我以为小鸟飞不过沧海，是因为小鸟没有飞过沧海的勇气，十年以后我才发现，不是小鸟飞不过去，而是沧海的那一头，早已没有了等待。。。。。。

您如果想了解其他城市的分析，请关注并给我留言。

广西壮族自治区，美丽的八桂之地，是我国五个少数民族自治区之一，也是我国唯一一个沿海自治区。柳州市和桂林市，作为广西最具发展潜力的两座三线城市，长期以来一直被大家拿来比较。今天，笔者就带大家从城市经济、房价走势、居民收入、人口等角度对柳州市是和桂林市进行分析比较，看看未来的桂林市和柳州市，究竟谁的房价更具升值潜力？

房价走势分析

我们先来看看柳州市和桂林市近期的房价走势。

根据吉屋网官网最新数据显示，柳州市目前的新房均价为10256元每平米，二手房均价9182元每平米；近一年新房均价下跌约4.4%，二手房均价上涨约4.2%。

桂林市当前的新房均价是7334元每平米，二手房均价为7259元每平米；近一年新房均价上涨约9.5%，二手房均价上涨约8.1%。

点评：从房价均价上看，目前柳州市新房均价每平米比桂林市要高3000元左右，二手房均价高2000元左右。近一年来，两座城市房价走势有所分化，柳州市新房价格下跌，二手房上涨；而同期的桂林市新房和二手房均价涨幅达到8%以上。对比可以发现，近一年来，桂林市的房子更加保值增值。

经济及收入分析

分析完房价，我们再来看看两座城市的经济及居民收入情况。

先来看柳州市，2018 年柳州市地区生产总值（GDP）3053.65 亿元，同比增长 6.4%。其中，第一产业增加值增长4.9%；第二产业增加值增长2.6%；第三产业增加值增长11.9%。2018年柳州市农村居民人均纯收入13451元，同比增长10.7%；城镇居民人均可支配收入 34849元，同比增长6.7%。

再看桂林市，2018年桂林市全年地区生产总值（GDP）约2186.29，同比增长6.9%。其中，第一产业增加值增长5.5%；第二产业增加值增长4.9%；第三产业增加值增长8.9%。桂林市农村居民人均可支配收入14626元，比上年增长9.6%；城镇居民人均可支配收入34649元，比上年增长6.5%。

点评：对比2018年两座城市经济及居民收入各项数据，可以发现，柳州市在城市经济规模上远超桂林市，总体GDP是桂林市的1.5倍。在经济增速方面，桂林市略高于柳州市。此外，两座城市的的城镇和农村居民人均可支配收入非常接近，差别不大。

有时候一个人的性格是可以决定他的命运的，气度也是影响格局的关键。

有研究表明，城市的GDP、人均可支配收入越高，房价也将水涨船高。因此经济上的优势，未来将为柳州的房价提供更强的价格支撑。

人口及流动分析

你知道你能做到，别人觉得你也许可以做到，那么，少废话，做到再说，其他的怨气都是虚妄。自己没有展露光芒，就不应该怪别人没有眼光。

2018年末，柳州全市户籍总人口 390.47 万人，比上年末增加 3.87 万人。年末全市常住人口为404.17万人，比上年末增加 4.17 万人，其中城镇人口261.67 万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 64.74%。

2018年末，桂林全市户籍总人口538.15万人，其中城镇人口191.30万人;常住人口508.55万人，其中城镇人口254.28万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 50.00%。

点评：人口是影响房价需求的重要因素，数据反映，在人口存量方面桂林市常住人口数量比柳州市多出了100万人。在城镇化方面，柳州市城镇化率已经很高，而桂林市城镇化化率才50%，仍有巨大的提升空间。

我们可以简单的算个数，桂林市人口有500万人，如果未来桂林城镇化率达到柳州市水平（必然事件），这意味着未来桂林市至少还将有75万人（500*15%）进城买房，这无疑将为未来桂林市的房价提供强有力支撑。

房地产投资及需求分析

最后，我们再来看看两座城市过去一年的房地产投资及需求情况。

2018年，柳州市商品房施工面积 2700.95万平方米，增长 17.5%。商品房竣工面积 171.92万平方米，下降 11.8%。商品房销售面积 637.06万平方米，增长 20.5%，

2018年，桂林市商品房施工面积2457.36万平方米，增长7.8%。商品房竣工面积105.41万平方米，下降21.9%。商品房销售面积595.43万平方米，增长12.6%;

点评：通过对比可以发现，柳州市在过去一年房屋施工面积和销售面积增长幅度都大于桂林市，但是两者增长比例的大致相同的。

结论

综合上述分析情况，笔者个人认为，作为广西最具发展潜力的两座三线城市，桂林市在人口总量、近一年房价走势、城镇化水平（更大的提升空间）更具有竞争力。所以，未来桂林市的房子将可能更具升值潜力。大家觉得呢？

（想了解更多楼市分析，请关注我！欢迎大家点赞、留言讨论。）

世间最美好的感受，就是发现自己的心在笑。临水照花人，曾经花不如人，如今人不如花。