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再见,期房制度!再见,高周转!这下开发商更惨了

来源：互联网
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2020-12-12
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汉徘

近日有关于汉徘的话题受到了许多网友们的关注，大多数网友都想要知道汉徘问题的具体情况，那么关于汉徘的相关信息，小编也是在网上收集并整理的一些相关的信息，接下来就由小编来给大家分享下小编所收集到的与汉徘问题相关的信息吧。

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来源

：米宅

，已获授权转载

最近政府的一系列动作，指向性都太明显了。

三道杠、预售监管、期房制度，针对性的目标只有一个：

开发商。

开发商太惨了。但是我想，市场一定非常庆幸，开发商越惨，市场越好，才会有更好的产品、更好的服务、更稳妥的发展。

什么叫买房市场？

开发商是孙子，购房者是大爷。

一个史无前例的好消息。

成都、昆明、唐山、太原、江西。

从11月23日到12月8日，短短2周，连续5个城市（省份）提出了预售资金监管，都是大城市，频次非常高，正在释放一个非常积极的信号。

像一把利剑，刺向了两个巨大的毒瘤：

高周转，

期房制度。

70岁的期房制度、30岁的高周转，终于迎来了第一声枪响！

期房制度，一切制度的基础。

这是香港霍英东首先提出来的，对，不是李摘瓜。当时的期房制度，或者叫炒楼花，是当时房地产的巨大创新。

开发商用首付款融资开发，风险小、回报高；拿不出全款的购房者，也通过分期，成功买房。对，当年的炒楼花，本质上是双赢。

开发商降低了融资压力。
购房者减轻了购房压力。

但是，这个让人又爱又恨的预售制度，运行半个多世纪后，弊端越来越大，同时存在着巨大的风险，那就是开发商仅仅盖了数层之后，就拿到了大部分的房款，想跑路轻而易举，平摊下来，开发商的风险几乎为0。

购房者承担了将近100%的风险。

这是预售制度里潜藏着最大的风险。

市场一片繁荣时，你好我好大家好，开发商、银行吃肉血赚，购房者也跟着喝汤；一旦市场一片萧条时，开发商、银行、施工方想方设法圈钱，却把烂尾、维权留给了购房者。

这太不对等。

高周转，更是让开发商空手套白狼。

期房制度引入内地后，聪明绝顶的开发商，将炒楼花的资本属性发挥到极致。

这一点，普通人都非常熟悉。

任何一家开发商都是高周转，无非快慢不同，碧桂园、旭辉、中骏、新城等非常多的房企，之所以弯道超车，之所以规模巨大，最大的功臣就是高周转。

最快6个月，拿地、预售、回款；

每一分钱，现有资金利用到极致；

快速拿地，快速回款，然后不断重复。

这就是开发商高周转的本质。

当年的创新，已然坠入泥淖。

引领市场的屠龙少年，在经历半个多世纪的风吹雨打之后，也逐渐成为了一条恶龙，搅得市场天翻地覆，市场更差，资本更强，产品更烂，对立更强。

烂尾、品质差、维权。

高周转，本质上围绕着资金在转，核心根本不在购房者和产品。

以前，万科做了89平的小户型，龙湖专注于五重立体景观，绿城做板楼设计，恒大做中庭景观，金地是理工直男……

但是现在，我能看到的是，他们每一步全国化的扩张，都伴随着资本意志的进场，谁的融资能力更强，谁的市场开拓就更强，至于产品，永远在资本之后。

所以，开发商不再专注于好产品。

所以，开发商根本不关心购房者。

如此，恶性循环。

如此，愈发对立。

14天，5个城市（省份）。

他们接连不断的发声，正在宣告一个全新时代的到来，我们将彻底告别过去，迎接一个全新的时代。

预售制度，将逐渐消亡。

目前，至少有5个城市加强了开发商的预售监管。

现

金流，就是开发商的命门。

每一刀，都架在了开发商脖子上，高周转将越来越难，融资成本也会越来越高。

最核心的原则，说的很明白：

专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。

比如说，引入了政府监管。

之前的监管协议，只有开发商、银行双方，现在开发商、监管部门、银行三方。

这个意思再明显不过了，之前你们俩还能勾勾搭搭，背地里不干不净，现在不行了，有了监管，有了第三方，不干净的事情，要么不做，要么成本极高。

比如说，预售资金专款专用。

一个项目对应一个账号，实行分阶段、按比例动态监管。

各地的重点监管额度不同，太原是40%，江西是全部，昆明是30%，各有不同。甚至于唐山都规定，有严重质量问题预售项目，暂停拨付房企商品房预售资金。

比如说，监管时间延长了。

之前很多预售监管的时间，是竣工，现在不行了，大部分的城市是必须收房才算，延长了一定的时间，保证了客户的安全性，适当避免烂尾、维权。

成都以竣工验收为止，太原以拿到不动产登记为止。

一刀砍在高周转、预售上，带来的后果是非常积极的。

烂尾的风险将减少。

我知道，废除预售需要时间，现在的预售监管只是权宜之计，但是这已经是一个非常积极的信号，没有开发商敢滥用、挪用资金。

以昆明为例，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%；出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%；停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

这样一来，谁敢乱来？

开发商的资金流动，将大大降低。

甚至于一潭死水。

开发商靠什么挣钱？项目？肯定不行。现在都鸡贼了，做大规模、拉来融资，然后再做大规模、拉来融资，如此循环往复，不断滚雪球，规模越来越大。

但是现在，一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人，延期交房的，拖欠农民工工资的，交房维权的，变相逃脱预售资金监管的，都将受到惩罚。

想蹦也蹦不高了。

5个城市，向预售、高周转开枪了。

对于预售，对于高周转，都将是一场史无前例的改革。

1、预售制度将逐渐消亡，或者被一种新的制度取代。

都知道预售制度的弊端，但是应对这么一个庞然大物，短时间内根本没有办法根除，只能一点一点，蚂蚁搬家。

2、开发商的现金流、流动性被彻底冻结。

一旦资金被锁死、监管，想要挪用就会很难，融资这么难，成本这么高，监管账户的钱又不敢动，高周转、加杠杆就彻底进入死胡同。