【全国楼市月报】2022年10月刊：全国楼市整体市场延续“筑底”行情部分城市出现

　　9月，全国楼市整体热度维持低位，部分城市出现回暖趋势。一线城市成交规模同环比增长18%和14%，成交价格小幅上涨；二线城市成交规模较去年同比下降27%，环比增长2%；三四线城市成交规模较去年同比下降10%，环比增长20% 。一二三四线城市市场整体出现止跌企稳趋势，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，部分二线、三四线个月，市场去化压力较大。

　　9月30日，财政部联合税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　9月30日，央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　9月2日，常德市住房公积金管理中心发布，购买商品住房申请住房公积金的，最高限额调整为50万元，夫妻双方均缴存了住房公积金的，最高限额调整为60万元。取消“借款人申请额度不得高于申请人及配偶公积金账户缴存余额的15倍”的规定。

　　9月2日，重庆住房公积金个人住房个人最高额度从40万元提高到50万元;夫妻参贷的，缴存职工家庭最高额度从80万元提高到100万元。职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房的，最低首付款比例由40%降低为30%

　　9月6日，郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》。方案要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

　　9月14日，洛阳市出台商品房契税缴纳政府补贴办法。按照补贴标准，对符合申领范围的对象，经审核无误，按照缴纳契税总额20%的比例给予补贴。

　　9月15日，《青岛市动态完善房地产政策》中提到二手住房不再限购。9月16日政策调整为在南区、市北区（原四方区域除外）一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域均放开限购。

　　9月15日，济南市住房和城乡建设局发布，为进一步支持刚性和改善性住房需求,济南市持续优化房地产政策措施,，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，其他区域不再纳入限购区域。

　　9月16日，天津市住房城乡建设委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称《通知》），支持非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。

　　9月29日，沈阳住房公积金管理中心决定阶段性调整住房公积金提取政策，支持职工家庭互助购房。职工家庭成员购房无论产权人是否缴存了住房公积金，其配偶、子女和夫妻双方的父母均可就这处房产办理公积金提取。

　　9月28-30日，萧山区、钱塘区和余杭区依次发布部分街镇放松限购。在规定的松绑区域内，非杭州户籍家庭仅需在杭州有社保缴纳记录，就可购买住房（含新建商品住房和二手住房）；杭州户籍家庭购买第二套住房不受落户满五年的限制。加上9月初出台相关政策的富阳区，杭州已有4个市区出台限购松绑政策。

　　9月，一线城市商品住宅市场供应量持续回升，成交量小幅增长，价格下行趋势逐渐趋稳，市场相对稳健。其中上海维持“一月一推” 的快节奏推盘模式，但随着近几批次高端盘等热门项目较少，项目来访量轻微下滑，市场热度正在逐渐回落趋稳；北京和深圳商品住宅市场在开发商集中大量推盘后带动成交面积小幅走高，整体来看北京市场需求相对稳健，深圳市场需求逐渐活跃；而广州商品住宅市场成交量仍处于低位，楼市趋冷。本月一线城市商品住宅供应增长至476.73万平米，成交微增至310.81万平米，成交均价小幅下降至52908元/平米，趋势较为平稳。

　　9月，上海商品住宅市场仍处于快节奏推盘阶段，成交面积环比小幅增长，成交均价环比呈下行趋势。自疫情复工以来，上海新盘一月一推，推盘节奏较快，9月中旬第五批新盘已上线盘正在认购，其中6盘确认触发积分制。本月推出的第五批次新盘以外环外的刚需项目为主，备案均价低于5万/平米项目共13个，均价10万/平米以上的项目为3个。本月上海供应量微增至127.22万平米，成交量小幅增长至127.2万平米，成交价格持续下跌至56584元/平米。

　　9月，深圳供应和成交规模均有所增长，新盘大量入市带动成交量增长，需求逐渐活跃。全市商品住宅供应量大幅增长至135.02万平米，成交量亦大幅增长至47.67万平米，均价小幅回升至68196元/平方米。本月深圳楼市交易成交总价段以400-500万元及1000万元以上为主，高端改善需求旺盛，户型成交主力为90-120平米和70-90平米。

　　9月，一线城市供应规模大幅上涨，销售规模涨幅不及供应，库存有所增加，其中上海和北京楼市相对稳健，去化周期与上月维持在相同水平，而广州去化周期明显变长并超过18个月，市场库存压力显著。

　　9月，二线城市成交规模小幅增长，在9月楼市松绑政策下，部分二线城市楼市有回温趋势。本月供应增长至1287.01万平米，成交下降至1189.66万平米，均价微升至19688元/平米。其中，受限购放松，政府回购房源等宽松性政策影响，福州、济南、南昌、南宁、青岛、厦门、沈阳、苏州、长春等城市成交规模增幅超过20%，成都、大连、西安等城市成交规模仍下降明显。

　　9月，受开发商加快拿地推盘节奏影响，合肥商品住宅市场供应规模持续上涨，成交规模和成交均价均小幅增长。合肥商品住宅市场成交多集中在滨湖区、蜀山区和包河区，成交结构稳定，面积100-110平米和总价160-200万房源仍为成交主力。9月成交面积TOP3分别是位于滨湖区的置地悦玺、位于滨湖区的保利中交越秀天珺和位于瑶海区的越秀星汇君澜。整体来看，合肥市场两极分化严重，核心区域、高端板块需要摇号购房，而近郊及远郊区域市场较冷。

　　9月，宁波商品住宅市场供应大幅上涨，而成交规模出现持续下跌，成交均价趋稳。本月宁波商品住宅供应量增长至85.69万平米，成交量下降至42.93万平米，成交均价为20265元/平米。本月宁波全面取消限购，从市场数据来看，政策效果并不明显，成交规模仍环比下滑，市场依然疲软。

　　9月，二线城市中，沈阳和青岛二城库存超2000万平米，福州、南宁、青岛、厦门、沈阳、长春、郑州和重庆去化周期均超过20个月，城市市场库存压力显著；二线城市中合肥和杭州市场库存和去化周期均处于低位，市场可适当增加供应满足合理需求。

　　9月，三四线城市商品住宅供应规模持续上升，成交规模回升，成交均价小幅下跌；本月三四线万平米，成交规模增长至404.59万平米，成交均价为17326元/平米。分城市看，三四线城市涨跌参半，温州、烟台、珠海、江阴、昆山、太仓等城市成交规模增幅超过20%，常德、东莞、淮安、泸州、洛阳、南通等城市成交规模连续3个月持续下降。

　　9月，惠州商品住宅市场供应规模大幅增长，成交规模和成交均价微升。。9月惠州成交主要集中在惠城区和大亚湾区。本月惠州推出大量新盘同时开展“惠民安居”公益购房活动发放购房补贴等，以价换量刺激刚需购房客群，带动惠州成交规模的小幅增长。

　　9月，昆山商品住宅市场供应规模下降，成交规模均明显回升，均价趋稳。一方面，受8月昆山放松非本地户籍购房及房贷下调等多重利好影响，刺激了昆山花桥市场，强化上海投资及自住需求外溢。另一方面，花桥及昆山主城区项目供应稀缺，库存见底刺激楼市短期热度回升。本月昆山楼市交易成交总价段以150-200万元为主，成交均价以3万以下为主，户型成交主力为90-120平米。

　　9月，三四线城市中惠州库存量较大 超过1500万平米，昆山，温州和烟台去化周期明显缩短，去化速度加快；惠州，烟台，珠海，江阴和常熟去化周期均超过20个月，库存去化承压大。