夫妻俩购两套房产 首套房网签后未备案变二套

　　原以为顺利搭上了佛山限购末班车的外地买家黄先生和胡女士万万没想到，因为合同备案顺序问题，他们痛失了在佛山限购区买房的资格。令两人愤愤不平的是，明明先在限购区禅城买房再到非限购区三水买房并按时网签，为何禅城的房子变成了第二套房？已经网签的房子却备不了案，这个锅谁来背？

　　去年11月1日，温州人黄先生和胡女士夫妇看中了佛山禅城泷景花园一套99.21平方米的三房单位，当即交了2万元定金。11月8日，胡女士与泷景的开发商签订购房合同，并约定分2期支付房款。第一期即11月8日，胡女士支付了首期款502521元(含2万元定金)，占总房款的31%。11月18日，胡女士再次来到佛山，缴纳了契税和物业维修基金。12月1日，胡小姐按照合同约定缴纳了尾款114万元。至此，胡女士缴清了所有房款和税费。胡女士称，整个过程严格按照开发商约定的步骤进行。

　　出于对佛山的长期看好，今年2月上旬，黄先生和胡女士又到佛山三水入手了一套三水万达广场的住宅。因为三水是佛山的非限购区，黄先生和胡女士以全款的方式顺利拿下了这套房，并于2月底进行网签。

　　然而，接下来发生的事令两人始料未及。今年3月，黄先生和胡女士接到泷景花园销售员的电话，让胡女士快递身份证复印件办理有关手续。3月20日，泷景销售员告诉两人，因为胡女士名下已备案三水万达的房产，去年购买的泷景花园这套房产，属于在佛山的第二套房。

　　根据佛山2016年10月8日启动的限购政策，非本市户籍居民家庭在佛山没有住房的，可在限购区域购买一套新建商品住房。非本市户籍居民家庭在佛山拥有1套住房的，在限购区域购买第二套新建商品住房时，需提供购房之日前2年内在佛山累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。这意味着，两人如果先在限购区内的泷景花园买房并成功备了案，他们在三水买房名正言顺。

　　然而，胡女士三水的房产备案在先，三水万达的房产就成为她在佛山的第一套房产，如果禅城的房产再去备案，就变成了第二套，按照佛山最新的限购政策，外地人在佛山购买第二套必须提交在佛山的社保或个税证明。如果胡女士提供不了，那么他们购买的禅城房产就备不了案。

　　记者昨日查阅佛山权威房地产网发现，胡女士购买的禅城单位权属状态是已签约、未备案。该楼栋去年7月份就已拿到预售证，显示已售出137套，未售4套，另有21套单位已签约却未备案。

　　胡女士与泷景开发商签订的商品房买卖合同显示，2016年11月8日胡女士的合同已经网签。

　　很多购房者认为，网签就是备案。网签之后，就意味着房子是你的了。事实上，网签≠备案。网签与备案，是先后关系，先网签、后备案。

　　正因为胡女士购买的泷景房产在合同备案时才发现其不具备购买资格，因此无法备案。律师吴斌指出，“网签更多是一种管理手段，而备案才是确定权属关系的依据。”只有合同备了案，才意味着真正确权。

　　合同能否备案，事关后期房产是否属于购房者，只有经主管部门登记备案的购房合同，才能履行其效力。只要合同备了案，即使房产没有交房(也就是期房)，在一定意义上也已经属于购房者了，只需等待交房后就能凭合同办理不动产登记证了。

　　胡女士按部就班地进行网签并缴齐一切税费，为何合同一直拖到今年3月还未备案？

　　记者查阅胡女士与泷景签订的购房合同发现，对于合同备案问题，合同做了如下约定：“人应当自合同签订之日起30日内(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”这说明，开发商应在2016年12月8日以前就办理合同备案。

　　记者多次联系泷景花园销售人员及开发商，但一直未得到明确答复。记者看到了一份胡女士签名的“延期办理《商品房买卖合同》合同备案申请”，写着“本人近期工作比较繁忙或者开发商准备资料不及时”“特向贵登记中心申请延期办理合同备案手续。”不过，黄先生、胡女士称，自己已按开发商要求及时缴纳了所有房款和税费，对这份申请没多少印象。

　　律师吴斌指出，胡女士在购买泷景花园房产时是有购房资格的，该合同无法备案责任不在胡女士。开发商延期备案导致胡女士购房资格，但对于延期备案的违约责任，购房合同里并未约定。

　　有业内人士指出，胡女士、黄先生可以主张解除房屋合同、退还房款，但黄先生并不愿意。两人当时购买价大约1.6万元/平方米(含精装)，如今泷景花园毛坯价已在1.6万元/平方米以上。黄先生目前只希望能继续交易。

　　禅城区住建局有关负责人认为，黄先生和胡女士这样的情况实属罕见。通常情况下，网签之后1个月内需进行合同备案。如果是因为开发商的原因，延迟备案导致购房者购房资格，那么开发商应该承担相应的责任。

　　很多购房者不太清楚网签与备案的关系，以为只要顺利网签就万事大吉，其实不然。该负责人指出，在备案环节上，行政主管部门即不动产登记中心的工作人员将进行人工核对材料、信息，严格审核购买人的购房资格。因此，即使通过了网签，也有可能因为在这个环节中被查出资料不全，备不了案。

　　吴斌律师指出，购房环节十分复杂。作为开发商有义务告知购房者购房每个环节的进度，比如应准备什么资料、什么时候缴纳契税和物业维修基金，什么时候网签，什么时候备案，都应该明确将进度告知购房者。“这些环节和程序，其实就是合同履行的过程，购房者有权知道进度。”

　　同时，吴斌还指出，目前的商品房买卖合同属于格式合同，所有条款购房者无法修改。在整个买房过程中，购房者处于弱势地位。作为弱势一方，购房者在购房时就更应该多留点心眼：每个环节购房者最好都去进度，避免像胡女士、黄先生这样的情况发生。

　　“网签”——开发商与购房者之间的一种约定。目的是防止开发商一房多卖，如房屋已销售或抵押，那么，则过不了网签。如果开发商未取得预售证也过不了网签。

　　“备案”——在这个环节，房产行政主管部门才会介入其中，并进一步对购房者的资格进行确认。

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