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11月11日，桂林市七星区人民法院借助双11网购人气，举行了该院今年第二次网络司法拍卖直播。

在这场直播中，七星法院共计拍出3套房屋、1辆汽车，成交总金额199.56万元。其中，一套起拍价34.4万元的住房，引发众多网友关注。

直播截图

该套房产位于七星区鸾西小区11栋4-2号房，建筑面积66.79平方米（两室一厅一厨一卫一阳台），评估价34.430245万元。

鸾西小区位于七星区中心地段，紧邻桂林市体育馆、穿山景区、甲天下广场，周边学校、商圈等配套一应俱全，加上仅约5000出头的单价，活动全程共吸引2690名网友围观，183名网友在线观看，41人设置提醒，4人报名竞拍。

经过14次竞价，11次延时，该房屋于11月12日上午10时05分最终以38.3万元的价格成交，溢价率11.33%，成交单价5734元/平方米。

无独有偶。说房君在阿里拍卖·司法网站看到，近期，七星区还将有23套住宅进入司法拍卖，起拍价在19万-220万元不等，起拍单价在3550-10000元/平方米左右。

而放大到全市范围来看，近期将有136套住宅将进行拍卖/变卖。

众多房屋密集拍卖，加上其明显低于市场价的价格，不免引起购房者们关注。最近，说房君也不时会收到读者的咨询：

法拍房那么便宜，靠谱吗？

购买法拍房要注意些什么呢？

为此，说房君近期也特地关注了法拍房市场，并向专业人士做了咨询，尽可能去解答读者们关注的问题。

法拍房到底是个啥？

在很多人的认知中，甚至根本不清楚，法拍房是什么？

法拍房，即法院拍卖房产的简称，顾名思义就是遭法院强制执行拍卖的房屋。

我们从法拍房的成因来看，大致可以从商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产四个方面来概括。

因此，综合来看，目前市面上大多数法拍房都涉及相应的债务关系。而在处理这种债权与债务关系时，法院作为第三方，更多起到的只是中介的职能，即通过拍卖尽快促成债权人与债务人关系的依法解除。

但是，法院在法拍房的执行过程中，只会明确拍卖标的所有权以及债权主张者是否有法可依，并不负责核实拍卖标的的具体情况。

也就是说，法拍房可能存在未交齐土地出让金、未交清物业费，甚至是有租客在租用等情况，同时，也不会保证成交后的法拍房是否能取得房产证。

当然，在拍卖公告中，法院也会对标的物的情况及注意事项进行备注说明和提醒。

网拍标的物情况说明表

法拍房的致命吸引力

再来说说，法拍房的购买动因——价格。

法拍房因为是急于债务清偿而由法院执行的信托拍卖行为。在定价上一般都会低于评估价，一般仅有评估价的七八成，有的甚至能到市场价格的5折左右。因此，对于购房者是有很大诱惑力的。

说房君从阿里拍卖上了解的信息，桂林待拍卖的法拍房起拍价几乎都低于评估价20%-30%，价格比正常市场价低个十来二十万是常态，抢到这类房子，如果产权、债务清晰那真是赚大了。

例如彰泰·第六园的这套待拍卖房子，房屋建筑面积126.76平方米，起始价130.4万元，拍卖单价约为10287元/平方米，该小区二手房源的单价在14563元/平方米（来源房天下二手房），也就是说单价上起拍价比市场价低4276元/平方米。

这不是个例，说房君查询发现，市面上法拍房所在片区的二手房，均价都比法拍房要高至少2000元/平方米左右。

而且据说房君了解，一般情况，购买法拍房是可以进行审批贷款和按揭的，能够正常落户，以低于市场的价格，享受正常的购房待遇，这对于资金充裕的购房者或投资者来说，简直是福音。

当你用有趣的态度，对待生活里那些看似无趣的小事，会收获一份小小而确定的幸福，从而觉得生活美好无比。

法拍房的水究竟有多深？

然而，天上掉馅饼真的就是货真价实的好事吗？

又便宜，地段又好，法拍房究竟是稀缺资源还是满是水分的深坑呢？

买法拍房一定要看好以下几个问题。

① 房屋权属

房屋权属问题，说房君在上面已有所提及，比如房子未交齐土地出让金、或者没房产证，或者房子存在继承、赠与的情况等等。

总归来说，法院只负责收房，房子的后续问题都不在法院的责任范围内。

② 税费

春天，那太阳暖洋洋的，它伸出漫暖的大手，摩挲得人浑身舒坦。激烈的言语，正是表示理由的薄弱。

税费有税费各付和税费全付两种，而90%的法拍房都是买受人税费全付。

税费全付意味着购房者需要承担包括增值税、土增税、个人所得税、契税等交易双方所有的税费。

当原权利人为法人，也就是我们俗称的公司产权房，总税收甚至可能高达40%以上。

③ 户口

有些购房者是冲着学区买的法拍房，为的就是小孩能上一所好学校。

如果原业主不配合迁出户口，你是没有办法办理落户的。

即使办理好落户，要是已经有户口占有房子的学位，必须要等到上一个学位到期才能入学。如果孩子刚上一年级，那就需要等够6年才能进去就读。

所以冲着学区购买法拍房的购房者，必须谨慎考虑。

④ 贷款

首先法拍房是不能使用公积金贷款的。

在拍下房产后，15个自然日要将尾款打入法院指定账户。

否则违约，视为毁拍，法院起拍价10%的保证金不退，还会视情况处以罚款。

如果个人拍房，按揭款没有在规定时间内发放下来，不仅是房子拿不到手，还要负担起额外的损失。

而且不是每套法拍房都可以申请按揭贷款。

如果实在舍不得房子和保证金，那可能按揭贷款就要变成一次性付款了。

⑤ 入住

最常见的就是住不进去和没法住两个问题。

原业主不肯搬走，法院只要把房子卖出去就已经完成任务了，这些私人问题就不在法院的工作范围，只能自己解决。

这种情况哪怕是报警，对于老赖来说也没有任何威胁力。

要是层层上报走申诉，耗时久，周期长，后续不论是户口问题，还是相关需要原业主配合的手续，都没办法顺利进行。

而如果遇到一些签订了长租合同的房屋，按照买卖不破租赁原则，在出租合同到期之前，买房人都无法行使该房的使用权。花大价钱买的房子供别人使用，换谁都糟心，还是合法的糟心。

以上情况是住不进去。

没法住这种情况，主要还是原业主泄愤似的拆房毁房，原本装修齐全的现房在交房时候变成了废房。

即便协商解决后，原业主愿意帮忙恢复原样或者进行补偿，在急需现房入住时候，等待周期还是被拉长。

⑥ 隐形费用

购买法拍房除了要支付房子的拍卖费用之外，还要承担房子名下拖欠的物业费、水电费、装修费等等，均由竞拍人一并承担。

买房还要帮还债，无形中增加了许多购房成本。

想买法拍房？给你几点建议

说房君咨询专业人士后建议，一定要了解清楚房屋性质，牵涉的案子和查封情况。

房子的背景是否干净，有没有涉及刑事或民事案件；

房源证件是否齐全，所有权归属情况；

房子是几次查封，有没有轮封的情况等。

购买法拍房是个技术活，不光要丰富有房产知识，还需要懂相关法律，周密的税费的计算等等。

如果不是专业人士想购买，那么说房君建议购房者一定要摸清楚意向房子的前世今生，并且聘请专业人士帮助你规避风险，计算各种费用与预期价格进行比对，再去决定房子值不值得买。

最后，希望真想买法拍房的购房者，都能顺利避坑，如愿买到心仪的房子。

来源丨桂林市七星区人民法院、司法拍卖专业服务、网络等

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