楼市“三降”出现让人心酸的是有人开始“弃房断供”了

　　开发商层面，从2021年9月份开始，销售业绩一直不理想，尤其是今年前两个月，百强房企业绩同比下滑近5成。值得一提的是，行业优等生万科，2021年净利几近腰斩，3月31日在万科2021年度业绩会上，郁亮公开向股东道歉

　　投资客层面，中指研究院数据显示，2021年百城房价同比仅上涨2.4%。不仅如此，统计局数据显示，2021年全国平均房价重回万元以内，今年前2个月，房价整体跌幅超过10%。对照经济学家李迅雷“房价年均涨幅不低于7%，投资房产才能保本”的理论，2021年投资炒房的群体，大多颗粒无收。当然，投资房产亏损的也不在少数；

　　房产中介层面，伴随着楼市持续低迷，房产中介也迎来“关店潮”。机构统计，2022年2月底，深圳、哈尔滨、沈阳、郑州、南昌、西安、广州等中介门店数量较去年同期减少15%以上。尤其是深圳，9个月关店642家。

　　如果以上事实，仍然不能说明楼市“惨淡”，那么近期楼市在土地出让金收入、居民购房预期、房贷总额出现的“三降”，则无疑坐实了房地产黄金时代渐行渐远的事实：

　　第一，统计局数据显示，2022年1-2月份，国有土地使用权出让收入同比下降29.5％。其中，住宅用地出让金约1671亿元，同比下降近七成。此外，今年前两个月，全国300城住宅用地成交面积锐减六成，共流拍地块199宗，流拍率为33%，这一数值比去年第二轮22城集中土拍的流拍率32%还要高。专家分析，土地出让金大幅回落，反映出目前房地产市场需求仍然偏弱；

　　第二，房价大数据平台调查数据显示，2022年二季度居民购房预期不足18%，同比去年同期降低5.3%。此外，3月28日央行发布的调查数据显示，对于下季度房价，有16.3％的人预期“上涨”，环比来看，“看涨”的比例又下降了0.5%；

　　第三，今年2月份，房贷总额同比去年同期（4113亿）减少4572亿，15年来首现“负增长”。居民中长期首次负增长说明什么？不言而喻，就是申请房贷的人少了，直白点说就是大家都不买房了，房子不好卖了。

　　最近半年以来，房子之所以会卖不动，总结起来无非是三方面原因：其一、城市化进程处于末期，属于房地产的红利期所剩无几——有能力的早就进城买房了，留在农村的2亿多人口，基本上都是老人和儿童，购房需求微小；其二、人口红利逐渐消失，人口负增长趋势明显，最主要的是人口结构大幅调整，购房主力群体锐减。易居研究院的丁祖昱曾经预测，到2030年，我国的购房主力将减少6100万左右，这是房子卖不掉的重要原因之一；其三，房产税等长效机制的震慑作用，这个税种一直未落地，所以一直都是悬在炒房客头上的一把刀。受征税影响，很多投资炒房客已经不再盲目投资房产了。

　　当然，不得不提的是，近两年来，楼市还出现了让人心酸的事：有人开始“弃房断供”了——国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》显示：从近两年看，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量也暴涨，从2019年的50万套，增长至2021年的超过160万套。

　　其中3月24日，第一财经报道，杭州以5.16万套法拍房位列全国首位。而这仅仅只是在阿里拍卖上的数量，如果再加上平台，杭州法拍房数量将会更多。当然，法拍房不一定就是“断供房”，根据法拍网专业人士透露，法拍房中断供房的比例或达到35%以上，这意味着近一年，全国就出现了超过25万套“断供房”。换言之，这25万人都是由于各种各样的原因还不上，而主动弃房断供。

　　有人开始“弃房断供”说明什么？在房产专业人士刘博看来，有三点非常明确：其一，“断供房”的出现，本质上其实是还贷能力低于实际背负债务的表现。持房者的资金出现了重大问题，否则谁也不会弃房断供，因为断供意味着要同时承担征信进入黑名单的风险，若非经济问题，谁会轻易断供；

　　其二，过去一年多，楼市处于“降价周期”，不排除其中有一部分是投资客主动断供，这么做的目的很明确，及时止损——持有房产可能面临不断贬值，未来更不可能有人接盘，现在及时断供，能最大程度降低损失；

　　其三，有些人之所以会断供，归根结底是资金配置极其不合理造成的。前几年楼市火爆时，所有人都想从中分一杯羹，购房时疯狂加杠杆，潮水退去后，谁在裸泳一眼便知。

　　“断供房”的大规模出现，说白了是市场回归理性的体现。这同时也在不断提醒后来者，要合理配置资金，尤其是最近两年，不要背负巨额购房。

　　凡此种种，有人问2022年适合买房吗？对此我们的回答是因城而异，按需行动：大中城市，刚需自住购房，可以看看房，观察一下市场行情了，但是中小城市我们建议大家再等等，因为这类城市市场的底部还未出现，未来房价下行的压力仍然很大。

　　时间进入2022年，今后的房地产市场还会像前些年那样值得“投入”吗？答案似乎是否定的，楼市“三降”出现，意味着楼市将彻底失去曾经的辉煌。

　　联合国人口研究委员会曾发布过一项《世界人口展望》的报告，在这份报告中，联合国做出了预测，分析指出到2100年前后，全球人口规模将达到封顶状态，届时中国的总人口为10亿人，依然是全球第一的人口大国。从这份报告中可以看出，虽然我国依然会维持在高人口量的阶段，但是比起当前14亿人口总量，却呈现出减少状态。

　　人口是经济发展的基础、同样也是消费增长的根基，对于房地产而言，也起到直接的影响作用。在过去的20年里，中国人口从10亿骤增至14亿，人口增长了4-5亿，一方面为GDP的高速增长注入了能量，另一方面也为房产市场提供了强大的消费力。

　　而随着居民收入水平的逐渐提高，生育率却在呈现出快速下滑的态势，根据第七次人口普查数据显示，2021年一共14亿人中，65岁以上的老年人达到了2.6亿人，比例高达18%，我国已经进入到了中度老龄化阶段。与老年人快速增加呈现出负向趋势的是青年人比重减少，尤其是新生人口逐渐降低，2020年全国累计出生1200万人，再创新低。虽然早在2016年全面放开二胎，但是效果不如人意，只在2016年出现了短暂增加之后，随后便再次走低。

　　人口专家预测，如果继续按照这个趋势发展下去，未来5年之后，年新生儿的数量或降低至1000万人以内，可以说人口警报早就已经拉响了。

　　人数减少，那么具备购房资格和购房能力的人同样会相应减少。与人口减少遥相呼应的是房产总量过剩，房产学者任泽平在《中国住房报告2020》指出，城市所有存量房产加起来，达到3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套以上，可以说并不缺房子住。

　　2021年之后，土地集中供应机制出台，流拍率高、成交价格低成为了两大新特色，在第二次供地中，北京、上海、武汉等20个城市全部完成，平均的流拍率达到了32%左右，流拍率超过40%的城市其实还有很多，例如北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳都达到了40%以上，除此之外，杭州、广州、北京等热门城市现在都已经出现了冷却，二期土拍流拍率分别达到了41.5%、52.1%、60.5%。

　　土地降温，其实本质上还是因为央行的“3+2”限制令发挥了作用，央行“三红线上限”再次加码。分别从房企融资端和购房者融资端限制了资金继续进入楼市的可能性。而我们知道，房地产开发其实是一个高资金依赖性的活动，“3+2”限制令下，一旦资金断流了，那么土地买卖自然无计可施。所以只能减少买地的频和力度。

　　房市表现就不如人意，虽然在上半年合肥、深圳、南京、成都等城市出现了部分区域“高热”的现象，然而调控再次蜂拥而至，点对点的调控模式，直接摁压住了房地产反弹的可能性。新房销售额、销售面积下滑的同时，二手房也呈现出整体性下降态势。

　　例如在合肥的一位业主就表示，自己买房遭遇了滑铁卢，几个月前看中一家楼盘，花了90万元购买下一套房子，在短短的30天时间内，房地产开发商就把这个楼盘的销售价格下调了接近3000元/平米，这名购房者手中的房子直接缩水20多万元。

　　根据国家统计局的数据显示，四季度初，单月商品房销售额达到15748亿元，销售面积为16139万平方米，按照销售额除以销售面积进行计算，那么当月新房销售的平均价格为9757元/㎡，可以说新房均价已经下滑至1万元以内了，比2020年末的水平还要低（2020年新房销售均价达到9980元/平米。）