业主大会成立前 小区公共收益怎么办？
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新《重庆市物业专项维修资金管理办法》明年5月1日起施行。华龙网记者 李裕锟 摄
华龙网消息，作为房屋的“养老金”，物业专项维修资金，也就是俗称的“大修基金”，与每个市民生活息息相关。新修订的《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），即将于2022年5月1日起施行。
《管理办法》不仅明确由市、区两级住房城乡建设部门负责物业专项维修资金的监督管理，同时在交存、使用、监管等方面都有不少的新变化。华龙网记者独家采访了市住房城乡建委相关负责人，对《管理办法》进行全面解读。
改变一：交存标准
从固定金额改为安装工程每平方米造价的5％至8％
此前，重庆执行的标准是有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。
随着社会经济不断发展，参照住建部相关标准，《管理办法》明确了新的交存标准。建设单位、业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。
其中中心城区范围内，首期物业专项维修资金的交存数额由市住房城乡建设主管部门确定，中心城区以外的交存数额由各区县住房城乡建设主管部门确定。首期物业专项维修资金交存数额应当向社会公布，并适时调整。
大修基金与市民息息相关 华龙网记者 李裕锟 摄
改变二：交存主体
建设单位提前代交足额首期物业专项维修资金
以往购买预售商品房的，是购房者在办理房屋预售合同备案登记时，将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户，但过程中往往存在购房者不交、房屋转卖导致业主发生变化、开发商挪用等风险。
为保障物业专项维修资金交存规范，避免出现交存不到位的风险，《管理办法》要求，新建商品房在办理网上签约备案时，由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金。未出售的房屋，建设单位应当在办理竣工验收备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金账户。
改变三：表决权数
降低业主表决门槛 利于形成共同决定
《管理办法》还对使用物业专项维修资金的表决权数做了规定。物业专项维修资金使用方案应当在物业管理区域内公示7日以上，由业主委员会组织业主表决。
针对使用物业专项维修资金，以前是需要双“三分之二”业主同意，即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面形式表决同意。
《管理办法》施行后，这一门槛将有所降低，仍然是需要这些业主参与表决，但经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可使用。此项修订将降低业主表决的门槛，有利于形成共同决定。
物业专项维修资金的续筹需要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
大修基金交存标准将发生变化。华龙网记者 李裕锟 摄
改变四：公共收益
业主大会成立前公共收益存入大修基金
一直以来，小区的公共收益备受关注。有些小区因为各种原因，导致小区公共收益成了一本“糊涂账”。
小区的公共收益，是指小区物业服务企业利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费。
小区的公共收益应该是归小区业主所有，用于经营需要业主共同决定。如果小区还未成立业主大会怎么办？《管理办法》规定，业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。
改变五：引入保险
鼓励探索物业专项维修商业保险制度
《管理办法》中还有一条值得关注，便是引入物业维修商业保险机制。
《管理办法》鼓励探索物业专项维修商业保险制度，经业主共同决定，可以使用物业专项维修资金购买保险。
此前物业专项维修商业保险制度在其他地区已经有探索，指给电梯、消防等特种设备购买商业保险。目前有两种形式，一种是理赔形式，发生电梯、消防等事故后，由保险公司负责理赔；另一种是日常维护+理赔的模式，保险公司不仅负责事故后的理赔等事项，还要负责日常的设备维修维护。
业主大会成立前，小区公共收益存入大修基金。华龙网记者 李裕锟 摄
改变六：三方评审
10万元以上物业专项维修资金使用进行评审
修电梯到底需要多少钱？外墙如何整改合理价格是多少？如果小区居民对于物业专项维修资金使用有疑问，应当如何监管呢？如今这一问题有望迎刃而解。
《管理办法》要求，对于10万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。
经业主共同决定，物业专项维修资金使用过程中的重大纠纷处置或者鉴定费用可以从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。
华龙网记者 董进
独家解读新《重庆市物业专项维修资金管理办法》 “大修基金”交存、使用将有大变化
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