2021年最有可能上涨的十大城市（下）

　　截至2020年12月31日，南京全市（含溧水、高淳）今年新房成交量达到86347套、二手房成交量达到122146套，两个数据均创下了近4年来的新高。

　　新房成交量虽然未达到2015、2016年的超10万套，却已经刷新了2019年8.3万套的纪录。

　　由于江苏省“苏大强”各城市的分流，南京近几年对外来人口的吸引力不足，人口增长缓慢，成为南京经济和楼市的短板。

　　但是由于长三角整体市场的强势，加上对标城市上海、杭州楼市的火爆，跌价盘整周期的共振，南京市场很可能是在北京之后的一个主要城市中吸引全国眼球的房地产市场。

　　珠海是一个被误解的城市，给人的感觉是一个三线小城市，但是珠海房价十几年来保持广东第三，2015年前是全国房价前十，支撑高房价的是珠海这十年的发展。

　　年末常住人口202.37万，增加12.57万人，增速为6.6%，这个年度增速，远超杭州、深圳、广州等人口流入大市的增速。

　　下图可以看出，2020年珠海住宅市场7月以来持续放量，尤其最后一个季度，由于几乎放开了全域的限购，成交量明显放大，横琴更是在最后两个月一房难求。

　　由于GDP增速、人口流入速度不断加快，珠海经济不断向好，同时楼市政策不断松绑，两股合力持续推动珠海市场向好。

　　2021年，在东莞和广州房价上涨到位后，资金将会像去年从深圳挤出一样涌向珠海，珠海的房价将会有明显的上涨，且迅速从横琴、十字门、香洲向全市蔓延，成交量更是明显放大。

　　在此情况下，成都住宅售价本应迅速上涨，但是由于成都近年来不断收紧限购，成都房价整体而言涨还是比较慢。

　　而微观市场上天府新区放松限购以来，热点区域打新不断刺激市场的神经，导致一圈层持续火爆，但是外围市场则冷热不均。

　　去年1月，大成都二手房的成交参考均价为12878元/平米，到11月末，涨到了12898元/平米，环比涨幅约为0.78%。

　　成都挂牌均价的涨幅高于成交均价的涨幅，说明卖家看好二手房市场。根源在于新房市场单价、户型面积和总价都上去了，二手房房价有看涨的空间。

　　虽然房东信心满满，但是成都二手楼市分化明显，分为10年楼龄以内的可投资房产和20年楼龄以上的不可投资型房产两种，而最受欢迎的楼龄在5年以下的次新房最少。

　　所以成都整个市场是一手市场，2020年成都成交了约4.9万套二手房，而新房成交是17.8万套。

　　由于年底新房市场一波低价楼盘集中放量，可以预计2021年新房单价会更高、整体面积会更大、总价也更高，二手房更有待价而沽的势头。

　　厦门和合肥都是上一轮二线率先启动的小龙，而且在上一轮行情中涨幅是排名非常靠前的，这一轮行情这两个城市也是二线%，创下2017年以来新高，直逼上一轮楼市巅峰期。

　　2020年厦门二手住宅共计成交36628套，成交面积约362.5万㎡。单月最高成交在12月，成交4457套，最低成交在2月，仅成交701套。

　　2020年，武汉共成交新建商品房20.12万套，其中新建商品房住宅17.54万套，面积达1961万平米，位居全国住房销售第一名（也有数据是第二名，第一名是成都）。

　　2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年的1765亿元，创造新的历史纪录，稳居全国城市十强行列。

　　可以看出，武汉的购买力依旧还在市场，但是由于恢复需要时间，预计武汉市场将在2021年下半年走出价格低迷的状态，在2022年真正迎来楼市的春天，当然这也可能是最打脸的预测。

　　由于这两个城市特殊的市场结构和特殊的管控，高价房在水面之下继续暗涨是可以预期的，而市场热点不褪、成交量反弹都是可以预期的。

　　长三角有独立行情的宁波其实一直在涨，而且还会继续；上海周边的环沪市场，南通、昆山这样的城市由于上海的溢出效应，楼市再次火爆概率也非常之大。