话：最终会付出沉重代价

　　在这次论坛上，中国金融系统“一把手”们相继发言，其中央行、银保监会主席郭树清，对金融衍生品等高风险投资，再次发出了严厉的警告，他说：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

　　在这段话里，郭树清主要警告了炒人民币升值预期、大宗商品涨价以及房地产个人。因为，这是当前中国面临的几个难题。其实，真正去炒外汇期货和大宗商品期货的人非常少，这些人也很明白，自己是在刀尖舔血。反而是郭树清顺便提及的“押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价”，非常值得分析。

　　首先分析政策，第一个就是看会议规格，这次陆家嘴论坛，各部门一把手，学界和业界大佬齐聚一堂，规格不可谓不高。第二个就是看在任一把手的发言，他们讲话的内容代表其机构当前的观点。忽略他们的观点，就等于忽略了最高金融机构对金融市场的影响。第三个就是看讲话口径的变化，以前不少官员都对房地产业喊过话，但是措辞基本上都是，“如果”房价泡沫破裂、房地产“存在”泡沫、“烫平”泡沫、房价不会暴跌等等。卸任以后的官员可能会更大胆一点，提出楼市泡沫“迟早”要破裂、狂欢的日子不多等等。而这次直接撂狠话，押注房价只涨不跌，付出沉重代价，相对来说措辞已经相当严厉了。

　　2018年，郭树清刚从山东省省长转任银监会主席一年，就将风口上的P2P怼的体无完肤：收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。但是，还是有不少投资者把郭树清的话当成耳旁风。在郭树清预警之后的一年里，高收益的P2P连环爆雷跑路，数十万投资者血本无归。到了2020年12月，郭树清宣布：“过去14年里先后有1万多家P2P上线多家运营，年交易规模约3万亿元，坏账损失率很高。近年来，我们持续清理整顿，到11月中旬实际运营的P2P网贷机构已经全部归零。”

　　而最近这两三年，郭树清基本上每年都会谈及房地产，而且以提醒风险居多。比如在2020年8月，郭树清在《求是》杂志发文，称“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。”2020年12月，郭树清发表题为《完善现代金融监管体系》的文章，提出“要坚决抑制房地产泡沫”，再次称“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”。他还在文章里提及：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关”。到了当月月底，银行涉房集中制度出台，给房企划出三道红线，后面的土地两集中出让制度、二手房指导价、打击经营贷等等政策接踵而至。总之，郭树清在提醒房地产风险上可谓“苦口婆心”。

　　不过，不少人还是对郭树清的话嘲讽不已，有人调侃说：“这二十多年押注房价会跌的人，已经付出了沉重的代价。”

　　的确，在过去几十年里，房地产行业野蛮生长，跟很多领域纠缠不清。地方搞土地财政，金融机构输血房地产，房价也在上升通道上疾驰，那些笃定房价会降的人，都被拍死在了沙滩上。

　　不过，各位可能不知道，郭树清并非一直都是看空房地产的。早在2016年，当时国内正在去库存，他在谈到买房问题时就说：“有恒产者有恒心，政府鼓励大家购买自己的住房”。当房价连拉两波后，超额完成了去库存使命，而此时房价再暴涨，副作用会变得很大。正因如此，郭树清的态度也发生了180度大转变，从2019年开始不断提示风险。

　　今天，中国的住房价值总和已经超过了47万亿美元，比美国和日本加起来还要多出11万亿美元。当美国房产抵押占GDP32%的时候，美国发生了次贷危机，并且席卷全球。而中国现在的房地产相关占比已经超过了39%。当日本东京的房价收入比达到18，也就是平均每个家庭不吃不喝18年才能买一套房的时候，日本发生了经济大崩盘，而中国的一线城市现在的房价收入比早就超过了22。

　　三十年前，日本人自豪的向全世界宣布：卖掉一个东京，能够买下整个美国。如今中国也有人说：卖掉深圳的房产，也能买下半个美国。从这点来看，东亚的戏码，可谓恒久不变。

　　其实，雪崩发生之前，一定是从最脆弱的地方开始塌陷。这背后揭示的是一个正在发生的现实，那就是楼市的分化。就拿最新人口普查来说，数据就已经说明了问题。东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。这就说明，人口仍然是向东部的发达城市、都市圈聚集的，而像东北地区以及某些中西部地区则是人口加速流失。

　　房价的长期支撑是人口，在人口严重流失的地区，未来的房价可能是“拆除买建筑垃圾的钱”，在有些地方，甚至当建筑垃圾卖都没有人收。

　　2019年4月，中国发改委首次提出了：“收缩型城市”的概念。发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

　　在过去两年的行政区划调整中，国内就撤并了一些人口规模小、增长乏力的区县。比如2020年6月，国家就对烟台作出了如下的行政区划调整：撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域，蓬莱区人民政府驻登州街道钟楼东路1号（原蓬莱市政府驻地）。

　　也就是说，长岛县消失了。长岛县的陆地面积只有56.8平方公里，常住人口4万多人。2013年的时候，长岛县还有小学生1151人，到了2019年就下降到了856人，降幅高达25.6%。这样的人口规模，当然支撑不住一个县的架构。而在全国范围内，人口少于4万人的县（或县级行政区）有100来个。

　　曾有全国政协委员建议，合并人口不足的县（比如低于10万人），她在提案里举例说：某县2019年常住人口3.02万，地方财政收入3661万元，一般公共预算支出8.65亿元，行政事业和社会组织120余个，财政供养人员6000余人。维持这样一个县，成本太高、效率太低，直白来说：就是用财政养了一群闲人。

　　可以想见，如果把房子买在这样的县城，或者是县城下面的集镇上，未来的前景一定是非常悲凉的。其实即便是在一线城市，比如上海的崇明岛、深圳的盐田大鹏，一些位置偏远、配套差的楼盘也是长期不涨。更别说中西部的五六线城市的郊区和新区了。

　　可是，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。因为持有那么多房子，将来如果市场价格下降，个人财产就会有很大损失，还不上，银行也收不回、本金、利息，经济生活就会发生很大的混乱。

　　在资本裹挟、金融入局的时代，最后倒霉的肯定是所有人，没有例外。别说是普通人，所有开发商也被趋势裹挟前进。最近一头部房企的打折卖房、商票逾期事件频频传出，无不透露出这种危险的信号。