香港楼市泡沫的兴起和破裂的经验教训及反思

　　香港特区和上海的经济地位有着很多相似之处，香港特权和上海的房地产业也有着很多相似之处。最近更有国际权威人士放言，上海房地产将出现类似香港泡沫破裂时的情景。总结香港历史上房地产泡沫破裂的经验教训，无疑对上海房地产健康稳定发展，有着直接的借鉴意义。

　　从二战结束1945年算起到今年，香港房地产发展正好60年，1974年是分水岭。前30年相对发展比较慢，出现过1945-1951年、1952-1958年、1959-1968年和1969-1074年四个周期。但是这些周期基本上是受外向型经济和产业本身影响，与泡沫没有多少关系，房价最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地产突飞猛进，创造了“东方之珠”一个又一个奇迹，成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市，并爆发了1982-184年和1998-2004年两次泡沫破裂。前一次持续3年，房价最大下跌幅度超过30%，后一次持续6年，最大下跌幅度达到60%。

　　1974年伴随西方经济从石油危机中全面复苏，香港经济和房地产业重新走上“快车道”。1974-1983年房地产持续8年快速增长。这段时间里，香港成功完成了从轻纺、成衣、塑料、钟表等制造业为主向金融、咨询、公用、电讯、海陆空运输、旅游等高附加值服务业为主的经济转型，香港经济得益内地改革开放，与华南经济融为一体，获得巨大发展空间和能量。

　　1977年李嘉诚的长江实业击败置地集团，获得“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权，并入主和记黄埔董事局。1980年包玉刚成功“上岸”，收购九龙仓转战房地产。这些都标志着香港的华资企业超过英资成为市场主角。同时香港十大房地产公司也已先后公开上市，通过发行股票和债券获得开发需要的巨大资金。香港经济进一步崛起更是吸引了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金蜂拥而入，推动房地产一派繁荣，也造成房价和地价急剧上升。

　　1981年和1997年是香港楼市最繁荣的年份，但是也正是此时吹响了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房价已是世界第二，十年前仅为加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。从1974年房地产开始复苏到1981年，香港房地产市场以及房价已经连续7年强劲增长，房价中位线倍。虽然办公楼空置率高达20%，住房利率高达18%，香港房地产仍然表现出严重的供不应求，炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂告终。1984年中英联合公报公布，一切不确定因素息数扫去，香港房地产再次进入“快车道”。

　　1995年已经连续十几年强劲发展的香港楼市出现强烈回调现象，房价曾一度下跌20%以上。但是只有一年多时间，严格的控制刚刚过去，同时在“九七”回归“利好”下，各方一致看好后市和香港未来，买家涌入，房价不跌反而再次上攻，制造了又一个泡沫奇迹。

　　造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，主要有三点。第一，比重长期太大依赖性太强，同时又受到强烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“弹丸之地”的香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占GDP30%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。房地产股历来是第一大股占总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民始终占银行总额的30%以上。

　　第二，长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1060-1980年香港工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990-1994年“豪宅”猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨2。5倍，沙田等非市中心的中档楼盘猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。上世纪年代初期，中环湾仔尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达十几万港元，元朗屯门等新镇地区也要3-4万港元，而大部分居民年薪只用十几万甚至不到十万。新界一套280万港元的房子只有63平方米，100万港币的只有25平方米(都是建筑面积)。

　　第三，房价上涨太快形成巨大的财富效应，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2-3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚个20万50万港元。上世纪年代最著名的案例金门大厦20个月里四次转手总价从7亿港元炒到17亿港元。炒楼为生的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿跻身十大房地产企业，最终因泡沫破裂清盘破产，董事长被捕入狱。

　　上海经济和房地产发展的大背景和大环境与香港截然不同，轻易拿香港泡沫破裂证明上海房地产泡沫严重是不科学和不真实的。上海房地产和全国一样，刚刚起步方兴未艾前景无量，但是香港的经验教训则应当在上海楼市发展进程中注意克服。