年终盘点重磅出炉！十大关键词解读楼市2021！

　　虽然距离2021年结束还有几天，但楼爷的年终总结系列已经写好了，没错，就是要“卷”死他们。哈哈开玩笑，楼爷自知能力浅薄，所以只好笨鸟先飞。这一年房地产行业发生了诸多变局，尽管难免深受其累，但也有幸经历其中，故值得用文字好好记录。当然，任何总结都是新的开始。愿新的一年，楼爷可以输出更多有价值的内容，和更多的朋友建立交流。

　　站在2021年年末，回首过往：这一年，房地产迎来历史性转折，从信心膨胀到跌入谷底，逆转速度之快令人瞠目。

　　这一年，调控政策的系统全面，房企、银行、购房者全部入局，需求、供给、政策、金融手段一应俱全。

　　这一年，控成本、降负债、以价换量成了市场主线，政策层面岿然不动的“三道红线”，像一把“达摩克里斯之剑”，高悬于房企们的颅顶。

　　这一年，对每一位经历其中的地产人来说，都是难忘的一年……关于这极不平凡的2021，楼爷梳理出10大楼市关键词，虽然难免挂一漏万，但也可管中窥豹。

　　楼市调控政策开始逐步从“需求”走向“供给”。今年2月我国颁布“供地两集中”政策，要求22个重点城市集中发布土地出让公告（且一年内不得超过3次），和集中组织土地出让。实施大规模集中供地，主要为了使房企拿地更加理性，从而抑制土拍市场热度，避免单一高溢价地块对房价带来的影响。相对集中的市场供应，也能对房价上涨形成抑制。从实施结果来看，今年轮集中供地，不少房企还在拼资金、拼运气抢地，导致一些城市土地市场仍然火热；而到了第二轮随着竞品质、严查拍地资金、提高保证金等政策手段出台以及市场环境的影响，各城供地热度明显变凉，底价成交成为常态，甚至出现大规模流拍；临近年底的第三次供地，房企们的拿地意愿更是降到了冰点，取而代之的是国企、央企、地方城投公司频频托底。

　　剥离土地财政依赖度，从根本上为楼市降温。今年6月财政部宣布，自2022年1月1日起土地使用权出让收入将全部划转税务部门征收。

　　在土地出让金制度变革之前，土地出让收入全部归地方政府所有，由地方政府直接分配。而改革之后，土地出让收入将不再直接流入地方政府口袋，将划为税收收入由中央统一调拨，这意味着地方政府靠卖地挣钱的日子一去不复返。很显然，该政策直击的就是当下的土地财政问题。过去地方政府对土地出让金有着的控制权，且由于数额巨大，导致一些城市过度依赖土地财政，依赖房地产开发，致使大量热钱、快钱涌入，楼市高烧不退。而现在将这笔钱“没收了”，地方政府的卖地热情也会减弱，可以从根本上实现楼市降温。另一方面，地方政府少了这么一大块财政收入，而城市建设方方面面又需要钱，那必须努力发展实体经济增加税收，如此形成良性循环。

　　从金融“供给侧”入手，降低行业杠杆。这一点今年买房的朋友应该深有体会。年中开始，多城二手房限贷消息便铺天盖地的传来，一些城市甚至出现了停贷情况。不只是二手房，包括一些城市的也明显收紧，排队、放款时间变长、严查首付资金来源等等。

　　彼时凤凰网统计的各大城市二手房贷审批及放款情况而这背后，主要跟去年12月底央行和保监会制定的房地产集中制度有关，各银行金融机构房贷余额占比被严格限制，上半年消耗过多，导致下半年余额不足，于是出现限贷情况。

　　除此之外，今年的信贷收紧还体现在房贷利率的上升。据统计，从4月份开始，就有60个城市提高了房贷利率。显然，不管是二手房限贷还是利率上升，本质都是为了降低整个行业的金融杠杆，促进房地产平稳发展。当然，随着后半年市场逐渐转冷，政策口径有所放松，审批速度加快，包括部分城市房贷利率也出现了下调。而且从12月5日央行发布的降准、12月20日发布的降息来看，明年房贷利率或许有望继续回调。

　　过去多年，我国对房地产的调控大多聚焦在新房市场，二手房涉及较少，但今年，对二手房市场的管控明显变严。据不完全统计，自2月份开始已有深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、北京、广州等不少城市相继发布了二手房成交参考价的相关政策。

　　政策背后主要因为一些城市新房限价导致一二手房价格倒挂严重，加之疫情影响，多城二手房市场异常火热，价格上涨较快，包括二手房市场自身存在的一些乱象，比如挂牌价虚高，炒作等。从政策实施情况来看，效果还是比较明显的，多城二手房市场成交量下跌，房价涨幅收窄甚至转跌。其中深圳自2月出台二手房指导价后，二手房成交量出现七连跌。在“房住不炒”之下，未来或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来，尤其是二手房市场火热及一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进的可能性更大，未来各地或将进入二手房指导价时代。

　　这个词，既反映了当前三四线楼市的残酷现状，也表明了楼市调控的核心议题：楼市运行要保持平稳，不允许大涨，同样也不允许大跌。今年以来密集的调控政策，对楼市的打击的确不小，尤其是抗风险能力较差的三四线城市，一些开发商因为债务压力过大，出现大幅降价。今年8月，岳阳便打响踩踏性降价枪，部分楼盘价格直接拦腰斩，从6000+降到了3000+。为避免恶性竞争和市场恐慌岳阳紧急颁布“限跌令”，要求房价跌幅不得超过备案价的15%。之后不少城市纷纷跟进，据财联社消息，截止11月有21座城市相继出台“限跌令”政策，包括桂林、菏泽、昆明、沈阳、唐山、张家口等等，范围之大，影响之广，叹为观止。

　　“限跌令”的出台，可以说生动地反映了三四线楼市的残酷现状：卖不动，又不许降。很多老百姓也很困惑，当初房价暴涨的时候怎么不限制呢？当然，更惨的还是一些三四线城市开发商，连以价换量的路都被堵死，回款压力更大了。

　　这应该是2021年为数不多的与房产有关的积极政策。5月31日，国家正式宣布全面放开三胎政策。这对房地产来说的确算是利好消息，毕竟房地产发展的一个共识“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。长远来看，三胎政策带来的人口增长可以带动购房需求增长，以及家庭人口结构变化，带动大面积房屋置换等，但也有一个重要的前提，就是房价必须要为生育让路，否则连房子都买不起，还拿什么生娃。

　　喊了多少年的房地产税，在今年终于迈出坚实一步。10月23日会开会决定，授权国务院在部分地区开展房产税试点工作，为期5年，5年后立法。近日中国网又公开了两份房地产税改革试点相关文件。虽然房地产税立法本质是为了增加财政收入、调节收入分配、促进社会共同富裕，但多多少少也会给楼市带来影响，房地产税一旦落地，产权人的房屋持有成本将增高，房子越多，需要缴纳的税就越多，一定程度上可以限制炒房行为，促进楼市平稳发展。

　　官方定调后，不少城市迅速响应出台相关政策。据不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆等16城出手整顿炒作乱想。从政策落地情况来看，一些城市价格已经出现明显的跌宕，网络上更是经常会看到价格跳水的新闻：“深圳，狂降662万拍卖”“北京学区神盘，直降三百万”“南京热门，7折出售”“杭州顶流，降价220万无人接盘”……

　　尽管存在一些“个案”色彩，但市场对于的信心变化，可见一斑。今年以来对教育行业的大大出手，能看出国家扫清生育障碍的决心，把的价格“打下来”已是势在必行，只是时间长短问题。

　　2021年，在三道红线和一些系列调控政策的重压下，房企们也经历了至暗时刻。9月，债务风险积重难返的恒大“终于”暴雷，震荡整个行业。随后一个又一个“恒大们”在债务违约的道路上，举步维艰。阳光100，无法偿还约1.79亿美元优先票据佳兆业，4亿美元债务违约华夏幸福，债务违约规模升至千亿当代置业，2.5亿美元债实质性违……

　　房地产界的大浪淘沙已然开始，刀光剑影之间，2018年万科喊出的“活下去”的口号，正在成为许多开发商现在最奢侈的梦想！

　　8月在国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。所谓的住有所居，重点不在于买房，而是让所有人都有房可住、而且住得起。毕竟不是每个人都买得起房子，也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子，住有所居要更符合我国当下的社会现实。房住不炒+住有所居，或许会是中国楼市未来十年的一个基本面。

　　这10个关键词，或许无法尽然概括2021年的楼市全貌，但每一个，都折射着这个行业的微妙变化。变局时代，阵痛在所难免，但中国房地产的未来一定是朝着更好、更健康的方向发展。期待早日迎来破局的那一天。