买房必看！2022年楼市政策5大预测！

　　要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　中央经济工作会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

　　第一，推进保障性住房建设。这是明年和未来房地产市场供应的重要任务，以后很多买不起房的刚需都会进入保障性住房市场，由此会对商品房市场造成一定的冲击。

　　第二，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这意味着，明年刚需和改善购房群体难的问题会得到进一步缓解，同时房屋质量问题也会得到改善。

　　第三，促进房地产业健康发展和良性循环。这意味着，房地产业每一个环节都不能出岔子，尤其是今年频频爆雷的房企，而未来房地产市场将回归正常周期，不会再出现大起大落。

　　第二，加强预期引导，主要针对几方面，一是房贷宽松不代表楼市会入夏，二是各地楼市不能过冷或过热，三是明年放水不能违规流入楼市。

　　第四，因城施策，说明明年地方在调控上能有更多自主权，过冷的地方可以适度放松，过热的地方要收紧调控。

　　整体来看，高层会议给明年调控政策的定调是偏松的，所以明年大家买房不会再像今年这么难了，但对于一些市场风险问题，高层也提前打了预防针，避免房企再出现大规模流动性危机，各地再出现过冷或过热的情况。

　　从目前来看，关于房地产政策，主要分三条腿来走：房企的“三道红线”、银行的“两道红线”、LPR+银行加点数。

　　具体表现就是：美元债违约、理财产品爆雷、项目停工烂尾现象增多、地方到中央相继开房企诉苦大会。

　　例如，最近房地产开发逐步增加，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》等，都在解决房企的融资难题。

　　但我还是坚持之前的观点，并非所有房企都会得救，明年开始大鱼吃小鱼的戏陆续上演，高周转、高杠杆的模式将一去不复返，未来市场一定是央企、国企的天下。

　　而房企的三道红线也会继续实施，因为这是大浪淘沙的工具，只不过部分实力房企有困难了，高层会给一点止痛药，仅此而已。

　　银行的“两道红线”，也很好理解，就是各大银行再也不能像以往一样，任意发放房贷，从今往后额度比例已经定死。

　　所以，在上半年市场火热的情况下，不少银行的额度已经用完，导致下半年“房贷利率提高”“放贷周期延长”“审批流程变严”成为了很多购房者的烦恼。

　　如此一来，下半年楼市开始急转直下，二手房先跌一波，然后一手房跟着跌，导致三季度拖了经济后腿。

　　根据贝壳研究院数据显示，12月全国103个重点城市，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内。

　　不过从目前的情况来看，下调的只是银行加点数，为的是纠偏之前的用力过猛，而5年期LPR利率并没有下调。

　　我觉得，明年银行的房贷额度应该还会增加，利率会进一步降低，但主要还是通过下调银行加点数的方式来实现，而5年期LPR利率是否会下调还得看市场行情是否继续低迷。

　　不过，随着房贷环境的边际放松，以及业主的心态转变，不得不降价卖房，二手房成交量也开始反弹了。

　　所以，我觉得除了深圳是全市一刀切之外，明年城市也没有扩大指导价范围的必要了，因为市场压根儿谈不上火热，尤其是带动这轮二手房大涨的学区房，已经被锤个半死了。

　　而其他没出台二手房指导价的城市，也说明当地二手房市场行情一般，明年估计也不会出了，要出今年早出了。

　　通过修改土拍规则，杭州第三次集中拍地，终于迎来大反转，推出的35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69%，平均溢价率6.98%。

　　所以，我预计明年这22个城市土拍规则应该还会继续调整，包括下调起拍价、取消限价、降低拿地资格等。

　　10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　12月13日，中国网发布财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明，同时发布全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案审议结果的报告。

　　有的委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，删除决定草案第二条、第三条。

　　删除这条之后，就意味着办法可能完全由地方根据实际情况来制定，换句话说，不会有全国统一性的试点办法。

　　草案第三条为“国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。”