阴跌3年普降4成环京楼市怎么了？专家：2021年房价更忧伤

　　关注楼市的人基本上都知道，“环京”地区的楼市在2017年有多火，一位朋友说，那个时候买到房子就是幸运，意味着财富，属于“躺赚”那种，越是如此，惜售的人越多，即便二手房也很少放出来，手握房子才会感到有安全感。然而，时过境迁，这张网络房价对比图也诠释着这里“过山车”式的楼市历程。

　　图片中，列了13个地区，从2017年至今，除了受雄安新区利好的白沟地区房价上涨外，其他12个地方则普降，均价降幅基本都在40%，甚至更多。

　　比如燕郊从3.8万降到1.8万，大厂从3.5万降到1.3万，香河从2.4万降到0.85万，固安从2.8万降到1.2万，永清从2.3万降到0.65万，开发区从1.8万降到1万，安次区从2.4万降到1.05万，霸州从1.4万降到0.75万，涿州从1.8万降到0.85万，宝坻从2.1万降到0.85万。

　　当然，虽然是一张网图，但我的这位朋友说，大体上还算符合实际情况，而且就目前看来，仍旧没有任何明显复苏的迹象。“环京”楼市到底怎么了？

　　其实，仔细看看周边楼市购买力量可知，就本地的刚性需求是不足以让市场起波澜，3年前楼市之所以火热是源于首都购房需求外溢，但2017年各区域连续出台了限购令，外来购房者，包括投资、投机者被挡在了门外，市场回归到本来面目是必然。

　　还有一个重要原因是，当时的房价虽已经涨上去了，但没有产业、没有就业，本地人不需要租房子，又没有外来人求租，一套几百万的房子，一个月租金1000多元，甚至都还不好租出去，以租养贷更是无从谈起，持有房子就意味着亏损，以至于有人喊出了首付款不要了，只要接房贷即可。越是这样，越没人接盘。

　　在北方，可不止“环京”楼市让跌眼镜。据第一财经报道，作为河北的省会石家庄市，房价同样经历了2016年和2017年的飙涨，但现在也回落稳定了，原本卖2.6-2.7万/平米的房子，现在也只能卖2万一平米，二手房挂牌价从2018年初的16692元/平米回落至15278元/平米，降幅在8.5%左右。还有天津，二手房挂牌价格也是一路下探，从2018年7月至今，降幅在12%左右。

　　很多人，包括一些专家，把北方楼市的回归归结为楼市调控。不可否认，限购、限售在一定程度上抑制了楼市的活力，但这仅仅是直接因素，从深层次原因来看，还在于经济活力不够，比如这两年GDP挤水分，大多都来源于北方，再往里看，营商环境不佳，对人才和企业的吸引力不足，前期在购买力透支，加之无新鲜购买力注入，房价一路撤退也是自然而然。

　　无论是北方，还是南方，眼下楼市虽然分化，但其实也是一个整体，特别是在新环境下，谁也难走出独立行情。根据贝壳研究院日前发布的2020年第三季度全国重点城市二手房市场报告显示，超过7成的重点城市房价涨幅收窄甚至转跌，济南和廊坊已连续两个季度下跌，跌幅达到了5.3和2.7个百分点。专家认为，在新环境下，2021年房价或更让人忧伤，为什么这么说呢？

　　经历了这次突发的疫情，当时有不少专家都认为，房地产关联这么多行业，为了恢复经济发展，放松调控是大概率，一些房地产商会也在呼吁救市，但结果证明，即便一些打擦边球的政策基本都是“一日游”，悉数撤回，这充分说明，国家坚持楼市调控定力，坚持“房住不炒”，不再用房地产来刺激经济的短期发展。当一些城市楼市快速回暖后，基本都受到了“约谈”，新加码的调控政策更严厉了，特别是限售时间的延长，很多城市从买入到具备卖出资格，5-8年也越来越常态化了，这已经不是一个房价涨跌的问题了。

　　一条楼市政策的影响，开发商无疑体会最深。就前不久相关部门发布的“三道红线”融资监管新规，万科董事会主席郁亮表示，这是行业重大游戏规则的改变，这次监管是穿透式的，玩财务技巧是没用的，对所有开发商都是挑战。过去那种“从左口袋掏到右口袋”、“借新还旧”的打法行不通了，根据机构的统计数据显示，大部分的房企都“触线”，包括各龙头房企。负债较高的房企已在开始行动，要降低负债并达标，加快销售回款是关键，正如央媒经济日报所说，降价跑量可能是最直接的举措。

　　住房是消费吗？答案肯定是的，但太单一，而且透支了家庭积蓄和背负长期的房贷债务，对其他行业形成挤压，没有消费支撑，其他行业也难有升级换代，甚至创新的动力，所以，从中长远计，购房消费需要让位于内需，而国内大循环的提出，包括此前的地摊经济，到很多城市推出消费券，其目的就是扩大内需，而与此同时，楼市的监管并没有放松，甚至趋严，政策方向很明确：发展实体经济才是方向。楼市赚钱越来越难，投资客从市场中撤离才是明智之举。

　　总而言之，现阶段来看，房地产在经济中仍占有一定比重，我们不轻言房价大跌，但上涨的要素越来越少，房价回归合理是一个长期过程，我们应看到这种趋势，今年楼市“金九银十”促销声不断，对炒房客和开发商来说，虽然比较忧伤，但对于习惯了买涨不买跌的刚需购房者而言，他们会期待更多的优惠。对于监管者，能做的就是确保“价降质不降”，让购房者买到物美价廉的好房子。