中国房地产经济的微妙时刻：看清2022年这一轮楼市松绑的关键底线

　　根据网上的公开数据，仅仅五月就已经有超过56个城市发布了稳楼市政策60多条，全年房地产调控政策次数高达290次，继续刷新着历史同期纪录。

　　而时间跨度稍微拉大一点，2022年以来，全国已经有超100个城市或地区楼市调控政策出现不同程度的松动，其中涉及到放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价、公积金首付比例降低、购房补贴......

　　在本轮政策放松过程中,最引人关注的是南京松绑限购政策“半日游”:南京房地产业协会官微“南京房协”日前发文称“自5月20日起二手房交易无需提供购房证明”,后又迅速删除相关文章,恢复了原来的限购政策。

　　无独有偶，5月22日，据湖北日报讯，湖北省武汉市经开区全面取消住房限购新政。但两个小时后就删除了通知。

　　这样的情况，很微妙，南京和武汉这两个新一线城市，省会标杆，地区龙头，在疯狂试探调控政策底线的过程中，很明显是触雷了，碰到红线了。

　　底线认知，底线风险意识，是看懂这一轮国家意志和顶层设计针对楼市和房地产经济管控思路的关键，同样是预判未来中国楼市房价走向的重要基础，没有之一。

　　这篇文章，就将基于当前微妙的地方楼市调控一系列的松绑和过程表现，对当下中国房地产经济和楼市，国家意志和顶层设计维度设置和保护的关键底线，进行深度挖掘分析。

　　每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

　　地方政府想要的，和国家想要的，包括市场需要，其实完全有可能不一样，所以就需要有一条主线和规则框架来进行约束和引导。

　　以经济发展为例，国家想要的是指标达标，稳健长远可持续，而很多地方政府更看重指标，甚至为了指标的达成，会进行一些超纲的操作，所以国家就必须要提前划出安全，生态，金融等等维度的红线，制定一个基本规则框架，然后让不同城市和地区的政府在这样的框架里面去发挥职能。

　　所以很多城市就不会为了短期的业绩和指标，去大力搞类似于矿产，造纸，皮革这样的重污染，但是经济效益很好的产业，有规则框架，就相当于有做事的准则。

　　是金融安全。而这个行业红线，调控底线，其实在曾经的行业龙头，头部民营房企代表恒大的经历和一路表现，就得到了证实。

　　2021年10月20日，中央局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会作书面致辞表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控。

　　到了2022年5月份的中央局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　当前，受个别大型房地产企业风险显性化影响，房地产信贷风险有所抬升。近期披露的上市银行年报显示，截至2021年12月末，五大国有银行的房地产不良余额均较上年末有所增加，且部分银行增幅较大。多家银行负责人表示，当前的风险属于局部性、阶段性，房地产信贷风险总体可控。

　　什么是个别问题？并不复杂，那就是恒大这样大量从境外融资的房企，无论是规模还是风险，已经触及到了国家对国内金融安全的红线。

　　海外资本的钱哪有这么好拿的？一般来说，这样的投机资本只会支持两种具备确定性的中国企业，一种是类似于阿里巴巴这样有垄断表现的行业巨头，另一种就是恒大这样有可能“大而不能到”，能够一定程度上绑架中国国家经济安全和金融稳定的规模行业。

　　境外资本的如意算盘非常的响：要么蹭行业优势，躺着赚钱，但凡是资金有一点风险，就利用规则，汇率操纵，甚至是资本挤兑，通过金融手段一举攻破一国的经济防火墙和金融系统。

　　这才是境外资本的本性所在。而中国也通过现实证明了，在中国外汇管制，资本节制的环境中，玩这样的金融手段，此路不通！

　　恒大违约是不是到2022年没有什么新闻了？按理说人民币汇率贬值，恒大销售受阻，应该偿债压力更大，会有更大的问题爆发出来，但实际上，没有新闻，就是最好的新闻，说明国家已经出手，全面解决恒大被境外资本扩张所酝酿制造的风险。

　　从这条底线年行业和市场的现实情况来看，救市场，托举楼市，可以。但是在金融层面上对行业放松，不可以。

　　一季度，房地产行业各项数据指标可谓“惨烈”。房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，房地产开发投资增速已连续12个月回落。商品房销售面积同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。而房企一季度拿地面积仅为1339万平方米，比上年下降了41.8%。

　　百强房企1-4月累计业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。4月单月业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%，环比降幅大于近年同期水平。与此同时，房企偿债压力依然有增无减。

　　行业变局之大之快让地产人措手不及，大部分房企开始调降全年销售目标，这是在市场下行压力下，这是房企“悲观预期”最直观的表现。

　　造成这样的低迷行情，原因和过程自然不用赘述，冰冻三尺非一日之寒，直击要害看本质，其实明眼人都知道，问题就出在信心和预期上面。

　　这个只要有炒过股票的人都知道，大跌阴跌还是跌跌不休多久都没问题，但凡是有连续几天的行情回调和牛市表现，马上信心和预期就能得到恢复。

　　对于楼市其实也是一样，别说房地产行业和市场知道，难道汇集了人才精英的管理部门，地方政府不知道？

　　知道是一回事，能不能做那就是另外一回事了。明摆着的解决方法不用，那就不是方法不对，而是国家不给用，就这么简单粗暴。

　　现在能够被允许的政策调整，目的都是为了稳经济，稳就业，房地产的泡沫一直都是想处理的，之前的去库存也是为了处理泡沫，只是没达到预期的效果，而2020年下半年开启的这一轮全国楼市调控，最核心的目的，就是要遏制房价的非理性上涨。

　　从这个宏观主线年全国各地顺利发布的楼市松绑政策都能看到很明显的一个共性，那就是非常自觉的规避了对房价的刺激。

　　有城市敢明目张胆拉行情去库存了吗？还是没有，就连成都和西安有楼市回暖，成交回升，也是价降量升的表现。

　　房住不炒，其实已经不算什么底线，而是正确和基本要求了。这点觉悟，恐怕不用拿出来强调了吧？

　　在信心和预期不足的情况下，放开流通盘，有出现踩踏下跌的风险，这个在我写南京的调控文章里面已经分析过了。

　　更微妙了，能不能理解成为在整体经济疲弱期，单凭房贷利率下降等手段，已经不足以稳定市场稳定预期的大背景下，国家也想用武汉做个试点观察城市呢？

　　“接力贷”，指用父母购房资格买房，父母作为主人和子女一起承担还贷责任。据报道，“接力贷”的主人年龄需要在18到65岁之间，按子女年龄最长贷30年，父母+子女流水满足月供两倍以上，首套利率最低5.4%，二套5.6%。

　　事实上，“接力贷”早已不是新事物。最早在2006年，“接力贷”就曾现身多家大型商业银行；上一次引发广泛讨论是在2019年，杭州某银行推出一款可贷到80周岁的“接力贷”产品。

　　虽然从设计初衷来讲，“接力贷”可以让原来的还款周期延长，意味着每月更低的还款额度，借贷人的还款压力也会减少。但事实上，这会影响房地产宏观调控政策的执行。

　　银行赚钱和开展业务，也要讲究底线，特别是美国的次贷危机（本质和根源就是将杠杆加到了大量不具备偿还能力群体头上）前车之鉴，出于银行自身业务需求推出的金融接力贷，本质上也是在向居民家庭加杠杆，而且还是那种转移风险的杠杆。

　　之所以需要接力，主要是因为购房人首付能力和月供能力不足，在接力贷中，当父母的资金需要支付医疗等其他费用时，可能会造成对子女的支持力度下降，进而造成还款意愿和还款能力的下降，严格来意义上讲是一种需求的过度刺激。

　　房地产经济再特殊，也要服从这个逻辑主线吧？当然这里面也有银行自身的问题存在，被紧急叫停，并不意外。

　　客观来说，博弈的过程越长，规则框架和各种底线就越清晰，以上其实已经把当下中国楼市和房地产经济的底线多个维度，都已经进行了逻辑梳理和深入分析。

　　文章最后，从专业（本人就是房地产行业从业者）的角度，谈几点个人的观点和看法，不一定对，供大家参考：

　　1、对于真正的刚需群体而言，现在是国家和政策友好的窗口期，从需求出发，挑挑拣拣，现房为王，不用多说。

　　2、对于多套房的群体来说，随着各个城市楼市调控放松的延伸，最后处理多余房产的最佳时机，稍纵即逝，也不要想着什么卖方市场了，降低预期，与时俱进，才是正途。

　　3、2022年下半年中国宏观经济如果得到强劲恢复，或者说技术面上条件成熟，那么房地产税只可能会迟到，但是一定不会缺席。

　　4、已经蠢蠢欲动，按耐不住的一线城市炒房和水军群体，随时做好被二手房指导价更新带来的毒打和教育。

　　6、楼市还有投资机会吗？有，值得参考的模式和类型，会越来越像新加坡，少部分的，特殊的，核心的房产仍然具备投资价值，但和普通人没关系了，以后基本在有钱人之间流转。不仅投资门槛高，而且交易过程成本也会水涨船高。

　　7、不要误读调控，也不要对国家态度心存侥幸，救市场，保就业，保稳定，只要行情的红线卡死，别说什么火中取栗，完全就是飞蛾扑火，这是给不死心的炒房群体和还想投机套利的群体说的。

　　8、房价不会是未来的主要矛盾，不是房价会跌，而是租房的比例会加大。具体请参考长沙的调控调整（

　　大概就写到这里吧。以上就是针对进入5月以来，中国多个城市楼市调控过程中的微妙表现，进行的专题底线和规则框架深度分析内容，和大家做一个分享。

　　（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）