日本楼市泡沫破灭的

　　日本楼市泡沫破灭的过程到底是怎样的？会给我们带来哪些启示？这篇文章是磐石之心2021年3月份写的，后来担心风险，又删除了。如今文章的一系列预测，都在变成现实，楼市正在风雨飘摇，所以再发出来以飨读者。

　　日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍，而上涨的背景是日本经济快速追赶 美国 ，GDP 和人口也同步快速增长。

　　这个阶段很像中国1998年到2008年，GDP以10个点以上的速度狂奔，每年新生儿都在1600万以上。

　　1975-1985 年属于缓慢上涨期，11年涨幅不到 1 倍，背景是第一轮增速换挡，GDP和人口增速放缓。

　　这时候，日本人没有人相信房价会跌，所有人都把钱从银行提出来购房。据说，当时日本的楼盘都需要摇号，中签比例1/3500，最高的时候1/6000。

　　日本民众非常兴奋，他们的口号是“赶美国，超美国”。而在当时日本的GDP正式超过英法德，位居全球第二。

　　据说，当时的日本人挥金如土。特别是男多女少，男人为了取悦自己喜欢的女人，一个圣诞节的约会就可以花掉40万日元，送她蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指，请吃东京赤坂王子酒店 法国 料理。

　　1985年开始，美国与日本等国签订了广场协议。这个广场协议，大概的内容就是美元贬值，以减少贸易逆差。这导致自由兑换的日元，大幅升值。

　　当时日本的索尼、松下、 丰田 等企业全球销售商品，已经和当今的中国类似，到处都是日本货的天下。

　　所以，为了对冲日元升值导致的出口难题，日本央行开始降息，利率从6%降到了2.5%，并且鼓励日本企业和个人借贷。

　　热钱蜂拥到楼市和，于是1986-1990 年最后疯狂期，6 年 1.7 倍。1990年的时候，仅仅日本东京的 房地产 总价值可以买下整个美国。

　　当时的日本人已经没有心思工作，因为投机实在是太赚钱了。日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会，意识到崩盘在即。

　　于是，主动推出政策刺破泡沫。日本央行从1989 年开始连续5 次 加息 ，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。

　　政策一出，涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

　　泡沫破灭后，当时的东京周边新公寓每套折合人民币约340万元，30年过去了，日本东京的公寓价格还是这个水平。

　　事实上，现在日本东京的房价不足4万人民币/平，房价收入比仅为13年。而深圳北京的房价是东京的2倍，房价收入比超过了40年。

　　楼市泡沫破掉，疯狂的炒房热熄火，企业和个人都回归生产生活的本质。曾经内卷到BT的日本年轻人，终于不卷了。日本的诺贝尔奖得主几乎每年都有。

　　所以，楼市泡沫破灭并不可怕。相反，再来香港，房价一直维持在20万港币，年轻人苦不堪言，带来的问题十分严峻，具体我就不再多言。