新政后市场进入观望期 楼市下半年走势四大猜想

　　“新国十条”出台后市场立刻进入望眼欲穿的观望期,大多还未购房、等待购房的买家都在房价高企的现实中看到了房房价可能下行的希望,观望并推迟购房成为人们的首选。“新国十条”出台已近一月,市场渐进入胶着状态,一方面从中介的一线成交数据来看,市场成交量量已接近萎靡

　　,除部分新开盘项目略有斩获外,大部分在售项目都极少成交,而另一方面成交量的急速下滑暂时还没有大面积地影响成交价格,开发商抱着暂不降价和和酝酿价格的态度,出售二手楼的业主虽挂牌价未降,但对于市场的预期已改变,议价空间有了明显松动。此时,要买楼的人们面临的最大的问题是,价格什么么时候降下来?什么时候可以出手买房?南方日报记者结合市场真实状况,采访多位业内人士和专家为深圳楼市走向作出预判,希望他们的观点能够为读者指点迷津津。

　　进入5月,选择在五月开盘的开发商们坐不住了。记者了解到最近开盘的龙华某楼盘的营销总监最近在频频地寻求业内的支招,“没有上门量,上门的客户也都是观望,原本对价格等有很高预期的他们恰逢新国十条出台后开盘,销售业绩很差,对开发商的士气、心理都有很大影响”,“他们的营销总监压力很大,甚至找到我让帮忙想想怎么推盘,现在开盘的开发商应该有种生不逢时的感觉”,一位业内人士告诉记者。

　　在新政实施后的五月,在一手房交易上大都以新盘入市成交的为主,而对于大部分的在售楼盘都鲜有问津,而这其中受打击最严重的还是那些大户型楼盘,在世联地产的的一份研究报告中某楼盘成交2套也被形容为“成为龙岗中心城大户型成交的领头羊”。而来自中原地产的一线统计显示,新国十条出台后深圳一手房的成交量下降60%-70%。

　　然而在恒大地产首先宣布打折售楼后,深圳的开发商暂时还未有明确表态要降价。万科地产营销总监表示不会调整在售楼盘的价格,他们认为成交量过低是银行信贷过严,而非出在价格问题。其他开发商如中海,坦承成交下跌,但没有计划降价。

　　“对于开发商,他们现在只能选择直接降价还是变相降价。”书香门第商业运营总监王永胜认为开发商要回笼资金,迟早要挺不住的,挺过了第二季度,第三季度也会挺不住。

　　从五一假期的春交会开始,不少开发商已经开始用打折、特价房、10万抵20万等方式来变相降价促销,而中原地产市场研究总监王世界也了解到不少开发商虽未降价,但前去洽谈则会给出客户98折、最低到95折的优惠,“开发商大多数都在考虑降价。”王世界表示。

　　书香门第商业运营总监王永胜:开发商要降价是肯定的,是大势所趋,一方面开发商有回笼资金的要求,另一方面后面政府可能还会有更严厉的措施出台。

　　开发商挺过了第一季度、第二季度,第三季度就会有些挺不住了,国家调控已经过了两个季度,六月份也是传统的淡季,开发商现在还可以憋下去,但过了这个季度,他们就一定会有压力。现在的尾盘基本卖不动,而新开盘的卖的不好压力更大,到第三季度深圳60%-70%的开发商会挺不住,那时开发商要回笼资金要么直接降价,要么变相降价。

　　中原地产市场研究总监王世界:现在虽然有的开发商凭借自己项目的品质不做降价的计划,但实际上大多开发商都在考虑降价,而且如果把优惠作为降价的迹象来讲,这种降价迹象现在已经开始了。

　　综合开发研究院旅游与房地产研究中心宋丁:现在宏观形势上已经没有给开发商乐观因素的太多期盼了,CPI、加息等宏观形势使房产市场失去了上涨的因素,然而开发商却不会很快降价。

　　他们躲不过资金的压力,虽然有“晚降不如早降”的说法,但开发商也不会急于降价。现在如果降价,买家就会想你怎么早不降啊,所以就算降价买家也还是不会买。开发商现在的心态不是在等政策,而是在等需求。由于刚性需求的存在,他们等刚性需求累积到一定程度,再配合这种需求来降价,直接接驳需求的出口,那时一降价就会有人接手。这种现象最容易出现在上下半年过渡的时候,也就是六七月份。

　　就在一个月以前,宝安中心区的王小姐告诉记者,自己楼下一下子有了7家地产中介,她也开玩笑地说自己住在了七家中介上面。刚过去一个月,同样是在宝安中心区,在熙龙湾一期外围街铺的一排中介中已经有四家中介店铺关门。

　　星海名城世华地产地铺的一名中介告诉记者,交易量下降对那些小中介是有影响的,世华隔壁的另一家地产平时只有一名中介在,而她所在的世华地铺内中介依然忙碌,但她同时对记者透露,成交量惨淡,公司已经下调了员工转正的佣金标准,“原来单月佣金要完成15000元才能转正,现在只要完成5000元就可以转正了”。

　　宝安中心区熙龙湾的家家顺、创富辉煌、广天地、民华地产四家中介此时都紧锁大门,虽多有“员工培训”的诸多理由,但成交量下降、交易下降无疑是地铺艰难生存的最主要理由。

　　2007年那波行情房市走低时,有中介卷款潜逃的事情发生,这波政策是否会带来中介的大面积关铺?“现在个别关铺很正常,都是以一些小的中介公司为主,但是中原现在没有任何地铺调整的计划。”王世界告诉记者,这波政策调控严厉程度超过以往,对于中介无疑也是一波打击,“尤其是关注那些地铺数量在四五十家的中介,大行业的调整往往反映到中等规模的中介商去,他们往往实力不是很强,消耗却很大。”王世界表示。

　　王世界:2009年市场行情好,中介的扩张速度也快,2009年新开的地铺超过了2007年的时候。而这次政策调控带来的交易量下降却比2007年那一拨更为严重,有中介关停铺面的现象肯定会出现,以现在的市场交易量在计算只能支持市场上50%-60%的地铺生计,剩下的那些地铺都会很难维持。

　　宋丁:这轮政策严厉度比2007年大,但对中介市场的影响却不一定比2007年严重。2007年当时市场的接受力比较差,无论是开发商、投资客的承受力都比那时候要强多了,不大会造成2007年那样的恐慌。

　　中介显然会出现关门歇业的情况,但多是小中介,这是很正常的市场行为,是企业合理的市场扩张和收缩行为。这些小的中介市场好的时候大规模开店,市场不好的时候也就关停门店,是正常的市场行为。

　　“4月中旬新国十条出台后,深圳二手房的交易量下跌超过80%。”中原地产王世界告诉记者。市民张小姐最近明显接到了更多的中介电话,中介们都在游说客户趁此机房源多积极买楼,而大多数买家此刻都像张小姐一样选择先看看再说。

　　在南山区的星海名城三期一套刚挂牌185万的房产,挂牌不久中介就给方先生电线万,“昨天有买家上门看房,经议价业主愿意180万出售,买家还是没有买”。新国十条出台后直接改变了买卖双方的交易地位,“以前卖家都是实收,买家跟孙子似的,生怕房子转眼就卖给别人,现在卖家不仅可以议价,有些中介甚至连佣金也免了实际上就是卖家出了佣金。”一位市民告诉记者。

　　在深圳福田区园岭新村的一家中介地铺内,十几名中介在空调房内吹冷气,外面明媚的阳光下人流攒动,却鲜有人对中介铺面上悬挂的出售信息敢兴趣,偶尔有人看看,还未等中介人员出门介绍,客户可能就离开了。

　　与此同时,大量退房事件也开始出现,律师张茂荣自新国十条出台后以大概每天10个的频率街道咨询退房事宜的电话。而在中原地产总经理李耀智那里的统计显示,初步统计的退房比例达到了“30%”。房价上涨时经常是卖家违约不愿执行交易,而现在这种时候则是买家退房,“与去年底贷不到款退房不同,现在很多人是因房价下跌预期主动要退房”,世华地产市场研究总监肖小平表示。

　　“这波退房,都是以不成或不够为由要求退房,最重要的是买方退房的的都很坚决。”张茂荣表示。这种坚决来自市场对于房价走低的预期,“这次政策调控与2007年年底的调控不同,当时好多人不太相信房价会下跌,现在则是大家空前一致地认为房价会下跌”,王世界表示。

　　与此同时,市场成交量下滑的真正变化还未反映到深圳市土地房产交易中心的官方数据中,王世界告诉记者,以前中原地产自己统计的交易数据大概比官方数据早20天左右,现在从公布的官方成交数据来看,由于赎楼、放贷等环节比以前的周期都要长,市国土部门的数据会比中原自己的统计数据晚40天,“我们的二手房交易量已经下滑80%还要多,再过十几天,这种成交大跌的数据就会反映到官方的数据中去”。

　　王永胜:自住型买家趁这轮行情寻求低位买房是可以的,但只有相对底部,想赶在真正底部是很难的。我预计这波政策调控下房价不会大跌,下行的幅度在20%以内,但问题是这次政策调控一刀切了,刚性需求和改善型需求都遭到了打压,对于购房者也是一个限制。

　　王世界:房价的下行已经开始了,三个月内有可能会达到20%以内的幅度,那些在2009年上涨最快的楼盘也最有可能首先下调。2009年房价上涨的特点是区域性上涨的比较多,比如龙华、宝中,后海前海之类的地方,当然这些地方也要分具体的楼盘,从现在看两三个月,最快一两个月这些楼盘就会首先下调。作为买家现在也可以关注那些2009年上涨比较小的区域,比如福田南,梅林。

　　二手房的购买,买家要盯紧一个楼盘,可能它的朝向、楼层都好就一直都不会降价,现在首先的就是要多看房,寻找自己适合的房子,在楼市下降的时机虽不是买房的最好时机,但作为自住型的买家只要看好自己合适的房子,未来几年的支付没有问题就可以买楼了。毕竟现在房源很丰富,过阵虽然可能价格下调一点,但可能也找不到合适的房子了。

　　宋丁:买家可以不急着买房,毕竟未来两三个月都是楼市下行的通道。二手房交易都是一对一的市场交易,从这点来说,二手房交易均价反映的都是大致的情况,即使均价下降个别楼盘可能还是不降价,所以二手房交易均价是骗人的。

　　近日,位于深圳罗湖水杯的珠宝市场出现了一些特殊的客人,他们大量购进黄金,并不讳言是炒房客,套现现金改投资黄金。针对投资客进行打击的新国十条真正将投资客赶出房地产市场了么?

　　位于罗湖区鸿翔花园,一位手里有多达近10套房产的沈女士告诉记者,她没有准备抛售房产,只不过银行不放贷,自己也没钱短期内就不再购进房产了,名下的房子她选择出租就好,有合适的房有钱的话她还是会购入房产。

　　记者之前采访的投资客在面对此轮政策调控显示出泾渭分明的两种选择,一种以手中有多套房产但资金实力不强的投机买家为主,他们往往选择挂出房源静待房产出售,而另一下资金实力强的,则选择还月供等待房市的再次回暖。“那些利用资金杠杆效应买入大量房产的人此时一定要抛出自己的房产,否则一个月的月供就十来万,现金流很大,他们无法承担。”王永胜告诉记者近期多听到投机型买家抛售楼盘的消息。

　　“深圳属于全民炒房的地区,很多人手里有几套房产,这种卖家不急于逃,有比较高的承受力,他们还没有供房的压力。”宋丁表示。

　　另外一些投资型买家则转战二三线城市寻找新的投资点,“二三线城市的成交量下跌没有深圳这么厉害,政策的影响也没有深圳这么大。”王永生表示。

　　另一方面,投资多年获利颇丰的投资客们很难一下子放弃巨大的炒房收益,“一方面我们国家还没有其他的投资渠道,另一方面就算撤出这个市场也需要一定的时间,再者即使投资黄金规模也比不了房地产市场。”王世界说。

　　宋丁:现在的政策调控可以实现先把投资客挤出交易的目的。现在银行信贷的收缩使得投资客进不来,但是政策仍是一个短期的控制,要想阻止全面炒房的趋势就要将这种政策调控逐步转向为法制化的管理,只有足够完善的刚性要求才能筑堤筑坝拦住投资型购房者。长期来看,政府需要从各个环节解决投资出口,防止大量投机性资金进入楼市,带高房价。

　　王世界:对于楼市的调控需要更长久化的措施,政策都是短期化的行为,短则一年,这次调控如果能够持续3-5年那效果就会完全不同。虽然现在来看政策下半年转向的可能性很小,但未来税收、土地政策等都需要逐步完善,包括保障房建设,才能长效化的稳定房价。

　　深圳楼市走势路线月中旬新国十条出台后,楼市开始转入观望期,到达5月的传统交易旺季,开发商照例开盘却销售比例不佳,多家开发商采取优惠措施,更有开发商开始酝酿降价。二手房交易买家不愿意买房了,观望等待楼市下行的渠道,业主售楼实收价格出现松动,少数小型中介此时由于交易量下降关铺歇业。

　　进入6月,部分开发商开始顶不住资金压力,开始促销降价卖楼,最早从龙华、宝中,前后海等片区开始,由于之前买家刚性需求已有所累积,成交量较之前5月有所回升。在第二季度,开发商逐渐采取多种优惠措施降价促销,深圳也出现全国性的开发商降价,一手楼市价格出现下行渠道。

　　二手房交易进入第三季度,由于市场放盘量大,买家却不多,呈现供大于求的局面,加上市场预期房价走低,买家在交易中的议价能力进一步加强,房价松动从3%-5%逐渐扩大,到第二季度末期个别二手房房价跌幅可到10%,市场出现进一步下行渠道。

　　房价渐进入下行渠道,交易也渐开始活跃,整个下半年,市场在稳定中发展,等待进一步政策和市场变化。