金科服务香港上市，募资57亿港元，成今年重庆最大IPO

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重庆今年最大一单IPO(首发上市）募资来了。

11月17日，金科智慧服务集团股份有限公司（金科服务09666.HK）在香港主板成功上市。

在上市仪式，重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份（000656）实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣。

业内人士指出，金科服务系继三峰环境、顺博合金、百亚股份之后今年重庆第四只新股，目前募资净额超过57亿元港币，也超过今年前三只新股募资额的总和，金科成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。

超额配售权行使可再募3.76亿港元

由于境外疫情影响，金科服务选择在重庆朝天门来福士洲际酒店举行现场上市仪式，并与香港交易所连线举行。

金科股份董事长蒋思海、重庆市江北区委书记李维超、中国物业管理协会会长沈建忠、重庆市住房和城乡建设委员会主任乔明佳先后致辞。

上午9点30分，重庆市副市长陆克华、中国物业管理协会会长沈建忠、金科股份（000656）实际控制人黄红云、金科服务董事长夏绍飞共同敲响了上市宝锣。

金科服务首日开盘价为46.05元港币，较44.70元港币发行价上涨3.02% 。

此次上市后，金科将成为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团。

天眼查数据显示，金科服务成立于2000年7月18日，曾用名重庆市金科物业服务有限公司，注册地址在重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。

本次金科服务共发行1.33亿股H股（假设超额配售权未获行使），发行完成后总股本增加至6.33亿股，A股上市公司金科股份共持有金科服务3.42亿股，占其发行完成后总股本的53.97%。

金科服务IPO发售价定为每股H股发行价44.70港元，按此计算金科服务筹得的款项净额约为57.381亿港元。

业内人士指出，将来不超过15%的超额配售权行使，可额外再募资3.76亿港元。

外扩项目占总建面比重逐渐增加

11月17日上市首日，金科服务最高触及48.00港元，最终报收44.70港元，与发行价持平，同花顺数据显示，该股价对应的市盈率31.86倍，全天成交2505.12万股，换手率18.85%，总市值达到282.91亿港元。

金科服务目前共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.55亿平方米，共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.29亿平方米，是又一家巨无霸物业管理公司。

2017~2019年度，金科服务的营业收入分别约为10.47亿元（如无标明均为人民币）、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润分别约为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

母公司金科股份的住宅物业仍然是金科服务主要的收入来源。2017~2019年度，金科楼盘为金科服务带来的收益占同期总收益比重分别约为53.7%、46.2%、39.7%，占公司在管总面积的比重分别为66.6%、52.7%、47.1%，均有所下降。这表明金科服务外扩项目在管建筑面积正持续增长。2017~2019年度，金科服务外扩项目占总在管建筑面积的比重分别为33.4%、47.3%、52.9%，公司对母公司开发的物业项目依赖程度逐渐下降。

国盛证券11月17日发表投资建议，预测金科服务2020~2022年归母净利润分别为6.11亿元/9.58亿元/13.89亿元，同比增长66.8%/56.7%/45.0%，对应每股收益分别为0.97元/1.51元/2.19元，2019~2022年复合增资率为55.9%。公司发行价对应2020~2022年市盈率，分别为39.6/25.3/17.4倍，行业可比上市物业公司对应2020~2022年平均市盈率分别为37.5/26.9/19.6倍。

考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性，给予公司目标价62.0港元（对应2021年35倍市盈率），首次覆盖，给予“买入”评级。

正在从社区服务转变为城市服务

此次上市仪式，主题为“为更好的我们“, 金科服务董事长夏绍飞发表了演讲《下一个十年》，通过各项数据展示了金科服务近十年的发展历程，以及未来十年的新变化。

夏绍飞在演讲中提到，金科股份营业收入从十年前的145亿元，到今天超过2000亿元，销售面积从当初不到200万平方米，到今年的2000万平方米，各项指标接近10倍增长。

他表示，“12年的坚持与投入，金科服务满意度大幅度提升，圈粉无数，用市场口碑赢得了市场认可。下一个十年，金科服务将会励志成为全国领先的智慧生活服务商。“

他还提到，“未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，让城市更加高效，充满活力。金科服务将由内向外，由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系，并持续以人为本，以客户满意度为核心，去构建空间、生活、科技三个核心能力。“

他详细地介绍到，金科服务将在城市空间服务方面，围绕居民的生活提供各种场景的综合服务；在美好生活服务方面，不断地提供全方位的增值服务；在智慧科技方面，将搭建运营和管理两个技术构架，形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系。在三个核心的支撑下，加快服务、生活、城市、邻里、科技、共生6条赛道的全力打造，真正实现服务由社区走向社会，客户由家庭走向城市，科技赋能由内部走向公共赋能。

据了解，2020年上半年金科服务收入为13.69亿元，毛利为4.33亿元，毛利率为31.6%。纯利为3.02亿元。

新闻纵深

今年以来12家内地房企分拆物业H股上市

今年以来，内地房企分拆物业板块港股上市成为一种潮流。

同花顺iFind数据统计显示，截至11月17日，加上金科服务，今年共有12家物业公司在港股上市。此外，也有不少物业公司在排队等待上市。融创服务、华润万象已经通过港交所聆讯，恒大物业、远洋控股、建发物业等也处在审核中。

物业公司缘何热衷在港股上市？

重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，物业上市热潮的出现，乃天时地利人和。港股对物业公司上市门槛较低，对于房企来说，分拆物业管理业务上市有利于优化战略布局和企业价值提升，帮助企业开辟新的融资渠道，促进企业品牌价值和知名度提升，拓展市场份额，优化股东结构等诸多利好。

更重要的是物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，价值正在被资本市场认可。

根据中国指数研究院披露数据，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿。到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿，未来行业规模将持续稳步增长。物管行业目前集中度不高，但行业Topl0和Top100的市场份额一直在提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。

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金科服务董事长是位基层做起的80后

此次，金科服务在香港成功上市，作为董事长（董事会主席）的夏绍飞也大放光彩。

作为重庆最新上市公司董事长，他是何许人也？

公开资料显示，夏绍飞，40岁，属于”80后“，西南财经大学市场营销学士。

作为金科股份实控人黄红云的爱将，夏绍飞属于老金科人，2002年4月至2012年1月，历任金科股份市场管理部的策划主管、营销经理、品牌主任、营销主任及高级营销主任，主要负责金科股份附属公司营销策划的协调工作。

自2012年1月至2014年8月，夏绍飞担任金科股份品牌物业部副总监，并随后晋升为总监，主要负责营销管理及物业管理的整体运营。

夏绍飞于2014年8月加入金科服务，时年34岁，并自该时起一直担任金科服务董事会董事、主席，2020年5月起调任执行董事，主要负责金科服务整体经营管理、策略规划、社区增值服务及技术服务。

而金科服务执行董事兼执行总经理罗传嵩，也是老金科人，现年45岁，负责金科服务日常管理及营运。

履历显示，罗传嵩从金科服务基层做起，2002年12月加入金科服务并担任秩序维护部部门负责人，主要负责安全维护工作，2003年9月晋升为项目经理，主要负责项目营运及管理。自2009年3月至2014年8月，它担任总经理助理，并随后晋升为副总经理，主要负责客户服务、安全维护及物业管理项目。罗传嵩自2014年8月至2020年5月一直担任金科服务总经理，主要负责日常管理及营运。

·重庆商报首席记者 刘勇 杨宝川