桂林买房有升值空间吗(菏泽哪个地方买房有升值空间)

 

记者|孙梅欣

过去几天，鲁西南小城菏泽市，因为一条楼市政策调整，一夜之间成为全国关注的焦点。

12月18日晚间，菏泽市住房和城乡建设局在网上发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条取消所购买新建商品住房和二手房取得产权交易交易证书至少满2年、非本地居民购房限制转让时间不少于3年条款的公布，意味着菏泽的商品房交易不再受交易年限限制，持续一年之久的限售成为过去式。

这条政策出台后引发的轰动效应，让当地政府始料未及。第二天，菏泽市住建局依然在开会研究，甚至山东省住建厅也开始不断对外回应。最终，菏泽市又发布一份情况说明，以根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。自此，菏泽市取消限售的政策确定下来。

由于随即广州、珠海等城市不同程度跟进松限政策，菏泽政策的出台，被认为是全国第一个取消限售的城市，成为撕开松动楼市调控的第一道口子。

然而这个建市不到20年、因大规模棚改为人们熟知的非核心三线城市，为什么敢吃下这松限的第一口螃蟹，依然存在不少人的疑虑中。

二手房爆仓

北方冬季的雾霾混杂着扬起的尘土，将整个菏泽笼罩在一片灰蒙之中。

从菏泽火车站出来，开车不到5分钟，便看到道路两旁被翻挖的黄土，被零散的绿色防尘罩盖住。沿着菏泽最主要干道之一的人民路一路往南开，道路两旁大多竖起了高大的广告围挡。从旁边的小路进去便会发现，围挡的背后，是成片已经搬迁但尚未拆完的居住区，或者是已经拆除完毕的黄土废墟。这也是菏泽老城区大部分道路两旁共同的景象。

过去4天，是伍胜根这一年来最忙的几天。作为菏泽一家本地房产中介的老板，从18日晚上起，他的手机铃声就没断过。打电话的大部分都是意向客户，咨询菏泽取消限售新政是否属实，以及什么时候能开始交易。

以前公司平均一个月才有60多套二手房成交，但就这几天，手底下已经攒了快200单意向交易了。伍胜根告诉界面新闻记者，菏泽新政后的交易政策已经落地实行：到22号上午，这3天半的时间，光我们公司就已经成交110组二手房。伍胜根说。

成交量的爆发，在伍胜根的预料之中：这么快交易完的，大部分是买卖双方已经谈妥，有的买家早已住进了卖家的房子，就差一道手续。

过去3年大规模的棚改推进，使得菏泽有大量持币急于买房入住的群体。有多急呢？在菏泽生活了28年的崔莉告诉界面新闻记者，她原来所在的田庄镇有1000余户居民，全部拆完不过半个月的时间。

虽然拆迁款能够准时到位，但找到新的住处是当务之急。市场上的新房大多是期房，回迁安置房也建不了那么快，二手房现房就是棚改户最好的选择。

然而去年11月菏泽市颁布的楼市调控政策，要求所购新建商品房和二手房要在取得产权交易书至少满2年后才能交易。这条政策让像崔莉这样的人群，短时间内无法买到新的房子。

伍胜根解释，菏泽棚改从2015年开始大规模开始，早期的一批棚改户在2016年—2017年间拿到回迁房。由于棚改户回迁通常不止置换一套房，因此余下的空房，可以转手给后续新拆迁的棚改户居住：但限售一出，很多回迁房不满足满2年的条件，买卖一下就被卡住了。

因此，菏泽二手房市场就出现一种特殊局面：买家付给卖家50%的买房定金，先住进卖家的房子，等产权证到2年后才正式过户完成交易。伍胜根说，限售前公司平均每月成交量在120套，限售后交易量降了一半：现在突然成交那么多套，不过是之前挤压的数量反弹。

菏泽市政府报告显示，2015年—2017年间，棚改户累计完成征收27.4万户、4135万平方米，安置房基本建成11.4万套，在建12.7万套，货币补偿5.4万套。同时，2018—2020年的新三年棚改计划要求改造征收25万套，其中2018年12.7万套。从2016年开始，菏泽的棚改规模已经连续两年位居全国设区市首位。

那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。

粗略估计，菏泽从2015年—2020年间，涉及的棚改户至少有50万户。菏泽市统计局2017年统计数据显示，全市总户数319.88万户，常住人口873.6万。也就是说，这座城市中超过15%的人口，和这场轰轰烈烈的棚户区改造，产生直接关联。

2017年，也是菏泽本地人共同记忆中棚改最厉害的一年。崔莉用刚炸过的战场形容那时整个城市的街道：出门好不好走还是其次，有的地方几个星期不去，就已经认不得路找不到地方了。

如果2016年以前你来过菏泽，那现在的菏泽你已经不认识了。她说。

棚改产业链

在菏泽，因为巨量的棚改拆迁安置，拆迁户、开发商和政府之间，已经形成一条产业链上的闭环。

根据菏泽市统计局的数据，2017年菏泽居民人均可支配收入为17222元，各区县可支配收入在山东省127个区县中排名都在百位及以后。

所以和富裕城市的居民能靠储蓄买房不同，菏泽拆迁户想买房，大部分还是依靠政府的货币补偿金。菏泽一家大型房企负责人李杰告诉界面新闻，补偿金下不来，拆迁户没有能力买房。因此政府有效率的下款，便成为维持稳定的重要因素。

但是从政府财政收入来看，菏泽政府也并不富裕。菏泽市2018年政府工作报告显示，去年全年GDP为2820亿元，位居山东全省17个城市中第13位。公共财政预算收入186.55亿元，公共财政支出却达到509.56亿元，财政赤字323.01亿元。

仅2017年一年，完成棚改征收18.2万户，占过去3年完成棚改总户数的66.42%。按同等比例计算货币安置量，去年货币安置套数约为在3.58万套。按每平方米4500元拆迁安置费、每户130平方米计算（菏泽市人均居住面积约43平方米），仅货币安置一项便至少有200亿元左右的支出，远超总财政收入。

为了能够顺利推进棚改工作，从2014年起，菏泽市从国开行获得棚改融资授信533.1亿元，棚改融资量位居山东省首位。换句话说，菏泽市是从银行贷款去做棚改、发放补偿金等。李杰说到。

今生我不愿错过你，你知道吗？我怕冷，却迷上了雪；怕黑，却恋上了夜；怕痛，却把自己弄伤痕累累；我讨厌热闹，却害怕孤独……我爱上了你，却怕你有一天转身离去；我喜欢快乐，却还是为你流下伤心泪水。

政府从银行贷款的钱也要还。菏泽到2017年末，纳税过亿元的工业企业仅为15家。没有强势的企业产业，土地财政就是最快速有效的收入方式。

中原地产数据显示，2017年菏泽市土地出让金总额为263亿元，同比增长312.54%，是去年山东全省土地出让金排名第四位的城市，同比增幅位居全国第二位。

菏泽易成房产发布的数据显示，去年一年菏泽释放土地供应199.6万平方米，释放量接近5年释放计划420万方总量的一半。大量的土地供应，也吸引着头部房企进驻，碧桂园、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次进入菏泽。

到了今年，菏泽土地市场同样处于爆发期。菏泽房产网统计显示，今年3月、5月和8月是土地出让高峰期，到8月中旬已累计成交52幅地块，共计517.17万平方米。到今年12月，全年出让金已经超过444亿元，再度创下历史新高。

以上述品牌房企的周转速度，去年末拿地，今年末至明年年初将是集中上市期。李杰透露，仅今年12月，菏泽就有11个楼盘开盘，到明年一季度，菏泽全市有近30个项目开盘，以赶上返乡置业高峰期。

在李杰看来，菏泽市场上目前除了大量持币待购的棚改客，一些在2015、2016年前后搬迁拿房的居民也有置换需要，而品牌房企此时进入，正满足了这些人群需要：但因为之前’限售2年’的原因，囤在居民手上的房子没法出售变现，无法买房。但是眼前这4个月又是集中上市期，开发商业绩要求强烈。一方有买房需要，一方有卖房需要，唯独因为限制交易无法市场流通，这个矛盾堵在这里了。

一个值得玩味的细节是，今年11月，菏泽首家万达广场开业时因红领巾事件，在全国引发争议，并受到菏泽相关部门处罚。事后本地业内人士透露，事件尽管暴露了招商过程中人员觉悟不足，但开发企业在菏泽社会的话语权和社会地位也可窥见一斑。

从目前松限不到4天的市场反应来看，受到较大影响的是二手房市场，菏泽新房市场尚未受到太多波及。多家楼盘案场销售表示，来访量和平日相差无几。

不过李杰认为，对开发商真正有影响的其实是文件中的第7条，即对实力强、信誉好的企业不再监管，对其他企业市区商品房预售资金监管标准降低，最低可放宽到10%，同时商品房预售资金进入监管账户后，只要留存够监管资金比例即可使用。

之前预售资金有一半要在监管账户上，相当于我卖10个亿，有5个亿是回不了款。菏泽一块地有的才5—8个亿，这笔监管资金占用量太大了，特别是对本地中小房企，基本没法滚动和融资。李杰说，放开之后10%的比例可以忽略不计，这也更加吸引外来企业投资。

李杰认为，不论放开限售使买卖双方可以顺利进行，还是降低开发企业监管资金，对于企业和个人都是需求的释放：一定程度上说，是市场倒逼政府做出这个决定。

调控浪潮

在经历了2016年的一轮全国性房价增长后，2016年9月30日—10月8日期间，全国19座城市随后密集发布楼市调控政策。

这标志着楼市重新进入新一轮调控周期。在2017年2月召开的中央财经领导小组第十五次会议上，房子是用来住的、不是用来炒的定位首次提出，也为这一轮楼市调控定下了基调。

当年3月的全国两会政府报告上，也正式提出要求因城施策去库存，要求加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

中央高层对于房地产市场的数次表态，突显了抑制房价上涨、使房子回归居住属性的决心。从这一年的3月中旬开始，各城市便在原有的调控基础上连环加码。

其中北京在3月17日率先提高已有住房或购房记录的首付比例至6成，随后广州先后在3月17日和3月30日，两度加码调控政策。整个3月期间，全国超过30个城市陆续出台调控或升级调控政策38条，迎来一轮房产调控高潮。

进入下半年，7月31日召开的中共中央政治局会议上要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

到了9月，房产调控进入深度密集时期。新榜统计显示，9月发布调控45次，10月34次，包括北京、上海、深圳、西安、长沙、青岛、重庆、桂林、无锡在内约20个城市先后发布跟地产相关的通知和管理办法。

中原地产研究中心数据显示，2017年内，全国超过110个城市及县级以上部门，发布调控政策超过270次，是历史上出台调控次数最多的一年。一城一策，甚至一城多策，是当年调控的主基调。

到了2018年，各地调控还在持续升级。中原地产研究中心数据显示，截至目前全国房地产各类调控多达444次，再次刷新纪录。但11月后楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购升级政策。

值得注意的是，在菏泽放开限售之后，广州、珠海等市也陆续发布了一定程度的调控松动政策。其中，广州市住建委先解读在去年330政策前出让成交的商服公寓可以出售给个人，随后住建委相关人士表示，一刀切限价政策改为价格浮动。珠海则放宽了外地户籍买房的限制条件。

尽管以菏泽为起点，有些地方政府自此开始根据自身实情来进行微调，但却并不会改变楼市的整体从严态势。

12月21日结束的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。和去年不同的是，不再强调发展租房租赁市场，并将差别化调控改为分类指导。

作为长期的住房制度安排，房住不炒并不会改变。促进房地产市场更稳定，带给百姓稳定预期也是会继续坚持的目标。

后续地方政府在楼市调控中的自主空间会更大，这也是因城施策的具体落实。从菏泽放开限售，以及跟进的广州和珠海等地情况来看，地方政府已经开始承担调控主体的责任。

从这两天后几个城市的跟进来看，菏泽的放松，或许只是一个起点。李杰说到。

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