桂林旅游：股权转让项目桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

　　管理部门使用 。 非为法律法规， 说明 的全部或部分内容不得提供给其他任

　　经营范围：游船客运、旅游观光服务；旅游贸易、旅游工艺品制造、销售，卫星定

　　位产品的销售及服务；以下经营范围仅供分支机构使用（漓江码头管理、旅游餐饮

　　历史介绍：公司由桂林旅游发展总公司作为主要发起人，联合桂林五洲旅游股份有

　　限公司、桂林中国国际旅行社、桂林集琦集团有限公司、桂林三花股份有限公司五家发

　　起人, 发起设立的股份有限公司，于 1998 年 4 月 29 日经广西壮族自治区人民批准

　　注册成立。公司于2000年5 月 18 日在深圳证券交易所A股上市交易，证券代码为000978。

　　经营范围：旅游、歌舞娱乐（卡拉 OK）、中餐类制售（含凉菜）、住宿、园林花草、

　　工程维修、洞内抬轿、摄影及销售旅游商品、 土特产、预包装食品零售。（凡涉及许可

　　桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司是由荔浦县人民荔政办批字[1998]37 号文

　　由原荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司改制而成，改制后的公司注册资本为 2,600 万元，公

　　司股东为桂林旅游发展总公司及荔浦持股会，其中桂林旅游发展总公司持股 51%。 2001

　　年 5 月桂林旅游发展总公司将其所持 51%股份转让给了桂林旅游股份有限公司。

　　桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司主要以提供溶洞旅游观光、中餐、住宿等服务。

　　主要实物资产为位于广西壮族自治区桂林市荔浦县丰鱼岩风景区 内的房屋建（构） 筑物，

　　总建筑面积 22,073.86 平方米、对桂林温泉山庄旅游贸易有限公司的长期股权投资、以

　　根据桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司统计资料，公司自 2012 年、 2013 年、 2014

　　(1) 本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表

　　日有客观表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之

　　(2) 本公司坏账准备的计提方法及计提比例：坏账准备的计提方法采用应收款项余

　　额百分比法及个别认定相结合的方法，余额百分比法按应收款项期末余额的 6%计提坏账

　　准备。对有确凿表明可收回性存在明显差异的应收款项，采用个别认定法计提坏账

　　存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存货项目计提存货跌价准备，但对

　　(2) 为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值高于成本时按照成

　　本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价

　　减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。③持

　　公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、运输设备等；折旧方法采用年限

　　平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。

　　并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估

　　计数存在差异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入

　　固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量

　　的现值两者孰高确定。固定资产的公允价值减去处置费用后净额，如存在公平交易中的销售

　　协议价格，则按照销售协议价格减去可直接归属该资产处置费用的金额确定；或不存在公平

　　交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去处置费用

　　公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出

　　作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合

　　同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达

　　公司无形资产后续计量，分别为①使用寿命有限无形资产采用直线法摊销，并在年度终

　　了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的

　　调整。②使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用寿命进行复核，当有确

　　凿表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。公司的无形资产主要包括景区特许经营权、土地使用权等，主要无形资产摊销方法及年

　　丰鱼岩土地使用权 40 40 直线、近三年资产负债及净利润如下表（单位：万元）：

　　桂林旅游股份有限公司拟转让所持桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股权。为此， 桂

　　林旅游股份有限公司委托中京民信 （） 资产评估有限公司对桂林荔浦丰鱼岩旅游有

　　评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司 的全部资产及负债，包括流动资产、

　　长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及流动负债和非流动负债。 截至评估基

　　列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙） 审计并出具大

　　为资产评估的及时性和合，确定 2016 年 4 月 30 日为评估基准日。

　　上述评估基准日 的确定是根据桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司董事会决议确定。

　　被评估单位组织成立了由财务经理牵头、部分财务部人员、办公室人员及设备工程

　　部人员参加的资产清查专班，下设流动资产清查小组、非流动资产清查小组和负债清查

　　小组，制定了内含各类资产清查办法和验收标准的实施方案，于二○一六年五月十八日

　　本次资产清查的范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司于 2016 年 4 月 30 日 ， 账

　　资产主要包括流动资产、 非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收账款、 预

　　付账款、 其他应收款、存货和其他流动资产； 非流动资产为长期股权投资、固定资产（房

　　屋建（构）筑物、机器设备、运输设备、电子设备）、在建工程；负债为流动负债及非

　　流动负债，包括应付帐款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付

　　存货为外购的原材料、在库的周转材料、在用的周转材料、产成品等，为酒店及餐

　　房屋建（构）筑物总建筑面积 22,073.86 平方米，其中房屋建筑物 35 项，构筑物

　　58 项，多在 1994-2013 年间建造完成。 房屋建 （构） 筑物目前使用尚为合理，其功能基

　　本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。 部分房屋已办理房屋所有权

　　机器设备 19 台（套）、车辆 4 辆、电子设备及其他设备 964 台（套），合计 987 台

　　（套）。主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施；车辆包括 4 辆

　　乘用车；电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑

　　等电子设备。车辆在公司使用。由于主要设备大多暂停使用，因此，设备大多处于停用

　　1、纳入本次评估范围的房屋建 （构） 筑物除贵宾 A 楼（桂房证字第 5026112 号）、

　　宾馆二号楼 (宿舍楼) （桂房证字第 5026113 号）、贵宾 B 楼（桂房权证荔字第 20013744

　　号）、综合楼（桂房证字第 5026114 号）、旧餐厅（桂房证字第 5026110 号）、餐厅宿舍

　　（桂房证字第 5026117 号）、贵 C 楼（桂房权证荔字第 200917697 号）已办理房屋所有

　　2、 存货和机器设备、电子设备、运输设备，其产权归桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责

　　3、纳入评估范围的土地使用权面积 61, 720 平方米，位于桂林市荔浦县三河东里，

　　为国有土地使用权，土地使用权证号为荔国用（ 1998）字第 Bb007 号，使用权类型为出

　　4、荔浦县矿产资源管理局于 1998 年 4 月 28 日颁发《广西壮族自治区岩溶资源有

　　偿使用证》（荔矿管字第 98-1 号），丰鱼岩溶洞资源作价 1000 万，使用期 50 年（ 1998

　　年 4 月 26 日至 2048 年 4 月 25 日），由丰鱼岩旅游有限责任公司（被评估企业前身）享有。

　　委托评估的评估对象为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司 的股东全部权益价值，评

　　委托评估的资产类型包括流动资产、 非流动资产，其中流动资产包括货币资金、 应

　　收账款、 预付账款、 其他应收款、 存货及其他流动资产； 非流动资产为长期股权投资、

　　评估范围内的实物资产账面反映为存货（原材料、在库周转材料、产成品等）和固

　　存货为外购的原材料、在库的周转材料、、在用的周转材料产成品等，为酒店、餐

　　房屋建（构）筑物总建筑面积 22,073.86 平方米，其中房屋建筑物 35 项，构筑物

　　58 项，多在 1994-2013 年间建造完成。 房屋建 （构） 筑物目前使用尚为合理，其功能基

　　本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。 部分房屋已办理房屋所有权

　　机器设备 19 台（套）、车辆 4 辆、电子设备及其他设备 964 台（套），合计 987 台

　　（套）。 主要设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施； 车辆包括 4 辆

　　乘用车；电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑

　　评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估

　　明细表》， 对存货、长期股权投资、固定资产、土地使用权的产权归属证件的资料

　　进行收集；并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下，于二○一六年五

　　企业的实物类资产为存货和机器设备、运输设备、电子设备。首先进行账（财务账）、

　　表（评估明细表）核对；然后对照《资产清查评估明细表》，按资产类别逐类进行现场

　　房屋建筑物主要为贵宾楼（A、 B、 C、 D 楼）、餐厅、自建锅炉房、导游休息室、 音

　　乐播放厅、丰鱼岩游客中心等， 构筑物主要为围墙、道、水池、池塘、堤坝等。对房

　　屋建（构）筑物，逐一核对数量（栋、间、项），核实座落、建成年月及建筑结构；

　　对办理产权证的房屋，核对建筑面积；对未办理产权证的房屋，核对企业所提供的建筑

　　对存货， 按照重要存货全查、一般存货抽查（抽查金额不低于该类存货总金额的 60%）

　　的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额，查看各类存货的现状，

　　了解是否存在残、次、冷、背等情况。在对存货进行现场抽查盘点的同时，并对现状及

　　对机器设备、电子设备，现场清点核对数量（台、套），查明有无盘盈、盘亏情况；

　　对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名

　　称、数量；抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内

　　对车辆，逐一核对《车辆行驶证》， 查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行

　　非实物类资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和其他流动资产，

　　对流动资产， 主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、

　　余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、企业财务、 业务人员等方式进行核实。

　　对长期股权投资，主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、

　　对土地使用权，查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料，了解土

　　对其他无形资产，查阅相关档案、岩溶资源有偿使用证，重点了解其性质、特点、

　　被评估单位列入评估范围的账外资产为 11 项价值已摊销完的在用周转材料。根据

　　企业提供的明细表，首先与财务账表比对，以确定明细表所列资产是否属于账外资产；

　　然后对实物类资产逐一进行名称、数量等的核实和权属的核查，对非实物类资产逐项进

　　负债为流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程，

　　了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主要款项的计

　　提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计提或者计提

　　（一）实物资产评估范围内的实物资产账面反映为存货、房屋建（构）筑物和设备

　　1、存货类资产为原材料、在库周转材料、在用周转材料、产成品等，均有购料发

　　2、机器设备、电子设备、运输设备，其产权归桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司

　　3、评估范围的房屋建 （构） 筑物除贵宾 A 楼（桂房证字第 5026112 号）、宾馆二号

　　楼 (宿舍楼) （桂房证字第 5026113 号）、贵宾 B 楼（桂房权证荔字第 20013744 号）、综

　　合楼（桂房证字第 5026114 号）、旧餐厅（桂房证字第 5026110 号）、餐厅宿舍（桂房证

　　字第 5026117 号）、贵 C 楼（桂房权证荔字第 200917697 号）已办理房屋所有权证，其

　　1、评估范围内的土地使用权面积 61, 720 平方米，位于桂林市荔浦县三河东里，为

　　国有土地使用权，土地使用权证号为荔国用（ 1998）字第 Bb007 号。

　　2、 荔浦县矿产资源管理局于 1998 年 4 月 28 日颁发《广西壮族自治区岩溶资源有

　　偿使用证》（荔矿管字第 98-1 号），丰鱼岩溶洞资源作价 1,000 万，使用期 50 年（ 1998

　　年 4 月 26 日至 2048 年 4 月 25 日），由丰鱼岩旅游有限责任公司（被评估企业前身）享

　　经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表相符、表实基本相符。

　　除大部分房屋未办理产权证外，其余固定资产及无形资产权属清晰。设备大多处于停用

　　本次流动资产评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司于评估基准日 2016 年

　　4 月 30 日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、 应收账款、预付账款、其他应收

　　对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资

　　（一） 核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明

　　（二） 现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企

　　业申报的实物流动资产进行现场盘点。 现金为全额盘点，存货为抽查盘点， 同时填写了

　　（二） 对各类资产采用重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评

　　现金为人民币，存放于公司财务部，账面值为 48,179.11 元。评估人员、财务部

　　门负责人、出纳共同清点了现金，实地盘点后倒推出评估基准日的现金库存数，按核实

　　银行存款账面值元，共 2 个银行账户 ，是企业存入各商业银行的人民币存款，账面

　　值为 12,826.78 元。 评估人员核对了银行存款日记账、总账，并向开户银行发函进行

　　询证。 在查阅了开户银行对账单及银行存款余额调节表无误后，确认账表相符、账账相

　　列入本次评估范围内的应收账款账面原值为 817,178.45 元， 坏账准备 194,168.78

　　元，净值为 623,009.67 元， 主要为应收桂林光大国际旅游公司、荔浦县丰鱼岩田园旅

　　游度假区管理委员会票房、阳朔县景程旅游咨询服务部等旅游单位及个人的门票款。评

　　估人员经过核对账簿，核查结算账户、原始凭证，验证其账账、账证是否相符，具体了

　　解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况， 并进

　　行了函证。 同时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的坏帐损失

　　情况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，并按会计制度计

　　列入本次评估范围的预付账款账面值为 3,812.70 元，为企业预存中石化桂林荔浦

　　分公司的车辆加油费。 评估人员结合相关合同、协议，对所有预付账款账簿、凭证进行

　　了核对和查证， 确定了其预付账款的准确性和真实性。上述预付账款账龄在 1 年以内，

　　且各往业对象皆为长期业务关系，未发现各预付款项与之相应的资产和可实现的相应权

　　利不对应的关系, 故预付账款以各款项可收回的相应资产或可实现的相应的价值

　　列入本次评估范围内的其他应收款 余额 为 12,401,581.70 元、坏账准备

　　游度假区管理委员会办公室、桂林温泉山庄旅游贸易有限公司、彭友爱、胡秀平的往来

　　评估人员 以被评估单位提供的清查明细表为基础， 核实账面数，核对原始凭证，具

　　体了解往来款项的发生时间、款项回收情况、欠款人资金、信用状况， 对大额项目发询

　　证函进行确认。 在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，并按会计制度计提评估

　　本次评估范围内的存货包括原材料、在产品、产成品(库存商品)及发出商品。 存货

　　企业原材料发出时，采取加权平均法确定其发出的实际成本。存货盘存制度为永续

　　评估人员对存货现场做了实地勘查， 经过现场查看、了解，认为企业的存货管理制

　　度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基本实现了科学

　　化的管理。由于企业对存货实行定期盘点，以账实的一致性，本次评估人员对存货

　　企业存货管理有序，内部控制制度严谨。评估人员分别于 5 月 27 日至 29 日会同企

　　业财务、库管人员对仓库的原材料、库存商品进行了必要的帐务抽查及实物盘点验证工

　　原材料账面值为 124,883.31 元，为外购的酒店及餐饮经营用品、劳保用品及备品

　　被评估单位原材料采用实际成本核算，其入账价值由购买价、运费及其他合理费用

　　构成。原材料周转快、购置时间较短，价格变化较小，与市场价值接近，因此，对近期

　　购进的原材料本次评估以核实后账面价值作为评估值。案例（存货-原材料表第 11 项）：公司酒店用大米，经核实库存 1,400.00 公斤、单价 2.20 元/斤、账面值 3,080.00 元。根据市调查，该大米市价为 2.20 元/斤，并免费送达酒店，因此，该存货评估值为：

　　1,400.00 公斤*2.20 元/斤=3,080.00 （元）原材料评估值为 124,883.31 元。2、在库周转材料在库周转材料账面值为 1,200.00 元， 系酒店常用的吊灯、水泵。在库周转材料评

　　3、 库存商品。产成品 （库存商品 ） 账面值为 11,452.32 元，系酒店外购的酒类及餐厅柜品等。

　　4、在用周转材料账面值为 0 元，为已摊销的低值易耗品。对本次清查出已摊销的

　　案例（存货-在用周转材料评估明细表第 5 项）：验钞机，经核实，该验钞机 2012

　　年 1 月购得、在用数量 1 台、购置价为 1,800.00 台/元。根据市场调查，该验钞机市场

　　售价为 1, 620.00 台/元，并免费包送。其成新率采用电子设备成新率的计算方式确定为

　　评估人员经清查核对账簿，抽查原始凭证，确定其账面记录的真实性、准确性和合

　　长期投资为长期股权投资，账面值为 25,100,000.00 元，系对桂林温泉山庄旅游贸

　　在查阅投资文件、账面记录，了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础

　　上，对被投资的桂林温泉山庄旅游贸易有限公司进行整体评估，然后根据投资比例及评

　　长期投资评估值为 24, 265,922.00 元。（见《桂林温泉山庄旅游贸易有限公司股东

　　长期股权投资评估减值 834,078.00 元，主要是由于长期股权投资单位未进行经营，

　　但房屋建筑物、土地使用权仍按会计制度计提折旧或摊销，致使净资产逐年减少。

　　桂林荔浦县丰鱼岩旅游有限责任公司 申报评估的固定资产—房屋建 （构） 筑物共 75

　　景区， 委估房屋建筑物总建筑面积 22,073.86 平方米，部分房屋已办理房屋所有权证，

　　本次评估对象在 1994-2013 年间建造完成， 委估房屋建 （构） 筑物目前使用尚为合

　　贵宾 A 楼：共 3 层，局部 4 层，基础；红砖墙体；外墙墙砖，一层接待大厅：

　　玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃

　　门，铝合金窗；楼梯面铺大理石，木栏杆及扶手； 1-4 层客房：公共走道部分地面铺化

　　纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板，墙面

　　及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶， PU 管排水，水

　　贵宾 B 楼：共 3 层，局部 4 层，基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待大厅：

　　玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃

　　门，铝合金窗；楼梯面铺化纤地毯，木栏杆及扶手； 2-4 层客房：公共走道部分地面铺

　　化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板、化

　　纤地毯，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶，

　　贵宾 C 楼：主体 4 层，局部 2、 5 层，基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待

　　大厅：玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平

　　推玻璃门，铝合金窗；楼梯面铺化纤地毯，木栏杆及扶手； 2-4 层客房：公共走道部分

　　地面铺化纤地毯，墙面涂料，顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯。配备电梯一台，中央空调，

　　客房房间门为木门，木地板、化纤地毯，墙面及顶棚涂料，卫生间地面及内墙铺瓷砖，

　　2、中评协 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—不动产》；

　　根据资产占有房提供的房屋建筑物评估申报表，核对账面原值、建筑面积、建筑结

　　构，对申报表中与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额，进行标注、修订；收集有

　　依据评估申报表等资料，深入现场进行实地勘察掌握资产的状况，记录房屋施工质

　　量， 勘屋建筑物建筑面积，核实标定、数量、结构形式、竣工时间、使用功能、

　　隐患、大修、、使用现状、装饰标准等，对关键、重要或有代表性的项目详细填写

　　2、 工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与公司人员共同核实

　　（三）成新率确定：按照原城乡建设部制定的《房屋完损等级评定标准》，

　　对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，

　　门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分

　　值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设

　　（四）社会调查：评估人员到有关部门进行调查咨询，了解和搜集评估基准日时的

　　建设工程概（预）算定额和预算管理制度及等资料、现行市场主要建筑材料价格、

　　以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况，为本次评估项目重置价格的测

　　依据现有资料，以工程竣工时经审计后的决算价格为基础，通过运用国家统计局公

　　布的广西壮族自治区近年固定资产投资价格指数进行调整， 按照有关文件计取各项费

　　参照 《资产评估准则—不动产》， 不动产评估一般可采取市场法、收益法和成本法

　　三种方法。评估时应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选取适当的

　　市场法，是指将评估对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修正，

　　从而确定评估对象价值的一种评估方法。 使用市场法的基本条件是：需要有一个较为活

　　跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化

　　的。 被评估单位的房屋建筑物、构筑物由于无类似交易案例，交易案例不易收集，不满

　　收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估

　　思。运用收益法进行评估时，被评估资产必须具有获利能力或者获利能力可以量

　　化，未来收益期限也能合理量化。评估对象涉及的房屋建筑物、构筑物，不属于收益性

　　不动产，无获利能力，无法从企业收益中剥离出归属于自身的收益，又无法获得客

　　时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 评估对象为房屋建筑物、

　　构筑物，其建筑安装工程费可依据建造时的决算价格， 通过运用国家统计局公布的广西

　　房屋建（构）筑物的重置全价包括三部分：综合造价、前期费用及其他费用、资金

　　根据我们实地对委估房屋建 （构） 筑结构特征的勘察了解， 采用工程竣工时经审计

　　后的决算价格为基础，通过运用国家统计局公布的广西壮族自治区近年固定资产投资价

　　工程勘察设计费（依据国家物价局、建设部发布的计价格[2002]10 号文，按建安工

　　工程建设监理费（依据建设部 [2007]670 号文，按建安工程造价的 3%计算）；

　　建设单位管理费（财建[2002]394 号文，按建安工程造价的 1%计算）；

　　建设工程质量监督费（依据桂价费字[2001]250 号文，按建安工程造价的 0.18%计

　　城市市政建设配套费（依据桂政发[2001]100 号，按建安工程造价的 1.5%计算）

　　人防工程异地建设费（桂价费字［2003］ 462 号） 10 元/平方米

　　本次评估资金成本按建筑工程合理工期计算。即建（构）筑物正常建设工期内占用

　　资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定

　　房屋建（构）筑物重新建造时其资金投入为均匀投入，资金利息率按中国人民银行 2016

　　房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方法

　　测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率；构筑物采用年限法确定其成

　　依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙

　　面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标

　　准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。

　　其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×

　　根据房屋建筑物的耐用年限可使用年限来确定房屋建筑物的成新率，其计算公

　　（3）构筑物直接根据其经济耐用年限、已使用年限及尚可使用年限确定成新率。

　　经评估，纳入本次评估范围的房屋建 (构) 筑物重置全价 50,006,219.86 元，评估值

　　本次评估的房屋建筑物增值 733,372.99 元。 增值率 2.66%。评估增值原因是：近期

　　部 4 层，基础；红砖墙体；外墙涂料，一层接待大厅：玻璃墙体、地面铺贴瓷砖；

　　顶棚木龙骨石膏板吊顶，筒灯、水晶吊灯；大门为平推玻璃门，铝合金窗；楼梯面铺化

　　纤地毯，木栏杆及扶手； 2-4 层客房：公共走道部分地面铺化纤地毯，墙面涂料，顶棚

　　木龙骨石膏板吊顶，筒灯。客房房间门为木门，木地板、化纤地毯，墙面及顶棚涂料，

　　卫生间地面及内墙铺瓷砖，顶棚为铝合金龙骨铝扣板吊顶， PU 管排水，水卫电气设施齐

　　评估人员取得了该楼的决算造价，决算报告显示该楼的土建、装饰、安装工程造价

　　工程勘察设计费（依据国家物价局、建设部发布的计价格[2002]10 号文，按建安工

　　工程建设监理费（依据建设部 [2007]670 号文，按建安工程造价的 3%计算）；

　　建设单位管理费（财建[2002]394 号文，按建安工程造价的 1%计算）；

　　建设工程质量监督费（依据桂价费字[2001]250 号文，按建安工程造价的 0.18%计

　　城市市政建设配套费（依据桂政发[2001]100 号，按建安工程造价的 1.5%计算）

　　人防工程异地建设费（桂价费字［2003］ 462 号） 10 元/平方米

　　假定建筑物重新建造时其资金为均匀投入，建设期按正常工期 2 年计算，利息按评

　　非生产性钢筋砼结构房屋经济使用年限为 60 年, 贵宾楼于 2000 年建成，已使用 16

　　年，尚可使用年限为 44 年，评估对象距评估基准日土地剩余使用年限为 22 年, 按照孰

　　面净值 247,569.56 元。该道由垫层、基层和面层组成。 结构构造为素土夯实、 150

　　厚天然级配砂石、 220 厚砼随打随抹平。经现场查勘察，该构筑物结构稳定，没有大裂

　　经整理统计确定其建安工程造价为 493, 029.00 元，评估人员通过广西固定资产投

　　资价格指数中的建安工程造价指数对评估对象的建安工程单价进行修正调整至评估基

　　根据广西固定资产投资价格指数为标准，以 1996 为基数 100， 1996 年--2015 年环

　　根据有关取价资料，道经济耐用年限为 30 年，道建于 1998 年建成，已使用 18

　　纳入本次设备评估范围是桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司 申报的固定资产-机器

　　设备 19 台（套）、车辆 4 辆、电子设备及其他设备 964 台（套），合计 987 台（套）。账

　　桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司的主营业务为旅游业务。 纳入本次评估的主要

　　设备为酒店宾馆用的电梯、锅炉等与生产经营有关的设施以及， 车辆包括 4 辆乘用车。

　　电子设备及其他设备分布在各个酒店房间及办公室，主要有彩电、空调、电脑等电

　　纳入本次评估范围的机器设备账面值主要为企业购置的各类电子设备、车辆及其他

　　设备。设备原始账面价值为设备原价，因为是电子类设备，无运输费、安装调试费和设

　　评估人员对委估设备类资产的权属情况进行了调查了解，并对其账面机制构成情况

　　进行了分析，抽查了部分主要设备的购置合同以及，未见异常。 企业为非纳

　　（三）桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司提供的“固定资产—设备清查评估明细表”

　　（五）机械工业信息研究院编辑的《机电产品价格信息查询系统》 2016 年版；

　　指导被评估单位在自查的基础上，根据资产评估的要求认真填写各类《固定资产评

　　估明细表》；并按要求对《现场数量核实明细表》进行监盘、修改、补充，以形成正式

　　评估机构根据被评估单位的实际情况、委估资产的特点及相关的管理体制制定评估

　　依据评估工作计划， 评估人员在委托方（被评估单位）的有关人员的配合下，对评

　　估范围内的设备进行：数量核实，对设备进行现场抽样调查，了解并明确设备存在状态；

　　成本核实，了解设备购置及成本构成；权属核实，有无影响资产完整的抵押及其他

　　情况；对重点典型设备进行调查，了解其成本构成，技术水平，使用情况，保养情

　　收集评估资料贯穿资产评估全过程。从市场；从被评估单位；从部门、专业机

　　构等三种渠道获取评估资料，然后进行必要分析和归纳整理，并对其真实性、可靠性进

　　根据评估对象、价值类型、收集的评估资料选择恰当的评估方法。再按采用的评估

　　与评估项目组内人员和委托方或相关当事方进行必要沟通，对初步评估结论进行分

　　编写设备评估说明，经项目组内部审核后，提交给项目负责人。最后按有关，

　　本次评估的设备包括机器设备、电子设备和车辆。采用重置成本法进行评估。其基

　　机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费和资金成本组成。

　　主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场

　　或生产厂家获取价格时，通过查阅《2016 年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的

　　购置价通过查阅《2016 年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家

　　询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询

　　运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，其计算公

　　式为：运杂费＝设备购置价×运杂费率。目前购置设备的设备款中一般均为到货价格，

　　基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：基

　　础费＝设备购置价×基础费率。本次评估范围内的机器设备基础均在构筑物里反映，这

　　安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等。根据设备

　　的结构、安装复杂程度以及设备安装要求，以设备购置价为基础，参照《机械工业建设

　　项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资产评估常用

　　资金成本：资金成本是根据评估基准日与合理工期相对应的贷款利率，按资金在合

　　理工期内均匀投入进行计算。本次评估范围内的设备按装时间较短，无需考虑资金成本。

　　对于一般电子设备，由于其易于直接从市场购置，不用支付运输费用，不发生基础

　　费，也不需安装调试或不用支付安装调试费用，故其重置全价直接以市场购置价格确定；

　　对于大型、价高的电子设备，其运杂费、基础费、安装调试费、资金成本的确定方法和

　　对于车辆，以经过比较后的合理的评估基准日市场购置价，加计车辆购置税和一定

　　（ 1 ）由于主要设备均为强制检定设备，对于强制检定设备，在检定证书确认可正

　　使用年限成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限） ×100%

　　或：使用年限成新率= （经济寿命年限-已使用年限） ÷经济寿命年限×100%

　　（2）对在用的一般设备， 由于都是电器设备，不包含机械部件，无法勘察设备内

　　（3）对于停用设备， 主要包括锅炉、水池过滤消毒桑拿设备系统等，由于此类设

　　备停用后再次无法直接启用。 现场勘察发现由于当地潮湿，设备锈蚀严重， 这里按照现

　　对于一般电子设备，采用使用年限法确定使用年限成新率；对于大型、价高的电子

　　被评估车辆均为中小型非运营的乘用车， 参照《机动车强制报废标准》 (商务

　　部、发改委、、部令 2012 年第 12 号) 的有关中的小、微型非营运

　　载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车等无使用年限的车辆，以车辆行驶里

　　机动车使用年限起始日期按照注册登记日期计算，但自出厂之日起 2 年内未办理注

　　首先依据里程成新率确论成新率；然后对车辆进行现场鉴定，确定鉴定成新率；

　　本次申报评估的设备评估原值减值 5,008,930.01 元，减幅为 25.58%；设备评估净

　　（二） 该公司执行的设备折旧年限与设备的经济使用寿命年限不一致导致设备评估

　　通过向该设备的生产厂家咨询，并参考机械工业科技信息研究院机电产品价格信息

　　中心编制的《机电产品报价手册》（2016 年）等价格手册，考虑到设备的技术特性和设

　　备的专有程度，综合确定该设备评估基准日的含税单台购买价为 280,000.00 元。 经市

　　场调查了解，一般电梯的市场购价包含了购置费、运杂费、安装调试费等费用，由于安

　　本设备为强制检定设备， 采用使用年限法测算。查阅《资产评估常用数据与参数手

　　册》，这类设备的一般经济使用寿命年限为 12-16 年。考虑到该设备为对外营业用电梯，

　　损耗较大，因此确定其使用寿命为 13 年。已使用 10.58 年。通过现场勘察，了解设备

　　使用的工作状况、周围和工作负荷，与公司工程技术人员、设备管理人员探讨，确

　　定尚可使用年限为（ 13-10.58）年左右比较合理。由此计算的年限成新率 A1 为：

　　由于本设备为强制检定类设备，根据被评估单位提供的检定报告，目前仍可正常使

　　（ 1 ）车辆购置费:根据汽车网报价和市场相关车型报价， 2002 款奥德赛 HG7232 已

　　停产，根据目前奥德赛车辆价格参考，并考虑汽车技术的发展，综合确定该款市场销售

　　（ 1 ）按照已行驶里程计算：参照 2013 年 5 月 1 日颁布的《机动车强制报废标准规

　　定》，小、微型非营运载客汽车和大型非营运轿车累计行驶里程 60 万千米。该车截止

　　该设备已经停产，参考该设备类似配置的电脑的网价及目前的市场价格，该电

　　此类设备的经济使用寿命为 5 年左右，截止评估基准日，该设备已使用 2.75 年，

　　被评估单位申报评估的在建工程共 1 项, 为在建的丰鱼岩景区桥梁等旅游基础设施。

　　在建工程-土建工程的评估依据为评估人员工程现场进行查勘资料、 企业在建项目

　　经查阅被评估单位合同资料、财务凭证资料。丰鱼岩景区桥梁等旅游基础设施项目

　　评估人员到工程现场进行查勘，了解工程的形象进度；调阅工程合同，了解合同约

　　定条款和工程费额；对账面记录进行核实，了解已支付工程款的明细构成，分析工程款

　　项的支出是否正常，了解是否存在按工程进度应付而未付或超进度支付的情况；查阅项

　　目初步设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

　　经勘察了解工程建设现场，列入评估范围的建设项目开始建设时间为 2015 年，评

　　估人员在现场核查时，工程项目正在进行，预计于 2016 年 6 月底完成。

　　在建工程建设项目的建设时间距离评估基准日时间较近，其市场价值变动不大，因

　　此，评估时采用查阅建筑安装合同价值，查阅核实在建工程账面价值的真实性、准确性

　　本次由资产占有方申报纳入评估范围的土地位于桂林市荔浦县三河东里，为国有土

　　地使用权，土地使用权证号：荔国用（ 1998）字第 Bb007 号；土地使用权人：桂林荔浦

　　丰鱼岩旅游有限责任公司；用途：旅游；使用权类型：出让；使用年限： 40 年；使用权

　　面积： 61,720 平方米；现状为桂林市丰鱼岩景区用地，四至范围：东：中国银行用地，

　　（一）国家、广西壮族自治区人民及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文

　　3、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院【 1990】

　　4、财政部、国土资源部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等

　　土地使用权证号：荔国用（ 1998）字第 Bb007 号；土地使用权人：桂林荔浦丰鱼岩

　　旅游有限责任公司；用途：旅游；使用权类型：出让；使用年限： 40 年；使用权面积：

　　61,720 平方米；现状为桂林市丰鱼岩景区用地，四至范围：东：中国银行用地，南：河

　　委估地已取得国有土地使用权证。地地理位于桂林市荔浦县三河东里，现

　　评估基准日，该地为资产占有方所使用。地上附着物为景区宾馆、旅游设施等。

　　桂林，简称桂，是广西壮族自治区第三大城市，世界著名的风景游览城市和历史文

　　化名城，广西最重要的旅游城市，享有“桂林山水甲天下”的美誉。地处广西东北部，

　　是桂东北地区的、经济、文化、科技中心。“两铁”建成后，与长沙、南宁、贵阳、

　　广州等距 3 小时经济圈，将成为连接湘、桂、黔、粤 4 省区乃至西南、中南、华南地区

　　桂林市位于广西壮族自治区东北部，总面积 2.78 万平方公里，其中市辖区面积 2785

　　界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。桂林市属

　　山地丘陵地区，为典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布全市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，

　　形成了千峰环立，一水抱城，洞奇石美的独特景观。桂林市属带气候，气候温和，

　　雨量充沛，年平均降雨量为 1900 毫米，全年无霜期 300 天左右，年平均日照 1550 小时

　　桂林市辖六个城区 11 个县，即秀峰、叠彩、七星（高新）、 象山、雁山、临桂区

　　和灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭

　　2004 年开始，市把完善城市基础设施和公共设施，绿化、美化城市的触角

　　延伸到小街小巷和社区。已完成 165 条小街小巷的，仅 2005 年，道总长度

　　桂林城市建设的主要特色是“显山露水、连江结湖、开墙通景、增绿减尘”。“两江

　　四湖”工程，连接漓江、 桃花江、沟通榕湖、杉湖、 桂湖、木龙湖构成环城水系，引水

　　入湖，修建了十八座名桥，再现“千峰环野立，一水抱城流”的景观，水上市区游的梦

　　想成为现实。桂林城市基本完成了主、次干道和立面“穿衣戴帽”工程，建立了比

　　桂林主要的高速公有国高泉南高速公 （泉州－南宁）、机场高速公（桂林市

　　区－两江国际机场）、国高包茂高速公桂林梧州段（桂林－梧州）和桂林绕城高速公

　　。在建的高速公还有国高厦蓉高速公桂三段（桂林－三江）。其他主要公还有桂林－阳朔、兴安－灌阳、灌阳－恭城、灵川－公平的公等。

　　四通八达的公直通广西各地和临近省份，国道 322、 321 线穿境而过，其中市境

　　内 322 线已成高等级公。拥有桂黄一级公、 桂阳二级公等一批公网络铁有湘桂铁、衡柳铁、桂海铁、贵广客运专线等。

　　桂林两江国际机场 占地 4.06 平方公里，建筑面积 15 万平方米，混凝土铺筑面积 55万平方米。飞行区等级为 4F，跑道长 3200m，宽 75m，将建第二航站楼。设计年飞行量4.2 万架，拥有国际国内航线 家航空公司飞行桂林机场，可通航 45 个国内城市、港、澳、台及 日本福冈、韩国首尔、泰国曼谷、马来西亚吉隆坡。水有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，和澳门 。 广西 11

　　个内河港口， 桂林港是惟一一个以客运为主的港口。桂林历来有“山水甲天下”之誉，是我国重点风景游览城市和园林城市，又是国务院命名的第一批历史文化名城。 2003 年，世界旅游组织将桂林与、 上海、 西安一起列为中国最佳旅游城市，向世界旅游者推荐。桂林市地处南岭山系的西南部，平均海拔 150 米，属典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布桂林市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，形成了千峰环立、一水抱城、山青水秀洞奇石美的独特景观。其中最具有代表性的景点有漓江蓝湾、 象鼻山、 伏波山、 南溪山、 尧

　　山、 独秀峰、 七星岩、 芦笛岩、 甑皮岩、 冠岩、明代王城、靖江皇陵、 榕湖、 杉湖、木龙湖等。而我们所说的漓江山水最精彩的一段则在阳朔境内，桂林其他县区也有数不胜数的美景如： 漓江蓝湾、龙脊梯田、 兴安灵渠、 猫儿山、 资江漂流、五排河漂流、 八角

　　寨、 宝鼎瀑布等。荔浦地处广西东北部、位于“山水甲天下”的桂林市南面，东经 110° 06′ -110°41 ′、北纬 24° 18′ -24° 46′，居北回归线北侧，在柳州、桂林、 贺州、梧州四地市

　　之间，距南宁400 公里、桂林 104 公里，距柳州 140 公里，距梧州 228 公里。东连平乐县，西接鹿寨县，南与蒙山、金秀、 昭平三县交界，北与永福、阳朔毗邻。中华人民国成立后到 1967 年，经过几次的调整后，县界基本固定不变。自县城北至界牌 22.7 公里，与阳朔交界；南至田尾村 21.3 公里与蒙山交界；西至八里塘 23.1公里与金秀交界；东至分水坳 23.4 公里，与平乐县交界。全县东西最远距离 58 公里，

　　南北宽距为 52.1 公里荔浦是广西“旅游名县”之一。拥有 3 个国家 AAAA 级景区：溶洞奇观——银子岩、“一洞穿九山，暗河漂十里，妙景” ——丰鱼岩、桂林山水湾——荔江湾；还有 AAA 级

　　待估地即为国家 AAAA 级景区——丰鱼岩用地。 委估地临 158 县道，交通条件

　　一般。地面积适中对土地利用无不良影响，地质条件一般，地势稍有起伏，面积对土

　　地利用无不良影响。待估地基础设施条件为：地红线外实际开发程度为“五通”（ 即

　　（一） 荔浦县 2016 年通过招拍挂方式出让旅游用地很少，市场比较法所需的资料

　　（四） 由于委估地所在区域土地取得费用及开发各项成本较明晰，当地的

　　成本统计资料可收集使用且资料比较详实，故用成本逼近法评估也能够比较真实地反映

　　按照《城镇土地估价规程》 , 采用成本逼近法计算地价格依据下列公式计算：

　　土地价格= （土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 ）×土地使

　　土地取得费指取得土地时所需耗费的各项必要费用之和，包括补偿费、劳动力

　　安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。 依据《广西壮族自治区人民办公厅关于新

　　一轮统一年产值标准实施工作的通知》（桂政办电〔2012〕 126 号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发新一轮统一年产值标准的通知》（桂国土资发〔2015〕 89 号）等文件确定评估对象所在地龙怀乡统一年产值标准为 2,114 元/亩，补偿标准为 38,052

　　元/亩。补偿标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成。青苗补偿费为 2,000 元/亩。则土地取得费为 40,052 元/亩（折合 60.07 元/平方米）。（ 1 ）土地补偿及人员安置补助费：38,052 元/亩÷666.667 平方米=57.07 元/平方米。

　　包括耕地占用税、耕地开垦费、管理费和劳务费，依据关于调整耕地开

　　垦费征收使用管理政策有关问题的通知 （桂财建【2009】 254 号）、广西壮族自治区实

　　施《中华人民国耕地占用税暂行条例》办法 (广西壮族自治区人民令第 46 号）、

　　桂价费字【2001】 250 号等文件，经评估人员调查了解，确定税费为 51.47 元/平方米。

　　土地开发费用因不同的区位、土地开发状况而不同，包括基础设施配套费，公共事

　　业配套费，五通一平等。依据桂林市人民及评估人员实地查勘及了解的情况，经综合考虑各项因素，确定委估地红线外实现“五通一平”条件下的土地开发费用为100 元/平方米（通 35 元/平方米，通电 25 元/平方米、通上水、下水各 15 元/平方米，

　　资金利息率取评估基准日中国人民银行公布的现行一年期（含）固定资产贷款利率

　　5.350%计算，土地开发期为一年，费用和税费按照整个土地开发期计息，土地开发

　　把土地作为一种生产要素投入而发挥作用, 投资利润应与同行业投资回报相一致。

　　土地增值收益为国家对土地所有权出让过程中获取的土地收益。因评估对象为出让

　　以上求取的是无限年出让土地使用权单位面积价格， 待估地土地取得时间为 1998

　　年 7 月 7 日。旅游用地最高使用年限为 40 年, 至评估期日的剩余土地使用年限为 22.18

　　委估地地形较规则，地势稍有起伏, 面积对土地利用无不良影响。其个别因素修

　　通过以上分析测算，此次评估的位于桂林市荔浦县三河东里的 1 土地使用权价值

　　1、本次评估地一土地价格是在评估基准日 2016 年 4 月 30 日，土地用途为旅游

　　用地，土地使用权性质为国有出让，土地使用年限按照年期，土地开发程度为地

　　2、本次评估土地使用权评估的评估值增值主要是由于近期土地出让价格上涨所致。

　　序号 无形资产名称和内容 取得日期 /预计使用年限 原始入账价值 账面价值

　　（一）中国资产评估协会 2008 年 11 月 28 日发布的 《资产评估准则—无形资产》；

　　作为无形资产-其他无形资产的 “丰鱼岩”溶洞资源使用权，其评估方法有三种，

　　一般认为由于无形资产价值和获取成本往往具有弱对应性，成本法不能准确反映其

　　价值，因为该类资产的价值通常主要表现在企业服务质量、景点综合实力带来的知名度

　　等诸多方面，而这些因素对应的成本很难获取。基于以上因素，本次评估没有采用重置

　　的。采用市场比较法的前提条件是要有相同或相似的交易案例，且交易行为应该是公平

　　交易。结合本次评估的溶洞资源使用权的自身特点及市场交易情况，据我们的市场调查

　　及有关业内人士的介绍，目前国内没有类似溶洞资源使用权的转让案例。由于无法收集

　　收益现值法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法，

　　该方法认为在企业经营过程中， 溶洞资源使用权等无形资产对产品创造的利润或者

　　说现金流是有贡献的，采用适当方法估算确定溶洞资源使用权等无形资产对企业经营所

　　产生的现金流贡献率，并进而确定溶洞资源使用权等无形资产对企业现金流的贡献，再

　　选取恰当的折现率，将产品中每年溶洞资源使用权等无形资产对现金流的贡献折为现

　　（一）确定溶洞资源使用权的经济寿命期，预测在经济寿命期内产品的销售收入；

　　（五）将经济寿命期内超额税前净收益折现值相加，确定溶洞资源使用权等的评估

　　4、 我国旅业相关的法律、法规、政策仍如现实状况而无重大变化的假设；

　　7、 假设经济寿命期内每年的收入支出均发生在年中（期中）。（二）条件本次评估无条件。五、评估估算说过程

　　溶洞资源使用权于 1998 年 6 月 30 日取得，被评估单位确定溶洞资源使用权使用年

　　限为 50 年。本次评估确定其尚可使用年限为 33 年零 2 个月，即自 2016 年 5 月 1 日 至

　　（二）委估资产第 i 年带来的税前净收益（Ri ）其中： Ri =Ii×γ

　　本次评估，未来年度人均消费金额以 2016 年 1-4 月平均值为依据。参考历史年度

　　旅游人数的变化情况，因 1-4 月中受春节及天气寒冷的影响导致月均游览人数较其他月份偏少，结合企业的预测，我们预计 2016 年 5-12 月旅游人数为 2016 年前 4 月的 4 倍，

　　为了确定委估无形资产对现金流的贡献率，我们可以在同行业的上市公司中选取对

　　比公司，分析对比公司中，无形资产对现金流的提成率，确定无形资产对产品的现金流

　　根据上述四项原则，我们选取了以下旅游、三特索道、大连圣亚、丽江旅游、

　　黄山旅游 5 家上市公司作为对比公司。并假设以上述上市公司作为未来无形资产受让方

　　的可能蓝本或可比对象来分析被评估无形资产可能为其产生的收益，得到全部无形资产

　　股票代码 公 年份 资本结构中 的 主营业务现 主营业务收 产提成 司平均 总平均

　　股票代码 公 年份 资本结构中 的 主营业务现 主营业务收 产提成 司平均 总平均

　　从上表中我们可以看出， 5 个对比公司无形资产对现金流的贡献占销售收入的比例

　　业的代表性企业，因此其无形资产贡献率应当反映了国内相同行业的无形资产贡献水

　　平，因此，我们以 5 家公司的无形资产贡献率的平均值 14.9%作为委估企业无形资产提

　　权、品牌影响力、营销能力和管理水平在内的所有无形资产收益能力的体现。 评估人员

　　采用层次分析法对 γ 进行确定，即在对超额收益进行充分了解的基础上分析其影响因

　　素之间的联系与结构，并把这种结构分为若干层，把各层诸要素联系起来，再把同层因

　　素之间对上层某因素重要性进行评价， 通过 “两两比较法” 求得权重系数，在进行单层

　　（ 1 ）分别将同一层次同一类别的因素两两相比，确定其对上一层次同一类别因素

　　心理学试验表明大多数人对不同事务在相同属性上差别的分辨能力不超过 9 级， 1

　　将无形资产对超额收益的影响因素分为价格优势、销售增长、成本及其他节约等层

　　次。 再分别确定溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平对上一层次的影响。

　　②分别将同一层次同一类别的因素两两相比，确定其对上一层次同一类别因素的影

　　此次无形资产对企业超额收益的贡献共分为四部分，即：溶洞资源使用权、品牌影

　　分析企业的盈利状况会发现，溶洞资源使用权、品牌影响力、营销能力和管理水平

　　等其他无形资产是决定其市场占有率的重要因素之一。我们认为溶洞资源使用权、品牌

　　运用两两分析法确定相比较两因素与上一层因素相比哪一个大，大多少。并用 1－9的比例来赋值。

　　⑤在建立判断矩阵的同时，对以下四阶矩阵做一致性检测，主要参数指标及检测方法为：

　　RI：称为平均随机一致性指标，它只与矩阵阶数有关，四阶矩阵 RI=0.9；

　　当成对比较阵的随机一致性比率即 CR 0.1 时，表明其能通过一致性检验， 具有较

　　无形资产对收益的影响主要为价格优势、销售增长、成本及其他节约等因素，通过

　　相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起

　　价格优势 溶洞资源经营权 品牌影响力 营销能力 管理水平 小计 各类无形资产权重 CI RI CR

　　由于 CR=0.06870.1，能通过一致性检验，具有较好一致性。

　　相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起

　　销售增长 溶洞资源经营权 品牌影响力 营销能力 管理水平 小计 各类无形资产权重 CI RI CR

　　相对价格优势影响，并对各因素比较打分，确定各类无形资产对价格优势因素所起

　　成本及其他节约 溶洞资源经营权 品牌影响力 营销能力 管理水平 小计 各类无形资产权重 CI RI CR

　　由于 CR=0.08680.1，能通过一致性检验，具有较好一致性。

　　由上述分析可知：委估溶洞资源使用权在全部无形资产带来收益中贡献比例为 16%

　　折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。本次评估

　　的折现率我们采用对比公司的无形资产投资回报率作为专有无形资产评估的折现率。

　　国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可

　　以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，在评估基准日剩余年限等于 10 年的

　　通过查询 WIND 资讯网，根据与企业类似的沪深 A 股股票近两年上市公司贝塔参数

　　首先查询同行业主营或者类似行业上市公司无财务杠杆的 Beta，再根据待估企业有

　　息负债、所有者权益市场价值计算出待估公司有财务杠杆 Beta。计算公式如下：

　　式中： βL——有财务杠杆的 BetaD/E——可比上市公司目标资本机构

　　市场风险超额回报率（ERP）是市场投资组合或具有市场平均风险的股票投资组合

　　所期望的收益率超过无风险资产收益率的部分。我们在测算中国市场 ERP 时选用了沪深

　　300 指数的成份股，通过 Wind 查询了各年成份股的后复权收盘价，并计算了各年成份股

　　的几何平均收益率，然后通过 95%的置信区间对异据进行了剔除，最后对剔除后的

　　相对于行业上市公司来说，委估企业规模较小，通往景区的道状况相对较差，景

　　现债权投资所承担的风险因素。目前在国内，对债权期望回报率的估算一般多采用银

　　根据同行业可比上市公司的带息债务与股权市场价值水平，通过以上 “企业风险

　　上述计算的 WACC 可以理解为投资企业全部资产的期望回报率，企业全部资产包括

　　取一年内平均银行贷款利率 4.75%为投资流动资产期望回报率。投资固定资产所承担的

　　风险较流动资产高，因而期望回报率比流动资产高，我们取银行 1-5 年平均贷款利率

　　营运资金=流动资产合计-流动负债合计+短期银行借款+一年内到期的长期负债

　　将上述参数带入公式“ P ∑n Ri ”中，得到专有无形资产的评估价值。

　　本次负债评估范围为桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司评估基准日 2016 年 4 月 30

　　日的流动负债及非流动负债。 流动负债包括短期借款、 应付账款、 预收账款、 应交税

　　费、 其他应付款， 非流动负债为其他非流动负债。账面值共计 85,685,826.46 ， 如下

　　评估人员与该公司财务人员的交谈取得的信息，分析债务或义务的具体情况，采取适当

　　的评估程序，按照现行会计制度的有关，判断各项债务支付或义务履行的可能性。

　　对上述负债的评估，在充分考虑其债务和应履行义务的真实性的因素后，以审查核

　　评估基准日应付账款账面值为 3,599,186.77 元， 主要是企业根据合同、协议应支

　　付的广西金源信息产业股份有限公司、北海市建筑安装工程公司桂林分公司、桂林市慧

　　评估人员逐笔核对账簿，抽查合同、原始凭证，验证其账账、账证是相符， 应付账

　　款记录真实完整。 经审核， 其客户为常年往来单位，并且被评估单位已取得货物或服务，

　　其款项均在确定的付款期限内，我们未发现其应付款款存在不需支付的可能性，故应付

　　预收账款账面值为 33,300.00 元， 主要为企业预收桂林市邦德众企业管理咨询有

　　限公司、阳朔顺和嘉国际旅行社有限责任公司等的押金。评估人员结合相关销售合同，

　　对预收账款账簿、凭证进行了核对和查证。经审核， 预收账款账务真实合理，故以核实

　　评估基准日应付职工薪酬账面值为 341,276.12 元，为截至到评估基准日计提的基

　　本养老保险费、失业保险费、职工教育经费、工会经费。经清查，确定其账面值的真实

　　评估基准日应交税费账面值为 11,759.32 元，为截至到评估基准日应缴的营业税、

　　城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、水利基金等。经清查确定其账面

　　应付股利评估基准日账面值为 472,094.12 元。该科目主要为桂林旅游股份有限公

　　司、荔浦持股会在 2007 年度及 2008 年度应分得的股利。评估人员查阅了相关董事会决

　　议、记账凭证等， 核实款项的真实性、完整性后，以核实后的账面值确定评估值。

　　其他应付款评估基准日账面值为 81,228,210.13 元。该科目主要为与母公司桂林

　　旅游股份有限公司及其子公司之间的往来款、及应付坚的股权收购款等。评估人员

　　查阅了相关协议、合同等， 核实款项的真实性、 完整性后，以核实后的账面值确定评估

　　其他非流动负债评估基准日账面值为 150,000.00 元。该科目为地方对丰鱼岩

　　修建四星级厕所给予补助款。评估人员查阅了相关协议， 核实款项的真实性，并对已在

　　建设中的四星级厕所察堪。至评估基准日，由于该补助项目尚在建设中，该补助款

　　尚不能按年分期转为营业外收入，因此其他非流动负债以核实后的账面值确定评估值。

　　桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司负债评估值为 85,835,826.46 元，其中：流动

　　在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在持续经营等假设条件

　　下， 在设定的评估目的下，桂林荔浦丰鱼岩旅游有限责任公司股东全部权益于评估基准

　　日 2016 年 4 月 30 日所表现的公允市场价值为 1,129.38 万元。评估值比账面净资产增

　　此次采用资产基础法评估后的净资产之评估值较账面值增值 770.13 万元，增值率

　　（一） 设备评估原值减值 5,008,930.01 元，减幅为 25.58 %； 设备评估净值增值

　　（2）该公司执行的设备折旧年限与设备的经济使用寿命年限不一致及部分设备损

　　（二）房屋建（构）筑物评估增值 733,372.99 元，增值原因为近期材料、人工价

　　（三）土地使用权评估增值 12,696,263.07 元，主要是由于近期土地出让价格上

　　（四）长期股权投资评估减值 834,078.00 元，主要是由于长期股权投资单位未进

　　行经营，但房屋建筑物、土地使用权仍按会计制度计提折旧或摊销，致使净资产逐年减

　　（五）因企业收入呈下滑趋势，致使其他无形资产 “丰鱼岩”溶洞资源使用权评估

　　实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到股东部分权益的价值。股

　　东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与

　　少数股权等因素产生的溢价或折价的影响。我们提示委托方：在切实可行的情况下，对

　　迄今为止，共11家主力机构，持仓量总计1.44亿股，占流通A股39.90%

　　子公司贺州温泉旅游有限责任公司主要经营贺州温泉景区业务。本公司持有其100%...

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